Genehmigung der Jahresabrechnung darf nicht fingiert werden

Die Genehmigung der Jahresabrechnung kann zwar durch die Teilungserklärung auf den Verwaltungsbeirat übertragen werden. Ermöglicht die dortige Regelung aber die Fiktion der Genehmigung, ohne dass irgendjemand die Abrechnung geprüft hat, ist die Übertragung unwirksam.

Hintergrund: Notfalls soll Abrechnung als genehmigt gelten

In einer Eigentümerversammlung im November 2015 genehmigten die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung (Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen) für das Jahr 2014.

In § 13 der Teilungserklärung heißt es zur Jahresabrechnung: „Der Verwalter hat ... eine Gesamtabrechnung über die Bewirtschaftung des Grundstücks aufzustellen und diese durch den Verwaltungsbeirat … prüfen zu lassen. Die von dem Beirat genehmigte Abrechnung dient als Grundlage für die Wohngeldabrechnung. Prüft der Verwaltungsbeirat eine Gesamtabrechnung nicht innerhalb von 6 Wochen nach Aufforderung oder kommt es innerhalb dieser Frist mit dem Verwalter nicht zu einer Einigung über den Prüfungstermin, so gilt die Gesamtabrechnung als genehmigt“.

Ein Wohnungseigentümer hat den Beschluss über die Jahresabrechnung angefochten und mehrere formelle Fehler der Abrechnung gerügt. Die übrigen Eigentümer meinen, auf eine Genehmigung der Jahresabrechnung durch die Eigentümer komme es wegen der Regelung in der Teilungserklärung, die eine Genehmigung der Gesamtabrechnung durch den Verwaltungsbeirat vorsehe, überhaupt nicht an.

Entscheidung: Genehmigungsfiktion beschneidet Eigentümerrechte

Das AG erklärt den Beschluss über die Jahresabrechnung wegen der gerügten Fehler für unwirksam.

Die Meinung der beklagten Eigentümer, wegen der auf den Verwaltungsbeirat übertragenen Prüfung der Gesamtabrechnung komme es auf die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nicht an, ist unzutreffend. Zwar kann § 28 Abs. 5 WEG, der eine Beschlussfassung der Eigentümer über die Jahresabrechnung vorsieht, in der Teilungserklärung dergestalt abbedungen werden, dass der Verwaltungsbeirat die Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne prüft und genehmigt. Die vorliegende Regelung schränkt die Rechte der Wohnungseigentümer aber in unzulässiger Weise ein und ist daher unwirksam. Die Regelung ermöglicht nämlich eine Fiktion der Abrechnungsgenehmigung, ohne dass die Eigentümerversammlung, der Verwaltungsbeirat oder sonst jemand die Abrechnung geprüft hat. Schon der Fall, dass sich der Verwalter mit dem Verwaltungsbeirat nicht auf einen Prüfungstermin einigen kann (oder will), würde nach § 13 Abs. 1 der Teilungserklärung dazu führen, dass die Abrechnung als genehmigt gilt, ohne dass die einzelnen Wohnungseigentümer oder der Verwaltungsbeirat dagegen etwas unternehmen könnten.

Eigentümer können immer entscheiden

Aber selbst wenn § 28 Abs. 5 WEG wirksam abbedungen worden wäre, wäre hierdurch die Genehmigung der Abrechnung durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung als höchstem Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ausgeschlossen.

Außerdem geht der Beschluss der Eigentümerversammlung weiter als § 13 der Teilungserklärung. Diese sieht nur eine Genehmigung der Gesamtabrechnung durch den Verwaltungsbeirat vor. Hier haben die Eigentümer in der Eigentümerversammlung aber auch über die Einzelabrechnungen entschieden. Selbst wenn die Formulierung in der Teilungserklärung wirksam wäre, wäre die Entscheidung über die Einzelabrechnungen nicht abbedungen.

(AG Schwerin, Urteil v. 15.7.2016, 14 C 436/15 WEG)

BGH-Rechtsprechungsübersicht zum Wohnungseigentumsrecht