Kein Schadensersatz untereinander bei Hausgeldverzug

Hintergrund: Versorger sperrt Strom und Wasser

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft blieb ein Wohnungseigentümer der Gemeinschaft aus bestandskräftig beschlossenen Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen Zahlungen von mehr als 14.000 Euro schuldig. Da die Gemeinschaft das Verwalterhonorar nicht zahlen konnte, legte der Verwalter sein Amt nieder. Auch die Kosten für Strom und Wasser konnte die Gemeinschaft nicht vollständig zahlen. 

Um eine Sperrung der Strom- und Wasserversorgung wegen der Zahlungsrückstände zu verhindern, verhandelte ein Eigentümer mit den Versorgern und sammelte Geld bei den Wohnungseigentümern. Trotz dieser Bemühungen stellten die Versorger schließlich wegen Zahlungsrückständen der Gemeinschaft die Versorgung mit Allgemeinstrom und Wasser ein.

Ein Eigentümer, der seine Wohnung vermietet hatte, verlangt von dem Hausgeldschuldner Schadensersatz. Er macht geltend, wegen der Sperrung der Wasserversorgung seien ihm Mieteinnahmen entgangen.

Entscheidung: Kein Schadensersatz vom Miteigentümer

Die Klage auf Schadensersatz hat keinen Erfolg.

Ein Schadensersatzanspruch eines einzelnen Eigentümers setzt voraus, dass der Hausgeldschuldner durch die Nichtzahlung der Hausgelder eine Pflicht gegenüber dem klagenden Eigentümer verletzt hat. Hieran fehlt es, denn der Anspruch auf Hausgeldzahlung steht nicht den einzelnen Wohnungseigentümern, sondern allein der Eigentümergemeinschaft zu.

Der Hausgeldschuldner hat auch nicht seine Pflichten aus dem zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnis verletzt. Jeden einzelnen Eigentümer trifft zwar die Pflicht, an einer ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken und Beschlüsse zu fassen, die dem Verband die finanzielle Grundlage verschaffen, die laufenden Verbindlichkeiten zu begleichen. Das betrifft insbesondere die Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan, Sonderumlagen und die Jahresabrechnung. Um die Verletzung dieser Mitwirkungspflicht geht es hier aber nicht, denn entsprechende Beschlüsse waren gefasst. Es obliegt dann dem Verband, für die Einziehung der Gelder zu sorgen.

Mit dieser Kompetenzverteilung zwischen Verband und Wohnungseigentümern wäre es unvereinbar, die Pflicht zur Hausgeldzahlung als Bestandteil der gegenseitigen Treuepflicht der Wohnungseigentümer anzusehen, so dass die Nichtzahlung Schadensersatzansprüche nicht nur des Verbandes, sondern auch der einzelnen Wohnungseigentümer zur Folge haben könnte. Dass (auch) diese ein Interesse an der rechtzeitigen Erfüllung der Hausgeldforderungen haben, vermag die mit einer Schadensersatzverpflichtung verbundene - in größeren Gemeinschaften unter Umständen unkalkulierbare - Haftungserweiterung des säumigen Wohnungseigentümers nicht zu rechtfertigen.

Schadensersatzanspruch gegen WEG möglich

Erleidet ein Wohnungseigentümer aufgrund einer Versorgungssperre wegen unterbliebener oder verspäteter Durchsetzung von Hausgeldansprüchen einen Schaden, kann ihm aber ein Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft zustehen.

Sonderumlage bei drohender Versorgungssperre

Droht eine Versorgungssperre, muss der Verwalter gegebenenfalls durch einen Beschluss über eine Sonderumlage dafür sorgen, dass die Deckungslücke geschlossen wird. Wenn kein Verwalter bestellt ist, kann der einzelne Wohnungseigentümer eine solche Beschlussfassung auf der Grundlage seines Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung aus § 21 Abs. 4 WEG erzwingen. 

(BGH, Urteil v. 10.2.2017, V ZR 166/16)

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