Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Eine Maßnahme, wonach das an der Rückseite des Hauses vorhandene Fassadengrün (hier: wilder Wein) entfernt und zukünftig die Entstehung jeglichen Fassadengrüns sofort unterbunden werden soll, hat eine bauliche Veränderung zum Inhalt und kann daher nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden. Fakten: Im Rahmen der Sanierung der Außenfassade beschlossen die Wohnungsei...mehr

Leitsatz Verfolgung eines Schadensersatzanspruchs gegen den Verwalter bedarf stets einer Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft Normenkette § 21 WEG; §§ 670, 683 BGB Kommentar Auch derjenige Eigentümer, der einen Schaden am Gemeinschaftseigentum im Wege der Notgeschäftsführung auf seine Kosten beseitigt hat, kann nicht ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentü...mehr

Leitsatz Verwirkung des Anspruchs auf Beseitigung einer vorgenommenen baulichen Veränderung (hier: Balkonverglasung im Sinne einer sog. "Einhausung") Normenkette §§ 22 Abs. 1, 23 Abs. 1 und 4 WEG; § 242 BGB Kommentar Ein Eigentümer hatte bereits 1991 eigenmächtig und ohne die zusätzlich vereinbarte Zustimmung des Verwalters seinen Balkon verglast. 1998 wurde ein Antrag auf Bes...mehr

Leitsatz Hat das Gericht den früheren Verwalter zur Auskunft darüber verpflichtet, welche Verwalterunterlagen sich in seinem Besitz befinden, so kann im Wege des Stufenantrags verlangt werden, dass der Verwalter die Richtigkeit und Vollständigkeit aller gemachten Angaben eidesstattlich versichert, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass die Auskunft nicht mit der erforderlic...mehr

Leitsatz Vermietung an Suchtkranke und Betreuungspersonen kann einer zulässigen Nutzung zu Wohnzwecken entsprechen Normenkette §§ 14 Nr. 1, 2 und 15 Abs. 3 WEG Kommentar Die Vermietung von Wohnungseigentum eines Betreuungsvereins an Suchtkranke, die aus der Anstaltsunterbringung entlassen worden sind, kann sich im Rahmen zulässiger Nutzung zu Wohnzwecken halten. Es geht hier u...mehr

Leitsatz Pauschale Aufwandsentschädigung für Verwaltungsbeiratsmitglieder Verfahrensverbindung mehrerer Beschlussanfechtungsanträge Normenkette §§ 29, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG; § 670 BGB Kommentar Ein Mitglied des Verwaltungsbeirats kann von den Wohnungseigentümern Ersatz der Aufwendungen oder Auslagen verlangen, die er im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit hatte und die er den Umstä...mehr

Leitsatz Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts für Unterlassungsanspruch gegen einen Miteigentümer, der die Wohnung eines anderen Miteigentümers angemietet hat Normenkette §§ 15, 43 WEG; § 17 a GVG; § 1004 BGB Kommentar Die Zuständigkeit der Wohnungseigentumsgerichte ist auch dann eröffnet, wenn die Wohnungseigentümer gegen einen Miteigentümer vorgehen, der die Wohnung e...mehr

Leitsatz Eine in der Teilungserklärung enthaltene Regelung, dass das Sondereigentum im Interesse des friedlichen Zusammenlebens der Hausgemeinschaft so auszuüben ist, dass weder einem anderen Miteigentümer noch einem Hausbewohner über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst und dass dies insbesondere für die Tierhaltung und die ...mehr

Leitsatz Wird einem Wohnungseigentümer der Tagungsort der Eigentümerversammlung vorsätzlich nicht mitgeteilt, sind dort gefasste Beschlüsse i.d.R. nichtig Normenkette §§ 23, 24 WEG Kommentar Die Mitteilung eines Versammlungsorts ist wesentlich für eine ordnungsgemäße Einladung, da mangels Kenntnis des Versammlungsorts eine Teilnahme nicht möglich ist. Ein allgemeiner Einladungs...mehr

Leitsatz Reparatur von zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteilen eines Wintergartens Normenkette §§ 5 Abs. 1, 2, 14, 21 Abs. 5 Nr. 2, 23 Abs. 4 WEG; § 133 BGB Kommentar Eine Bestimmung der Teilungserklärung, wonach die zu Sondereigentum erklärten, aber nicht sondereigentumsfähigen Gebäudeteile den jeweiligen Sondereigentumseinheiten zur Sondernutzung zugewiesen und...mehr

Leitsatz Die Entlastung des Verwalters widerspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn er es versäumt, der Jahresabrechnung eine Übersicht über die Konten der Eigentümergemeinschaft beizufügen. Fakten: Nach der Rechtsprechung des BGH steht ein Entlastungsbeschluss nicht grundsätzlich in Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, sondern lediglich dann, wenn die Entl...mehr

Leitsatz Eine Bestimmung der Teilungserklärung, wonach die zu Sondereigentum erklärten, aber nicht sondereigentumsfähigen Gebäudeteile den jeweiligen Sondereigentumseinheiten zur Sondernutzung zugewiesen und hinsichtlich Instandhaltungspflicht und Verkehrssicherungspflicht wie Sondereigentum zu behandeln seien, statuiert weder eine Instandsetzungsverpflichtung noch eine Kost...mehr

Leitsatz Beschlusswidrig von einem ausländischen Wohnungseigentümer installierte Parabolantenne ist zu entfernen Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG; Art. 5, 14 GG Kommentar Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich bestandskräftig beschlossen, an welchen Gebäudeteilen Parabolantennen fachgerecht installiert werden dürfen (Ortsbestimmung durch die Gemei...mehr

Leitsatz Gesamtschuldhaftung der Eigentümer für Kosten der Straßenreinigung sowie Müllentsorgung Normenkette § 16 WEG; §§ 421, 305 ff. BGB; § 4 Abs. 1 Berliner Straßenreinigungsgesetz Kommentar Bei privatrechtlicher Ausgestaltung des Nutzungsverhältnisses haften Wohnungseigentümer für Kosten der Straßenreinigung sowie Müllentsorgung als Gesamtschuldner. Für den Vertragsschluss ...mehr

Leitsatz Hauptsacheerledigung durch außergerichtliche Einigung Bindung des Gerichts auch an Einigung über Kostentragung Geschäftswert bei Streit über die Nutzung von Dachräumen zu Wohnzwecken Normenkette §§ 47, 48 Abs. 3 Satz 1 WEG Kommentar Erklären die Beteiligten im Hinblick auf eine außergerichtliche Einigung das wohnungseigentumsgerichtliche Verfahren übereinstimmend für er...mehr

Leitsatz Rechtsmittel des Verwaltungsbeirats zu Gunsten des Verwalters Aufnahme von Tagesordnungspunkten Normenkette §§ 29 Abs. 2, 43 Abs. 4 Nr. 2, 45 Abs. 1 WEG; § 66 ZPO Kommentar Im Interesse ordnungsgemäßer Verwaltung kann ein einzelner Wohnungseigentümer (auch als Beirat, der einen Verwalter nach § 29 Abs. 2 WEG zu unterstützen hat) als Nebenintervenient eine gerichtliche ...mehr

Leitsatz Zum Abschluss eines langjährigen Hauswartvertrags bedarf der Verwalter besonderer Ermächtigung Die Entlastung des Verwalters bezieht sich auch auf das den einzelnen Zahlungsvorgängen der Abrechnung zugrunde liegende Verwalterhandeln Normenkette §§ 21, 28 WEG Kommentar Zum Abschluss eines langjährigen Hauswartvertrags (hier: mit 5-jähriger Laufzeit) bedarf der Verwalter...mehr

Leitsatz Berechtigte Unterbrechung der Heizungs- und Wasserversorgung gegenüber einem Wohnungseigentümer mit nicht nur geringfügiger und titulierter Wohngeldschuld Normenkette (§ 16 Abs. 2 WEG; § 273 BGB) Kommentar Ein Wohnungseigentümer hatte seit Mitte 2003 Wohngeldrückstände in Höhe von knapp 4.000 EUR, die zwischenzeitlich auch in dieser Höhe rechtskräftig tituliert waren....mehr

Leitsatz Aufzugssanierung in Mehrhausanlage (Beschlussfassung; Kostenverteilung) Bestimmtheitsanforderungen an einen Eigentümerbeschluss Normenkette §§ 10 Abs. 1, 16 Abs. 2, 23 Abs. 4, 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG Kommentar Wenden die Wohnungseigentümer im Einzelfall auf die Kostenverteilung für eine Instandsetzungsmaßnahme einen fehlerhaften Kostenverteilungsschlüssel an, ist ein solch...mehr

Leitsatz Sonderumlage ist grundsätzlich in der allgemeinen Jahresabrechnung abzurechnen Normenkette § 28 Abs. 2 und 3 WEG Kommentar Allein dadurch, dass die Wohnungseigentümer die Auflistung offener Verbindlichkeiten zur Grundlage eines Sonderumlagebeschlusses machen, tritt keine Zweckbindung der Umlage in dem Sinne ein, dass die Zahlungen nur auf die genannten Verbindlichkeit...mehr

Leitsatz Die Bestandskraft eines Genehmigungsbeschlusses über die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen führt zur endgültigen Verbindlichkeit der Abrechnung. Dies gilt auch dann, wenn in einer Einzelabrechnung eine Schadensersatzforderung gegen einen Wohnungseigentümer eingestellt ist, die in der Jahresgesamtabrechnung keine Erwähnung findet und materiellem Recht widerspricht...mehr

Leitsatz Ermessensspielraum der Eigentümer im Zuge von Sanierungsmaßnahmen (Ausbesserung oder Erneuerung) Pflicht des Beschwerdegerichts, tatsächliche Feststellungen darüber zu treffen, ob ein Sanierungsbeschluss dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer entspricht Normenkette § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG; § 12 FGG Kommentar Bei Sanierungsmaßnahmen haben die Wohnungseigentüm...mehr

Leitsatz Im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern trifft die Zahlungspflicht für eine vor Eigentumswechsel beschlossene, aber erst danach fällige Sonderumlage nicht den bisherigen, sondern den neuen Wohnungseigentümer. Fakten: Die Pflicht zur Zahlung einer Sonderumlage entsteht durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer, durch den die Beitragspflicht nach § 16 Abs. ...mehr

Leitsatz Bestandskraft eines Abrechnungsgenehmigungsbeschlusses (selbst bei zu Unrecht erfolgter Einstellung einer Schadensersatzforderung in einer Einzelabrechnung) Keine Beschlussnichtigkeit in einem solchen Fall Eine Stimmabgabe wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung kann auch noch nach Ablauf der Beschlussanfechtungsfrist erklärt werden; insoweit allerdings Kausalitätspr...mehr

Leitsatz Rechtsnachfolger haftet für vor Eigentumsübergang beschlossene, jedoch erst danach zu seiner Eigentumszeit durch Beschluss fällig gestellte Sonderumlage Normenkette §§ 16, 28 WEG Kommentar Im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern trifft die Zahlungspflicht für eine vor Eigentumswechsel beschlossene, aber erst danach fällige Sonderumlage nicht den bisherigen, s...mehr

Leitsatz Beschlusskompetenz für Gebrauchsregelung (hier: Aufteilung und Zuordnung einer gemeinschaftlichen Gartenfläche) Kein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung eines Zweitbeschlusses, der mit einem bestandskräftigen Erstbeschluss inhaltsgleich ist Erfolglose Anfechtung eines Negativbeschlusses über eine bauliche Veränderung (hier: Beseitigung eines Jägerzauns), wenn kei...mehr

Leitsatz Zweckbestimmungswidrige Umgestaltung eines Teileigentums in 47 neu in sich abgeschlossene Wohnappartements kann aufgrund der intensiveren Nutzung von Gemeinschaftsflächen in typisierender Betrachtungsweise mehr stören als eine gewerbliche Nutzung Normenkette § 1 Abs. 1 und 3, § 10 Abs. 2, § 13 Abs. 1, § 15 Abs. 1 und 3 WEG Kommentar 1. Wird ein bisher einheitlich genu...mehr

Leitsatz Nur bei eindeutigen Verhältnissen und klaren Mehrheiten kann ein Versammlungsleiter bei Abstimmungen die (vom BGH grds. bestätigte) sog. Subtraktionsmethode anwenden Normenkette § 25 WEG Kommentar Soweit durch Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluss nichts anderes geregelt ist, kann ein Versammlungsleiter das tatsächliche Ergebnis einer Abstimmung grundsätzlich ...mehr

Leitsatz Verneinter Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung bei zu geringer Breite eines Sondernutzungs-Parkplatzes Normenkette §§ 10, 13 WEG; § 242 BGB Kommentar Grundsätzlich sind Miteigentümer frei in der Entscheidung über eine Zustimmung zur Anpassung der Teilungserklärung auch bei abweichender Bauausführung (vorliegend verneinter Anspruch auf Änderung der Teilungserkl...mehr

Leitsatz Ein Verbot der Vermietung von Wohnungen an Feriengäste kann mangels getroffener Vereinbarungen nicht mehrheitlich beschlossen werden Normenkette §§ 13, 15 Abs. 2 WEG Kommentar Durch einen Mehrheitsbeschluss auf Ergänzung der Hausordnung kann eine durch die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung nicht gedeckte Regelung nicht beschlossen werden, durch die den Wohnun...mehr

Leitsatz Einzelner Wohnungseigentümer kann einen der Gemeinschaft zustehenden Anspruch gegen den Verwalter grundsätzlich nicht ohne entsprechenden Beschluss der Gemeinschaft gerichtlich geltend machen (Antragsunzulässigkeit) Normenkette § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG Kommentar 1. Vertragsparteien des Verwaltervertrags sind die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit (h.M., vgl. § 21 Abs...mehr

Leitsatz Der einzelne Wohnungseigentümer kann einen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch gegen den Verwalter nicht ohne einen dahin gehenden Beschluss der Gemeinschaft gerichtlich geltend machen. Ein gleichwohl gestellter Antrag ist mangels Antragsbefugnis unzulässig. Fakten: Ein Wohnungseigentümer ist vorliegend gegen den Verwalter gerichtlich vorgega...mehr

Leitsatz Im Aufteilungsplan eingezeichneter Standort von Müllbehältern kann über Mehrheitsbeschluss mangels abweichender Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung grundsätzlich verlegt werden Normenkette §§ 7 Abs. 4 und 15 Abs. 2 WEG Kommentar Mangels abweichender Bestimmungen in Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kommt der Einzeichnung des Sta...mehr

Leitsatz Zur uneingeschränkten Auslegung eines Eigentümerbeschlusses über eine bauliche Veränderung durch den Rechtsbeschwerdesenat Nicht zu unbestimmter und damit auch nicht nichtiger Gestattungsbeschluss über eine bauliche Veränderung, selbst wenn Details im Beschluss gefehlt haben sollten und Arbeiten im Zeitpunkt der Beschlussfassung bereits im Wesentlichen durchgeführt w...mehr

Leitsatz Bestimmtheitsgebot auch eines Mehrheitsbeschlusses zur Installierung einer Videoüberwachung des Hauseingangsbereichs Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Einrichtung eines Videoüberwachungssystems Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen Normenkette § 21 Abs. 3 WEG; § 6 Bundesdatenschutzgesetz - BDSG - Kommentar Offen bleiben kann, ob sich ein Beschlussa...mehr

Leitsatz Ein aufteilender Eigentümer kann sich nicht in der Gemeinschaftsordnung ermächtigen lassen, ohne Zustimmung der dinglich Berechtigten Sondernutzungsrechte neu zu begründen Normenkette § 10 Abs. 2 WEG; § 19 GBO Kommentar Sollen - wie hier - als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch einzutragende Sondernutzungsrechte (vorliegend an Läden vorgelagerten Grundstücksfläch...mehr

Leitsatz Anfechtung einer Verwalterwiederwahl Normenkette § 26 WEG Kommentar Der einzelne Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Bestellung eines "billigen Jakobs" als WE-Verwalter, wenn die Gemeinschaft mehrheitlich den doppelt so teuren bisherigen Verwalter neu bestellt und wieder wählt. Bei der Frage, ob ein wichtiger Grund gegen einen Verwalter spricht, ist bei der Wied...mehr

Leitsatz Unterlassungsanspruch des vermietenden Eigentümers gegen einen Miteigentümer bei (beweisbarem) Briefdiebstahl durch diesen aus dem mitvermieteten Briefkasten Wohnungseigentumsgerichtliche Zuständigkeit für einen solchen Unterlassungsanspruch Normenkette §§ 14, 43 ff. WEG; §§ 862, 869 BGB; § 17 GVG Kommentar Für die Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts (hier zu b...mehr

Leitsatz Beschlussnichtigkeit, wenn die Fälligkeit einer Sonderumlage von der Vorlage einer "Bankbestätigung" aller Wohnungseigentümer abhängig gemacht wird Normenkette § 23 Abs. 4 WEG Kommentar Hinsichtlich einer anstehenden Dachsanierung wurde folgender Beschluss gefasst: "Der Betrag in Höhe von 650.000 DM wird als Sonderumlage auf Abruf nach Bedarf beschlossen; Voraussetzung...mehr

Leitsatz Verzögert die Gemeinschaft schuldhaft die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, besteht Schadensersatzpflicht (hier: wegen Mietausfalls einem Eigentümer gegenüber aufgrund eines nicht nutzbaren Badezimmers) Normenkette § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG Kommentar Einem Wohnungseigentümer steht ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der den Wohnungseigentümern obl...mehr

Leitsatz Antragsänderungen und -erweiterungen im WE-Beschwerdeverfahren folgen weitgehend den Regelungen der ZPO Ein Notwegerecht bedarf grundsätzlich vertraglicher oder gerichtlicher Festlegung Sondernutzungsrechte an gemeinschaftlicher Grundstücksfläche unterliegen nur im Ausnahmefall immanenten Beschränkungen Normenkette §§ 15 Abs. 3 und 45 Abs. 1 WEG; § 917 BGB; § 533 Nr. 2...mehr

Leitsatz Erstattung der Kosten für die Einsicht in das elektronische Grundbuch Normenkette § 91 ZPO, § 133 GBO Kommentar Die durch Einsicht in das elektronische Grundbuch zwecks namentlicher Ermittlung der einzelnen, zur verklagten Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Wohnungseigentümer aufgewendeten Kosten sind solche der Rechtsverfolgung, die nach § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO...mehr

Leitsatz Mangelhafter Dachgeschossausbau (Schadensersatzhaftung der Gemeinschaft gegenüber) Normenkette § 14 WEG; § 242 BGB Kommentar Auch wenn die Gewährleistungsansprüche des sein Dachgeschoss ausbauenden Wohnungseigentümers gegen den Werkunternehmer verjährt sind, kann dies der Eigentümergemeinschaft nicht vom Ausbauenden entgegengehalten werden. Die Gemeinschaft kann die He...mehr

Leitsatz Selbst wenn eindeutig eine Wiederholungsabsicht auszuschließen ist, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel auch unterhalb der Drei-Objekt-Grenze vor, wenn die unbedingte Veräußerungsabsicht von Anfang an besteht. Sachverhalt Ein Lagerarbeiter erwarb 1993 ein unbebautes Grundstück und errichtete unter erheblichen Eigenleistungen ein Mehrfamilienhaus mit drei Einheit...mehr

Leitsatz Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu. Voraussetzung für die Existenz oder Wirksamkeit eines gefassten Beschlusses sind aber nicht die Protokollierung des Beschlusses und die Beschlussfeststellung im Protokoll. Eine mündliche Feststellung und Ve...mehr

Leitsatz Anspruch auf Änderung des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach zulässiger Unterteilung und berechtigtem Ausbau von Wohnungseigentum Maßgebend sind die Gesamtumstände des Einzelfalls in tatrichterlicher Würdigung Auch hinsichtlich einer Gemeinschaftsordnung kann auf Grundsätze ergänzender Vertragsauslegung abgestellt werden Bei vereinbartem Objekt-Stimmrechtspr...mehr

Leitsatz Unter Beachtung der Grundsätze für die Auslegung einer Grundbucheintragung ist auch eine ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung nicht ausgeschlossen. Sie kann im Einzelfall zu einem Anspruch auf Abänderung des in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilungsschlüssels führen. Fakten: Zwei Wohnungseigentümer hatten jeweils das zu ihrem Sondereigentum ...mehr

Leitsatz Unzulässige Grundbucheintragung kann nicht Grundlage eines gutgläubigen Erwerbs sein (hier: fehlgeschlagene Unterteilung) Nur teilweise Nichterfüllung eines Kaufvertrags über einen isolierten Miteigentumsanteil, wenn noch die Möglichkeit zum Wohnungseigentumserwerb bestehen sollte Normenkette §§ 1 Abs. 5, 4 Abs. 1 und 2, 7 Abs. 3 und 4, 8, 10 Abs. 2 WEG; §§ 325 Abs. 1...mehr

Leitsatz Zur vereinbarten Eintragung von Beschlüssen in ein Beschlussbuch als "Wirksamkeitsvoraussetzung"; Nichteintragung wohl nur als Anfechtungsgrund auszulegen "Sonstige Kosten" in einer Jahresabrechnung müssen aus Nachvollziehbarkeitsgründen näher aufgeschlüsselt werden Normenkette §§ 10, 28 WEG Kommentar In einer Gemeinschaftsordnung war vereinbart, dass "der Verwalter Be...mehr

Leitsatz Ist in einer Wohnungseigentümergemeinschaft weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat vorhanden, so kann ein Wohnungseigentümer durch gerichtliche Entscheidung zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigt werden. Ohne gerichtliche Entscheidung ist er zur Einladung grundsätzlich nicht berechtigt, wenn nicht eine anderweitige Vereinbarung, etwa in der Gem...mehr