Wohnungseigentumsgerichtliche Zuständigkeit für einen Unterlassungsanspruch des vermietenden Eigentümers gegen einen Miteigentümer bei Briefdiebstahl

Leitsatz

1. Unterlassungsanspruch des vermietenden Eigentümers gegen einen Miteigentümer bei (beweisbarem) Briefdiebstahl durch diesen aus dem mitvermieteten Briefkasten
2. Wohnungseigentumsgerichtliche Zuständigkeit für einen solchen Unterlassungsanspruch

Normenkette

§§ 14, 43 ff. WEG; §§ 862, 869 BGB; § 17 GVG

Kommentar

1. Für die Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts (hier zu bejahen) ist allein entscheidend, ob das vom Wohnungseigentümer in Anspruch genommene Recht oder ihn treffende Pflichten in einem inneren Zusammenhang zum Gemeinschaftsverhältnis steht (vgl. bereits BGH NJW 1985, 2851 und Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. § 43 Rn. 6). Vorliegend ging es um einen Unterlassungsanspruch sowohl aus §§ 862 Abs. 1 Satz 2 und 869 BGB als auch § 1004 BGB i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG.
2. Dem Eigentümer einer vermieteten Wohnung kann durchaus gegenüber anderen Wohnungseigentümern der Gemeinschaft ein Unterlassungsanspruch auch des Inhalts zustehen, dass aus seinem bzw. einem mitvermieteten Briefkasten keine Briefe entwendet werden. Der vermietende Eigentümer bleibt hier nach Vermietung auch mittelbarer Besitzer an den zu seiner Wohnung gehörenden Nebenräumen und Einrichtungen (also auch an seinem Briefkasten). Er besitzt Besitzschutzrechte, wenn sein mittelbarer Besitz durch verbotene Eigenmacht, also widerrechtlich nach § 858 BGB gestört wird. Ein solcher Unterlassungsanspruch lässt sich auch aus einer Pflichtverletzung anderer Eigentümer gem. § 14 Nr. 1 WEG begründen.
3. Eine Briefkastenanlage im Bereich der Haustür eines Mehrfamilienhauses steht im Gemeinschaftseigentum. An den einzelnen Briefkästen ist von einem einvernehmlichen Sondernutzungsrecht zu Gunsten der jeweiligen Wohnungseigentümer auszugehen; insoweit besteht ein alleiniger Teilbesitz der Wohnungseigentümer (Bärmann/Pick/Merle, § 13 Rn. 203), d.h. alleiniger unmittelbarer Teilbesitz des vermietenden Eigentümers.
4. Der Diebstahl von Briefen ist als eine erhebliche Störung der tatsächlichen Sachherrschaft über den Briefkasten, daneben noch als Eingriff in das Postgeheimnis des Mieters anzusehen. Ein vermietender Eigentümer besitzt auch einen aus § 14 Nr. 1 WEG ableitbaren Anspruch, seinen Mieter gegen Belästigungen oder Besitzstörungen eines anderen Wohnungseigentümers zu verteidigen. Ein solcher Abwehranspruch ist auf Unterlassung von Beeinträchtigungen des Mitbesitzes als abgeleitetem Nutzungsrecht des Mieters gerichtet (vgl. bereits OLG Frankfurt/M., NJW 1961, 324). Damit kann auch der Vermieter dem Risiko begegnen, dass wichtige Post den Empfänger (Mieter) nicht erreicht, falls sich das behauptete Verhalten wiederholt. Unter Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung musste deshalb die Sache an das LG zurückverwiesen werden.

Link zur Entscheidung

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 22.10.2004, 11 Wx 81/03OLG Karlsruhe v. 22.10.2004, 11 Wx 81/03, NZM 8/2005, 205

Anmerkung

Wohl erstmalig musste sich auch ein Obergericht in Wohnungseigentumssachen u.a. auch mit der sachenrechtlichen Zuordnung von Briefkästen befassen. Eine gesamte Briefkastenanlage vor oder hinter einer Hauseingangstüre (im Flurbereich) ist sicher unstreitig eine Anlage/Einrichtung des Gemeinschaftseigentums.

Die Innenraumfläche der einzelnen, den Wohnungen zugeordneten Briefkästen wird allerdings bisher nicht ausdrücklich in Nebenraumqualität dem jeweiligen Wohnungs- bzw. Sondereigentum in Aufteilungsplan und Teilungserklärung zugewiesen, obgleich dies möglich wäre. Ein Besitz- und Gebrauchsrecht des einzelnen Eigentümers an "seinem" Briefkasten ist sicher unstreitig. Ob hier allerdings von einem jeweils einvernehmlich (wohl stillschweigend) zustande gekommenen Sondernutzungsrecht mit absoluter, dinglicher Wirkung auszugehen ist, erscheint fraglich, da solche Rechte nur durch Vereinbarung begründet werden können. Allenfalls ist hier von einer konkludenten schuldrechtlichen Nutzungsaufteilung und -gestattung zu sprechen, die auch stillschweigend bei Rechtsnachfolgen – bisher unstreitig – auf neue Eigentümer übergeht.

In einem mir vor Jahren einmal zugetragenen Fall verschmutzte ein unbekannter und auch unbekannt bleibender Straftäter den Briefkasten eines Eigentümers durch einen verschlossenen Briefeinwurf, gefüllt mit Hundekot. Der Streit im Eigentümerkreis ging dahin, ob der Eigentümer nun seinen Briefkasten innen und außen selbst reinigen müsste oder die Gemeinschaft auftrags der Verwaltung hier zu entsprechender Reinigungstätigkeit verpflichtet sei. Soweit mir erinnerlich, entschied ein AG auf Verpflichtung der Gemeinschaft, die vom Eigentümer vorgenommenen Reinigungskosten auch im Inneren der Box (knapp 100,- DM) anteilig tragen zu müssen (in rechtlicher Wertung zwingenden Gemeinschaftseigentums der gesamten Briefkastenanlage einschließlich der Innenraumflächen der einzelnen Boxen).