Beschlussnichtigkeit, wenn die Fälligkeit einer Sonderumlage von der Vorlage einer Bankbestätigung aller Wohnungseigentümer abhängig gemacht wird

Leitsatz

Beschlussnichtigkeit, wenn die Fälligkeit einer Sonderumlage von der Vorlage einer "Bankbestätigung" aller Wohnungseigentümer abhängig gemacht wird

Normenkette

§ 23 Abs. 4 WEG

Kommentar

1. Hinsichtlich einer anstehenden Dachsanierung wurde folgender Beschluss gefasst:

   "Der Betrag in Höhe von 650.000 DM wird als Sonderumlage auf Abruf nach Bedarf beschlossen; Voraussetzung hierzu ist, dass jeder Eigentümer eine Bankbestätigung als Sicherheit der Hausverwaltung hinterlegt bis zur nächsten außerordentlichen Versammlung."

2. Ein solcher Beschluss, der die Fälligkeit einer Sonderumlage von der Vorlage einer Bankbestätigung durch alle Wohnungseigentümer abhängig macht, ist nichtig, wenn aus dem Beschlusstext und den sonstigen Feststellungen in der Niederschrift nicht erkennbar ist, was die Bank bestätigen soll (zur Nichtigkeit mangels erforderlicher Bestimmtheit vgl. BayObLG, NZM 2000, 673). Zunächst ist hier bereits nicht erkennbar, welchen Inhalt die Bankbestätigung haben soll. Denkbar wäre, dass damit gemeint ist, dass die Wohnungseigentümer eine Bestätigung der Bank über ihre derzeitigen Vermögensverhältnisse vorlegen, was aber als Sicherheit wiederum ungeeignet wäre, da daraus nicht unbedingt alle Verbindlichkeiten ersichtlich sein müssen und sich das Vermögen bis zur Fälligkeit der Zahlung deutlich verringern kann. Möglich wäre auch, "Bankbestätigung als Sicherheit" als Vorlage einer Bankbürgschaft zu interpretieren; eine so weitreichende Verpflichtung hätte jedoch einer deutlicheren Ausdrucksweise bedurft, zumal mit einer Bankbürgschaft nicht unerhebliche Kosten verbunden sind. Nicht erkennbar ist auch, was mit einer "Hinterlegung" bezweckt werden soll, da eine bloße Bankbestätigung nur eine Wissenserklärung ist und eine Hinterlegung des Schriftstücks keinerlei Sicherheit bringt. Unklar ist weiter, warum diese Hinterlegung nur bis zur nächsten außerordentlichen Versammlung erfolgen soll. Schließlich wird auch keine Verpflichtung der Eigentümer begründet, eine Bankbestätigung zu hinterlegen, sondern es wird lediglich der Abruf der Sonderumlage von der Vorlage der Bankbestätigung abhängig gemacht. Damit ist die Beschlussregelung für einen unbefangenen Betrachter unverständlich und lässt auch keinen durchführbaren Inhalt erkennen.
3. Ein vollständiger Umlagebeschluss muss neben dem umzulegenden Gesamtbetrag mindestens auch den Verteilungsschlüssel nennen, nach dem ein Betrag auf die einzelnen Wohnungseigentümer aufzuteilen ist (BayObLG v. 20.11.2002, 2Z BR 144/01, NZM 2003, 66).

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 20.10.2004, 2Z BR 161/04