Zur vereinbarten Eintragung von Beschlüssen in ein Beschlussbuch als Wirksamkeitsvoraussetzung

Leitsatz

1. Zur vereinbarten Eintragung von Beschlüssen in ein Beschlussbuch als "Wirksamkeitsvoraussetzung"; Nichteintragung wohl nur als Anfechtungsgrund auszulegen
2. "Sonstige Kosten" in einer Jahresabrechnung müssen aus Nachvollziehbarkeitsgründen näher aufgeschlüsselt werden

Normenkette

§§ 10, 28 WEG

Kommentar

1. In einer Gemeinschaftsordnung war vereinbart, dass "der Verwalter Beschlüsse der Eigentümer in ein mit Seitenzahlen versehenes Buch fortlaufend einzutragen und dieses Buch sowie Ausfertigungen gerichtlicher Entscheidungen nach § 43 WEG ordnungsgemäß aufzubewahren habe. Beschlüsse der Eigentümer seien nur dann wirksam, wenn sie in das Buch eingetragen worden seien". In entsprechender Auslegung einer solchen Vereinbarung liegt es nahe, dass - ungeachtet des Wortlauts - die Nichteintragung von Beschlüssen lediglich einen Beschlussanfechtungsgrund darstellt, also nicht mangels Eintragung von einem nichtigen Beschluss oder gar "Nichtbeschluss" auszugehen wäre. Andernfalls könnte ein Verwalter sogar einstimmige Beschlussfassungen durch Nichteintragung "torpedieren" (so z.B. auch einen Beschluss über seine Abberufung). Damit ein Beschluss erst "wirksam" werde, müssten Eigentümer den Verwalter auf Vornahme der Eintragung in einem gesonderten Verfahren in Anspruch nehmen, was nicht den Interessen der Wohnungseigentümer entsprechen kann. Diese Auslegung erscheint sachgerecht trotz des Wortlauts, dass eine Eintragung von Beschlüssen in das Beschlussbuch eine Voraussetzung für deren Wirksamkeit bzw. Existenz sein solle (anders als in bereits entschiedenen Fällen, in denen von der "Gültigkeit" von Beschlüssen die Rede war oder auch von einschränkenden Hinweisen auf § 23 WEG "in Ergänzung dieser Bestimmung", vgl. BGH v. 3.7.1997, V ZB 2/97, WE 1997, 466 und OLG Hamm v. 27.11.2001, 15 W 326/01, ZWE 2002, 234). Vorliegend musste die Frage der Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit nicht abschließend entschieden werden, da ohnehin antragstellerseits form- und fristgerechte Anfechtung erfolgte.
2. Eine Jahresabrechnung muss nach h.R.M. vollständig, übersichtlich und nachvollziehbar sein. Einnahmen und Ausgaben sind zumindest soweit aufzuschlüsseln, dass sich ihre Berechtigung überprüfen lässt. Zwar können - in gewissem Umfang - Einzelausgaben zusammengefasst werden; der einzelne Eigentümer muss aber erkennen können, welche Art von Kosten sich unter einem "zusammengefassten Oberbegriff" verbergen. Dies ist in der vorliegenden Abrechnung z.B. hinsichtlich der Positionen "Kleinreparaturen" und "Zinsen und Bankgebühren" geschehen, nicht allerdings hinsichtlich einer Position "Sonstige Kosten" und "Sonderkosten ET" (in Höhe von insgesamt 1.077,19 EUR bzw. 131,18 EUR). Diese Kostenpositionen waren für den anfechtenden Eigentümer nicht nachvollziehbar, zumal ihm - wie hier - auch im gerichtlichen Verfahren entsprechende Aufzeichnungen und Belege nicht vorgelegt wurden und auch keine näheren Erläuterungen erfolgten.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.10.2004, I-3 Wx 207/04OLG Düsseldorf v. 1.10.2004, I-3 Wx 207/04

Anmerkung

1. Der Abrechnungsgenehmigungsbeschluss wurde hier in den beanstandeten Positionen auf fristgemäße Anfechtung hin für ungültig erklärt, sodass die grundsätzliche "Wirksamkeitsfrage" (Eintragung von Beschlüssen in ein Beschlussbuch gemäß hier getroffener Vereinbarung) nicht mehr abschließend geklärt werden musste. Eine Auslegung auch von Vereinbarungen muss zumindest vom Wortlaut ausgehen und danach auf den Sinn der Regelung abstellen, wie er von einem unbefangenen Betrachter zu verstehen sei. Ungeachtet aller Erschwernisse und auch "Torpedierungsmöglichkeiten" durch einen Verwalter ist eine solche Vereinbarungsregelung wie hier m.E. bei einer als Beschlusswirksamkeitsbedingung geforderten Eintragung in ein solches Buch allein so zu verstehen, dass von einem Nichtbeschluss auszugehen ist, solange eine Eintragung nicht erfolgt ist. Auch die vom BGH geforderte Ergebnisverkündungspflicht eines Abstimmungs- und Beschlussergebnisses ist grundsätzlich beschlusskonstitutiv (BGH v. 23.8.2001, V ZB 10/01) und führt erst zu einem komplettierten Beschluss, wenn nicht stillschweigend (konkludent) von einem entsprechend verkündeten Beschluss auszugehen wäre. Ist, wie hier in einer Vereinbarung ein weiteres Merkmal einer konstitutiven Beschlussvoraussetzung vereinbart, müsste ebenfalls von einem "Beschlusstorso" (im Sinne eines Nichtbeschlusses) gesprochen werden, solange eine solche Wirksamkeitsvoraussetzung nicht eingetreten ist. Eine Anfechtungsberechtigung setzt demgegenüber einen wirksam und vollständig zustande gekommenen Beschluss voraus. Mangels Eintragung in ein Beschlussbuch könnte hier im Streitfall sogar ein Rechtsschutzbedürfnis für einen entsprechenden Feststellungsantrag gegeben sein, dass zurzeit (ohne Eintragung) noch nicht von einem wirksamen Eigentümerbeschluss auszugehen ist. Eine sehr "unglückliche" Rechtsfolge würde sich z.B. auch aus einem nicht eingetragenen Abrechnungsgenehmigungsbeschluss er...