OLG Düsseldorf Beschluss vom 01.10.2004 - I-3 Wx 207/04

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 2. tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Sie haben ferner die den Beteiligten zu 1. im dritten Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Wert des Beschwerdegegenstandes: bis 1.300 EUR.

Gründe

I. In der Versammlung vom 20.5.2003 beschlossen die Wohnungseigentümer u.a. unter TOP 4 "die Jahresabrechnung 2002".

Die Beteiligten zu 1. haben beim AG beantragt, diesen Beschluss für ungültig zu erklären. Sie haben beanstandet, die Abrechnung des Verwalters lasse nicht erkennen, was sich unter den Positionen "sonstige Kosten" i.H.v. insgesamt 1.077,19 EUR verberge. Auch die Position "Sonderkosten ET" i.H.v. 131,18 EUR, mit der nur sie belastet worden seien, sei nicht nachvollziehbar.

Im Übrigen sei der Beschluss schon deshalb nicht wirksam, weil er nicht - wie es § 19 Abs. 4 der Teilungserklärung ausdrücklich vorschreibe - in das vom Verwalter zu führende Beschlussbuch eingetragen worden sei.

§ 19 Abs. 4 der Teilungserklärung lautet:

Der Verwalter hat Beschlüsse der Wohnungseigentümer in ein mit Seitenzahlen versehenes Buch fortlaufend einzutragen und dieses Buch sowie Ausfertigungen gerichtlicher Entscheidungen nach § 43 WEG ordnungsgemäß aufzubewahren.

Die Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind nur dann wirksam, wenn sie in das Buch eingetragen worden sind.

Das AG hat den Beschluss der Wohnungseigentümer vom 20.5.2003 zu TOP 4 für ungültig erklärt, soweit er die Hausgeldabrechnung bezüglich der Positionen "sonstige Kosten" und "Sonderkosten ET" betrifft. Zur Begründung hat es ausgeführt. Es fehle zunächst an der in der Teilungserklärung in § 19 Abs. 4 Satz 2 vereinbarten Wirksamkeitsvoraussetzung. Die Verwaltung könne sich nicht darauf berufen, dass sich die technischen Mittel zur Aufbewahrung von Beschlüssen geändert haben und moderner geworden seien. Wolle sich die Eigentümergemeinschaft dem technischen Fortschritt anpassen, hätte eine Änderung der Teilungserklärung insoweit vorgenommen werden müssen. Im Übrigen sei die Jahresabrechnung 2002 in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zu beanstanden. Dem Beteiligten zu 2. sei aufgegeben worden, die beiden Abrechnungspositionen näher zu erläutern. Das sei nicht geschehen. Sie hätten auch nicht dargelegt, welche Kosten mit den Beträgen i.H.v. 1.077,19 EUR und 131,18 EUR beglichen worden seien.

Die gegen die Entscheidung des AG gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2. ist beim LG ohne Erfolg geblieben.

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde wenden sich die Beteiligten zu 2. gegen die Entscheidung des LG. Sie sind der Auffassung, § 19 Abs. 4 der Teilungserklärung sei angesichts des technischen Fortschritts dahin auszulegen, dass es nicht mehr erforderlich sei, Beschlüsse handschriftlich in ein Buch einzutragen, es müsse genügen, dass die "entsprechenden Daten ordnungsgemäß gesichert in einer EDV bzw. auf einer Diskette oder CD" hinterlegt werden.

Die Beteiligten zu 1. sind dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II. Die gem. § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist nicht begründet, denn die Entscheidung des LG beruht nicht auf einer Rechtsverletzung i.S.d. § 27 FGG.

1. Das LG hat ausgeführt, das AG habe den Beschluss zu TOP 4 zu Recht für ungültig erklärt, da er nicht nur anfechtbar, sondern nichtig sei. Mangels Eintragung in das Beschlussbuch sei er nicht wirksam geworden. Die Regelung des § 19 Abs. 4 der Teilungserklärung habe konstitutive Wirkung mit der Folge, dass ein nicht eingetragener Beschluss von Anfang an unwirksam, d.h. nichtig sei. Bei § 19 Abs. 4 der Teilungserklärung handele es sich nicht nur um eine Ordnungsvorschrift, z.B. zu Beweiszwecken. Einem solchen Zweck sei bereits durch die Protokollierung der Eigentümerversammlung genüge getan.

2. Die Entscheidung des LG hält der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung jedenfalls im Ergebnis stand.

Ob die Bestimmung des § 19 Abs. 4 der Teilungserklärung dahin auszulegen ist, dass ein Beschluss der Eigentümerversammlung nichtig ist, wenn er nicht in das Beschlussbuch eingetragen worden ist, erscheint allerdings fraglich.

Die Bestimmungen der Teilungserklärung sind nach den für Grundbucheintragungen maßgeblichen Grundsätzen, d.h. am Wortlaut, an ihrem Sinn und an den systematischen Zusammenhang ausgerichtet, auszulegen (BGHZ 121, 236, 239). Aus der Sicht eines unbefangenen Betrachters spricht zunächst der Wortlaut der Bestimmung dafür, dass die Eintragung in das Beschlussbuch eine Voraussetzung für die Wirksamkeit bzw. Existenz eines gefassten Beschlusses sein soll, denn - anders als in den vom BGH (vgl. BGH v. 3.7.1997 - V ZB 2/97, BGHZ 136, 187 = WE 1997, 466, 467) und OLG Hamm (ZWE 2002, 234) entschiedenen Fällen - ist nicht von der "Gültigkeit" der Beschlüsse die Rede und enthält die Regelung keinen einschränkenden Hinweis auf § 23 WEG (... in Ergänzung von § 23 WEG ...).

Bedenken gegen...