Abmahnung im Mietrecht / 3 Abmahnung ist vor Kündigung i. d. R. zwingend

Nach den mietrechtlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist das Erfordernis einer Abmahnung in 2 Fällen gesetzlich vorgeschrieben:

1. Unterlassungsklage nach § 541 BGB,
2. außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB, soweit nicht entbehrlich.^[1]

[1]

Siehe unten Kap. 3.2.

3.1 Unterlassungsklage

Nach der Bestimmung des § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsachte trotz Abmahnung fortsetzt.

Musterschreiben: Abmahnung wegen Betreibens eines Kosmetikstudios in der Wohnung

Hinweis zum Sachverhalt

Die Mieterin betreibt in den zu Wohnzwecken angemieteten Räumen auch ein Kosmetikstudio. Bevor der Vermieter auf Unterlassung dieser Nutzung klagen kann, muss er die Mieterin abmahnen.

Herr/Frau/Firma

_______________ (Name des Mieters)

_______________ (Anschrift)

_______________

Mietverhältnis "Baumweg 3, 2. OG links in 40627 Düsseldorf"

Hier: Abmahnung vertragswidriger Nutzung

Sehr geehrte Frau _____/ Sehr geehrter Herr _____,

nach der Regelung des § _____ des Mietvertrags vom _____ dient die von Ihnen angemietete Wohnung ausschließlich Wohnzwecken. Wie bereits dem von Ihnen eigenmächtig an der Fassade angebrachten Schild und auch Ihrem Briefkastenschild zu entnehmen ist, betreiben Sie in der Wohnung ein Kosmetikstudio. Dies stellt eine Vertragsverletzung dar, die ich nicht dulde.

Ich fordere Sie daher auf, bis spätestens 1.3._____ die Nutzung der Wohnung zu freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken zu unterlassen und das von Ihnen eigenmächtig an der Hausfassade angebrachte Schild zu beseitigen. Bei ergebnislosem Fristablauf müssen Sie mit der Erhebung einer Unterlassungsklage oder gar der Kündigung des Mietverhältnisses rechnen.

Mit freundlichen Grüßen

Vermieter

Musterschreiben: Abmahnung wegen übermäßiger Tierhaltung

Hinweis zum Sachverhalt

Nach dem Mietvertrag darf der Mieter einen Hund oder eine Katze halten. Tatsächlich hält der Mieter 6 Katzen. Auch hier kommt grundsätzlich eine Klage auf Unterlassung in Betracht, weshalb der Mieter vor Erhebung der Unterlassungsklage abzumahnen ist.

Herr/Frau/Firma

_______________ (Name des Mieters)

_______________ (Anschrift)

_______________

Mietverhältnis "Baumweg 3, 2. OG links in 40627 Düsseldorf"

Hier: Abmahnung wegen übermäßiger Tierhaltung

Sehr geehrte Frau _____ / Sehr geehrter Herr _____,

wie Ihnen bekannt ist, besteht nach der Hausordnung, die Bestandteil des Mietvertrags vom _____ über vorbezeichnete Mieträume ist, die Erlaubnis, einen Hund oder eine Katze zu halten. Nach glaubhaften Informationen von anderen Hausbewohnern halten Sie mindestens seit dem 1.2._____ 6 Katzen im Mietobjekt und führen diese auch durch Gemeinschaftsflächen. Das Halten einer derartigen Vielzahl von Katzen stellt eine Verletzung Ihrer Pflichten nach dem Mietvertrag dar. Es besteht darüber hinaus die Gefahr der übermäßigen Abnutzung des Mietobjekts und auch dessen Beschädigung.

Ich fordere Sie daher auf, 5 Katzen binnen einer Frist von 2 Wochen ab dem heutigen Tag gerechnet – also bis zum 15.3._____, dauerhaft aus dem Mietobjekt zu entfernen und untersage nochmals ausdrücklich das Halten mehr als eines Hundes oder mehr als einer Katze in dem von Ihnen angemieteten Objekt. Für den Fall, dass Sie die Tiere nicht fristgemäß aus dem Mietobjekt entfernen, behalte ich mir weitere Schritte gegen Sie vor. Sie müssen insoweit mit einer Unterlassungsklage oder gar der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses rechnen.

Mit freundlichen Grüßen

Vermieter

Grundsätzlich kommt auch Kündigung in Betracht

Nutzt der Mieter die Mietsache vertragswidrig, steht statt einer Unterlassungsklage auch die Kündigung des Mietverhältnisses im Raum – selbstverständlich ist der Mieter vor einer Kündigung in den Fällen der vertragswidrigen Nutzung der Mietsache ebenfalls zwingend abzumahnen.

3.2 Außerordentliche fristlose Kündigung

Nach der Bestimmung des § 543 Abs. 3 BGB ist die Kündigung erst nach Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nach Satz 2 dieser Bestimmung nur dann nicht, wenn

• eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
• die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
• der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist.

Außer in den 3 vorgenannten Ausnahmefällen muss also vor der fristlosen Kündigung eine Abmahnung erfolgen oder dem Mieter eine angemessene Frist gesetzt werden, den vertragswidrigen Zustand zu beenden.

3.2.1 Unpünktliche Mietzahlung

Bei ständiger unpünktlicher Zahlung der Miete, kann sowohl die außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB als auch die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht kommen.^[1] Der Vermieter muss vor der außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen zwingend abmahnen.^[2] Zwar ist im Allgemeinen vor der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses eine Abmahnung nicht erforderlich. Doch empfiehlt sich auch im Fall der ordentlichen Kündigung die vorherige Abmahnung,...