Abmahnung im Mietrecht / 3.2 Außerordentliche fristlose Kündigung

Nach der Bestimmung des § 543 Abs. 3 BGB ist die Kündigung erst nach Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nach Satz 2 dieser Bestimmung nur dann nicht, wenn

• eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
• die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
• der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist.

Außer in den 3 vorgenannten Ausnahmefällen muss also vor der fristlosen Kündigung eine Abmahnung erfolgen oder dem Mieter eine angemessene Frist gesetzt werden, den vertragswidrigen Zustand zu beenden.

3.2.1 Unpünktliche Mietzahlung

Bei ständiger unpünktlicher Zahlung der Miete, kann sowohl die außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB als auch die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht kommen.^[1] Der Vermieter muss vor der außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen zwingend abmahnen.^[2] Zwar ist im Allgemeinen vor der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses eine Abmahnung nicht erforderlich. Doch empfiehlt sich auch im Fall der ordentlichen Kündigung die vorherige Abmahnung, sofern der Vermieter in der Vergangenheit die unpünktlichen Zahlungen nicht anderweitig abgemahnt hat.

Musterschreiben: Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung

Herr/Frau/Firma

_______________ (Name des Mieters)

_______________ (Anschrift)

_______________

Mietverhältnis "Baumweg 3, 2. OG links in 40627 Düsseldorf"

Hier: Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung

Sehr geehrte Frau _____ / Sehr geehrter Herr _____,

nach § ____ des Mietvertrags vom _____ muss die Miete monatlich jeweils bis spätestens am 3. Werktag eines jeden Kalendermonats per Überweisung bezahlt sein. Die Juli-Miete wurde meinem Konto erst am 15.7._____, die August-Miete erst am 16.8._____ und die September-Miete gar erst am 24.9._____ gutgeschrieben. Ich mache Sie höflich darauf aufmerksam, dass auch ich meine Verbindlichkeiten pünktlich zu erfüllen habe und daher auf fristgemäße Mietzahlung von Ihnen angewiesen bin. Ich fordere Sie hiermit auf, ab sofort die Mieten jeweils pünktlich zum Fälligkeitstag zu zahlen. Für den Fall weiterer unpünktlicher Zahlung Ihrerseits muss ich mir weitere Schritte vorbehalten. Insoweit steht grundsätzlich die Kündigung Ihres Mietverhältnisses im Raum.

Mit freundlichen Grüßen

Vermieter

[1] BGH, Beschluss v. 11.1.2006, VIII ZR 364/04, NJW 2006 S. 1585 = NZM 2006 S. 338 = ZMR 2006 S. 425.

[2] LG Berlin, Beschluss v. 30.4.2013, 63 S 35/13, GE 2013 S. 1342.

3.2.2 Gefährdung der Mietsache

3.2.2.1 Mangelhaftes Beheizen

Grundsätzlich hat der Mieter alles zu unterlassen, was Schäden an der Mietsache selbst verursachen kann. Daher ist er auch verpflichtet, eine (jedenfalls mäßige) Beheizung der Räume vorzunehmen, um Schäden durch Frost, Feuchtigkeit oder Schimmelbildung zu verhindern. Das Nichtbeheizen der Wohnung über einen längeren Zeitraum stellt folglich eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar, die den Vermieter nach vorangegangener Abmahnung zur ordentlichen fristgemäßen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.^[1] Ist es durch mangelhaftes Beheizen bereits zu Substanzschäden gekommen, so kann nach vorheriger Abmahnung auch die außerordentliche fristlose Kündigung erklärt werden.^[2]

[1] LG Hagen, Beschluss v. 19.12.2007, 10 S 163/07, ZMR 2008 S. 972.

[2] LG Saarbrücken, Beschluss v. 8.2.2008, 10 S 33/08, ZMR 2008 S. 974.

3.2.2.2 Vermüllung/Verwahrlosung

Vermüllung bzw. Vernachlässigung der Wohnung stellen Vermieter vor nicht unerhebliche Probleme, da meist eine psychische Störung des Mieters für den Zustand der Wohnung verantwortlich ist. Zu denken ist weiter an (Sucht-)Kranke oder Mieter, die aufgrund fortgeschrittenen Alters körperlich nicht mehr in der Lage sind, für geordnete Verhältnisse zu sorgen.

Gehen insbesondere auch von hochbetagten gebrechlichen Mietern Belästigungen durch mangelhafte Pflege der Mietsache und auch deren Vermüllung aus, ist zu beachten, dass den Mieter eine etwaige Schuldunfähigkeit nicht vor dem Verlust der Wohnung schützt. Ein Verschulden des Mieters ist nämlich nicht Tatbestandsvoraussetzung des § 543 Abs. 1 BGB, sondern nur ein ersetzbares Abwägungskriterium.

Vom Mieter müssen Störungen/Belästigungen ausgehen

Aus dem Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit nach Art. 2 GG folgt zunächst, dass der Mieter die Mietsache grundsätzlich bis zur Grenze der Substanzgefährdung nach seinem Geschmack gestalten darf.^[1] Wie der Mieter in seinen 4 Wänden lebt, geht letztlich nur ihn etwas an. Sammelt er z. B. Verpackungsmüll, so steht ihm dies frei, denn von Verpackungsmüll geht jedenfalls im Allgemeinen keine Geruchsbelästigung aus. Der Vermieter hat erst dann Handlungsmöglichkeiten und ggf. gegenüber anderen Mietern auch Handlungspflichten, wenn die Vermüllung zu Substanzschäden führt oder aber von ihr Geruchsbelästigungen ausgehen.

Dem Mieter bleibt es auch völlig unbenommen, in den Mieträumen nicht mehr zu wohnen, sondern diese im Wesentlichen zum ungeordneten Lagern seines Hausrats bzw. dem seiner Angehörigen...