Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 2.1 Grundsätze

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 543 Abs. 3 BGB ist die Kündigung entweder erst nach

• erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach
• erfolgloser Abmahnung

zulässig.

Abmahnung erforderlich

Eine Abmahnung ist stets erforderlich bei

• unpünktlicher Zahlung^[1]
• Gefährdung der Mietsache^[2]
• Vermüllung/Verwahrlosung^[3]
• Ausübung der Prostitution^[4]
• Lärmbelästigungen^[5]
• Rauchen^[6]
• vertragswidriger Nutzung^[7]

In 3 äußerst praxisrelevanten Fällen ist eine Abmahnung vor der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht erforderlich:

1. die Abmahnung verspricht offensichtlich keinen Erfolg;
2. die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses ist aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt;
3. der Mieter befindet sich in kündigungsrelevantem Zahlungsverzug gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 und § 569 Abs. 2a BGB.

Keine Abmahnung erforderlich

Offensichtliche Erfolglosigkeit

Steht fest, dass der Mieter auch nach Abmahnung sein Verhalten nicht ändern wird, wäre eine Abmahnung offensichtlich erfolglos.

Beispiel: Kampfhund bleibt unangeleint

Hält der Mieter einen Kampfhund, den er unangeleint durchs Treppenhaus und sonstige Gemeinschaftsflächen führt, nützt eine Abmahnung dann nichts, wenn der Hundehalter dem Vermieter unmissverständlich vermittelt, er werde seinen Hund unter gar keinen Umständen anleinen.

Besondere Gründe

Als besondere Gründe sind insbesondere schwere Pflichtverletzungen bzw. Straftaten anzusehen, also Pflichtverletzungen, die eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses schlicht unzumutbar machen:

• schwere Beleidigung des Vermieters,
• Tätlichkeiten mit Körperverletzung,
• Drogenhandel,
• ungerechtfertigte Strafanzeige gegen den Vermieter.

Kündigungsrelevanter Zahlungsverzug

Ist der Mieter

• für 2 aufeinande folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug oder
• in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug, der die Miete für 2 Monate erreicht oder
• mit Kautionszahlungen in Höhe eines Betrags in Verzug, der der zweifachen Monatsmiete entspricht,

bedarf es vor der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Vermieters ebenfalls in aller Regel keiner Abmahnung.^[8]

[1] LG Berlin, Urteil v. 30.4.2013, 63 S 35/13, GE 2013, 1342.

[2] LG Saarbrücken, Urteil v. 8.2.2008, 10 S 33/08, ZMR 2008, 974.

[3] AG Wetzlar, Urteil v. 8.1.2013, 38 C 1389/12, NZM 2014, 238.

[4] LG Lübeck, Urteil v. 20.10.1992, 6 S 48/92, NJW-RR 1993, 525.

[5] LG Berlin, Urteil v. 11.2.2010, 67 S 382/09, GE 2010, 488: lautstarke Streitereien; AG Pinneberg, Urteil v. 21.3.2005, 64 C 144/04, WE 2005, 209: lautes Geschrei bis in die Nachtstunden; LG Frankfurt, Urteil v. 1.4.2003, 2/11 S 230/02: anhaltender Lärm, bisweilen mehrfach am Tag; LG Halle, Urteil v. 11.1.2002, 1 S 192/01, NZM 2003, 309: Kindergeschrei unter besonderen Umständen, wenn Eltern gar nichts dagegen unternehmen.

[6] LG Düsseldorf, Urteil v. 28.9.2016, 23 S 18/15, ZMR 2016, 873.

[7] BGH, Urteil v. 10.4.2013, VIII ZR 213/12, NZM 2013, 456.

[8] Siehe zu Abmahnerfordernissen bei den einzelnen Pflichtverstößen nachfolgendes "ABC der möglichen Kündigungsgründe".