Abschluss eines langjährigen Hauswartvertrags; Entlastung des Verwalters

Leitsatz

1. Zum Abschluss eines langjährigen Hauswartvertrags bedarf der Verwalter besonderer Ermächtigung
2. Die Entlastung des Verwalters bezieht sich auch auf das den einzelnen Zahlungsvorgängen der Abrechnung zugrunde liegende Verwalterhandeln

Normenkette

§§ 21, 28 WEG

Kommentar

1. Zum Abschluss eines langjährigen Hauswartvertrags (hier: mit 5-jähriger Laufzeit) bedarf der Verwalter der besonderen Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. In gleicher Weise gilt dies für den Abschluss eines langfristigen Wartungsvertrags und geforderter spezieller Vollmachtserteilung durch Eigentümerbeschluss (vgl. OLG Koblenz v. 2.7.1998, 5 U 1636/97, ZMR 1999, 583; OLG Zweibrücken v. 14.6.1991, 3 W 203/90, NJW-RR 1991, 1301). Die Einschränkung der Verwalter- und Vertreterbefugnisse ist erforderlich, um der Gemeinschaft die Kontrolle darüber zu erhalten, ob sich der Verwalter bei der Auswahl des Hausmeisterunternehmens von wirtschaftlichen Gesichtspunkten hat leiten lassen und ob er insbesondere Vergleichsangebote mehrerer Firmen eingeholt hat.
2. Vorliegend ist allerdings der Hausmeistervertragwirksam geworden, weil die Gemeinschaft durch die beschlossene Entlastung der Verwaltung auch diesen Vertrag (mit)genehmigt hat. Eine Entlastung bezieht sich nicht nur auf die konkrete Jahresabrechnung selbst, sondern auch auf das den einzelnen Zahlungsvorgängen zugrunde liegende Verwaltungshandeln (vgl. OLG Köln v. 27.6.2001, 16 Wx 87/01; OLG Düsseldorf v. 30.10.2000, 3 Wx 92/00, NZM 2001, 537 = ZMR 2001, 301, 303). Mit einer Entlastung billigt die Wohnungseigentümergemeinschaft damit auch die Geschäftsführung des Verwalters für das entsprechende Abrechnungsjahr (h.R.M.; BGH v. 17.7.2003, V ZB 11/03, ZMR 2003, 750, 754). Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat auch Kenntnis von dem abgeschlossenen Hausmeistervertrag erlangt, da die Hausmeisterkosten in der betreffenden Jahresabrechnung enthalten waren. Für eine etwaige Kenntnis oder das Kennenmüssen von Vorgängen im Zusammenhang mit der Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage kommt es grundsätzlich auf den Kenntnisstand aller Wohnungseigentümer an (vgl. OLG Köln v. 27.6.2001, a.a.O.). In der Abrechnung waren ausdrücklich die Hausmeisterkosten aufgeführt. Bei sorgfältiger Prüfung der Unterlagen hätten die Eigentümer erkennen können, dass durch die Verwaltung ein neuer Hausmeistervertrag abgeschlossen worden war, zumal der vormalige Hausmeister zwischenzeitlich verstorben war. Auch aus einer Belegprüfung oder über Anfechtung des Entlastungsbeschlusses wären insoweit Einwendungen möglich gewesen. Auch im Wirtschaftsplan des Folgejahres wurde über die Hausmeisterkostenposition mitentschieden. Daher hätten die Eigentümer auch erkennen können, dass den Hausmeistertätigkeiten ein mehrjähriger Vertrag zugrunde gelegen haben muss.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 26.11.2004, 16 Wx 184/04OLG Köln v. 26.11.2004, 16 Wx 184/04, ZMR 6/2005, 473