OLG Koblenz Urteil vom 02.07.1998 - 5 U 1636/97 (veröffentlicht am 02.07.1998)

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Instandsebzungsarbeiten. Beschlussfassung der Wohnungseigentümer

Leitsatz (amtlich)

1) Reinigungs- und Hausmeisterdienste (langfristiger Vertrag) kann der Verwalter zwar namens der Hauseigentümer vergeben. Er bedarf dazu jedoch einer speziellen Vollmacht (Beschluss) der Wohnungseigentümer; eine Vollmacht des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden genügt nicht. Es handelt sich nämlich dabei nicht lediglich um Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums (§ 27 I Nr. 2 WEG).

2) Um solche erlaubten Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen handelt es sich dagegen etwa bei

• Beseitigung eines Defekts am Tiefgaragentor
• Schweißarbeiten an den Kellergittertüren
• Erneuerung der Elektroinstallation im Waschraum
• Arbeiten nach einem Wasserrohrbruch.

Normenkette

WEG § 27 Abs. 1 Nrn. 1-2

Verfahrensgang

LG Mainz (Entscheidung vom 22.09.1997; Aktenzeichen 2 O 374/96)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 22. September 1997 abgeändert.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 2.554,15 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 20. Juni 1996, 1.718,70 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 22. Juni 1996, 359,20 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 22. Juni 1996, 1.589,93 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 1. Juli 1996 und 1.781,47 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 1. Juli 1996 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 3/10 und die Beklagten 7/10.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin befaßt sich mit der Wartung von Häusern. Sie behauptet, für die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft Leistungen erbracht zu haben, aus denen ihr Vergütungsansprüche von insgesamt 15.965,85 DM zustünden.

Dabei geht es zum einen um Reinigungsdienste und um eine hausmeisterliche Betreuung im Mai 1996; nach ihrer Darstellung wurde die Klägerin insoweit innerhalb eines Vertragsverhältnisses tätig, das die damalige Verwalterin GVG mit Wirkung für die Beklagten begründet habe. Zum anderen handelt es sich um eine Fülle von Einzelarbeiten, die den Beklagten von April bis Juni 1996 in Rechnung gestellt wurden. Folgt man dem Vortrag der Klägerin, hatte die GVG grundsätzlich auch hier in Vertretung der Beklagten Aufträge erteilt.

Die Beklagten haben bestritten, daß die GVG gegenüber der Klägerin in ihrem Namen auf getreten sei. Außerdem haben sie in Abrede gestellt, daß die Klägerin die berechneten Leistungen überhaupt erbracht habe. Hilfsweise haben sie die Aufrechnung mit Gegenansprüchen in Höhe von insgesamt 10.065,64 DM erklärt, weil in diesem Umfang mit ihren Geldern Arbeiten der Klägerin vergütet worden seien, die Sondereigentumsrechte betroffen hätten.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Es hat gemeint, daß die GVG im eigenen Namen gehandelt habe. Dagegen wendet sich die Berufung der Klägerin, die ihr Klageverlangen weiterverfolgt.

Entscheidungsgründe

Die Berufung hat einen Teilerfolg. Das erstinstanzliche Urteil ist dahin abzuändern, daß die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt werden, an die Klägerin insgesamt 8.003,45 DM nebst Zinsen zu zahlen. Mit ihrem weitergehenden Verlangen vermag die Klägerin allerdings nicht durchzudringen, so daß es hier bei der klageabweisenden Entscheidung durch das Landgericht bleibt.

1. Das Landgericht hat der Klägerin im Ergebnis zu Recht einen Vergütungsanspruch für im Mai 1996 geleistete Reinigungs- und Hausmeisterdienste versagt. Die Klägerin stützt sich in diesem Zusammenhang auf eine Vereinbarung, die sie im September 1993 mit der GVG getroffen hat; danach ist sie gegen ein fortlaufendes monatliches Entgelt mit einer Vielzahl wiederkehrender Arbeiten an dem Anwesen der Beklagten betraut worden. Daraus kann die Klägerin indessen keine Rechte gegen die Beklagten herleiten.

a) Zwar läßt sich eine Zahlungsverpflichtung der Beklagten nicht bereits deshalb verneinen, weil die GVG – wie das Landgericht gemeint hat – bei Abschluß der Vereinbarung nicht in deren, sondern im eigenen Namen auf getreten wäre. Eine solche Sicht der Dinge verbietet sich nämlich im Hinblick darauf, daß die GVG ausweislich der über die Vereinbarung niedergelegten Urkunde ausdrücklich „in Verwaltervollmacht” handelte. Aber die Zahlungsverpflichtung der Beklagten scheitert daran, daß die GVG nicht über die notwendige Vertretungsmacht verfügte.

b) Die Beklagten wenden zu Recht ein, daß die GVG nur durch einen besonderen Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft dazu hätte ermächtigt werden können, zu ihren Lasten einen Vertrag des hier in Rede stehenden Umfangs einzugehen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Ein solcher Beschluß liegt indessen nicht vor. Die gesetzliche Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, die der GVG als Verwalterin die Möglichkeit einräumte, mit Wirkung für die Wohnungseigentümergemeinschaft die zur ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, deckt den Abschluß des langfristige...