OLG Köln Beschluss vom 26.11.2004 - 16 Wx 184/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Verwalterentlastung trotz erkennbarer Pflichtverletzungen des Verwalters

Leitsatz (amtlich)

1. Zum Abschluss eines langjährigen Hausmeistervertrages bedarf der Verwalter der besonderen Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft.

2. Die dem Verwalter mit einer Jahresabrechnung erteilte Entlastung bezieht sich nicht nur auf die konkrete Jahresabrechnung selbst, sondern auch auf das den einzelnen Zahlungsvorgängen zugrunde liegende Verwalterhandeln.

Verfahrensgang

LG Köln (Beschluss vom 29.07.2004; Aktenzeichen 29 T 29/03)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin vom 31.8.2004 gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des LG Köln vom 29.7.2004 - 29 T 29/03 - wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens hat die Antragstellerin zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Geschäftswert der Rechtsbeschwerde: 14.667,65 Euro.

Gründe

I. Die Antragstellerin macht als Verwalterin der oben näher bezeichneten Wohnungseigentumsanlage gegen die Antragsgegnerin, die bis Oktober 2002 Verwalterin der Anlage war, einen Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Pflichtverletzung aus dem Verwaltervertrag geltend.

Die Antragsgegnerin hatte am 15.8.1996 mit der Firma L. Hausmeister Service, deren Inhaber ihr Sohn war, ohne vorherige Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Hausmeistervertrag für die Zeit v. 1.9.1996 bis 31.8.2001 abgeschlossen. In der Wohnungseigentümerversammlung v. 11.7.1997 wurde zu TOP 4 beschlossen:

"Die Hausgeldabrechnung 1996 wird in vorgelegter Form einstimmig beschlossen, vorbehaltlich der ordnungsgemäßen Belegprüfung. Der Hausverwaltung X wird hierdurch Entlastung erteilt".

Die Abrechnung für das Jahr 1996 enthielt, gleichfalls wie der ebenfalls beschlossene Wirtschaftsplan für den Zeitraum 1.8.1997 bis 31.7.1998, die Hausmeisterkosten auf der Grundlage des am 15.8.1996 geschlossenen Vertrags.

Die Antragstellerin ist der Ansicht, der eigenmächtig von der Antragsgegnerin abgeschlossene Hausmeistervertrag sei wegen fehlender Billigung der Wohnungseigentümergemeinschaft unwirksam. Weil die Rechnungen der Firma L. Hausmeister Service überhöht gewesen seien, sei der Wohnungseigentümergemeinschaft für den Zeitraum von 1998 bis 2001 ein Schaden i.H.v. 14.467,20 Euro entstanden.

Das AG Bergheim verpflichtete mit Beschluss v. 17.1.2003 die Antragsgegnerin zur Zahlung dieses Betrages. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin führte durch Beschluss des LG Köln v. 29.7.2004 zur Zurückweisung des Antrags. Zur Begründung führte das LG im Wesentlichen aus, es sei zwar ein Schadensersatzanspruch wegen positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrags entstanden, weil die Antragsgegnerin ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Hausmeistervertrag mit fünfjähriger Laufzeit hätte abschließen dürfen. Dieser Schadensersatzanspruch sei jedoch durch Entlastung der Antragsgegnerin durch Beschluss der Eigentümerversammlung v. 11.7.1997 zu TOP 4 untergegangen. Mit der weiteren sofortigen Beschwerde verfolgt die Antragstellerin ihr Begehren weiter. Sie meint, die angefochtene Entscheidung lege den in der Eigentümerversammlung v. 11.7.1997 zu TOP 4 gefassten Beschluss fehlerhaft aus. Eine Billigung des Hausmeistervertrags sei mit dieser Beschlussfassung nicht erfolgt.

II. Die nach §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache selbst keinen Erfolg.

Nach dem von dem LG fehlerfrei festgestellten Sachverhalt ist die angefochtene Entscheidung aus Rechtsgründen, die allein Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens sein können (§§ 27 FGG, 546 ZPO), nicht zu beanstanden.

Zu Recht hat das LG die Aktivlegitimation der Antragstellerin festgestellt. Nach § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG ist der Verwalter berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer Ansprüche gerichtlich geltend zu machen, wenn er hierzu durch Beschluss der Wohnungseigentümer ermächtigt ist. Offenbleiben kann, ob sich die Berechtigung der Antragstellerin zur gerichtlichen Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen die ehemalige Verwalterin bereits aus § 5 S. 3 des Verwaltervertrags ergibt, nachdem der Verwalter ermächtigt ist, gerichtliche Maßnahmen gegen einzelne Eigentümer einzuleiten. Denn mit Beschluss der Eigentümerversammlung v. 11.1.2002 zu TOP 14 ist die Antragstellerin ausdrücklich von der Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt worden, gegen die Antragsgegnerin ein gerichtliches Verfahren auf Schadensersatz einzuleiten und den Schaden der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend zu machen.

Die Antragsgegnerin hat zwar durch den eigenmächtigen Abschluss des Hausmeistervertrags mit einer fünfjährigen Laufzeit gegen ihre gesetzlichen Verpflichtungen aus § 27 Abs. 1 WEG i.V.m. § 4 und die Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag verstoßen. Denn sie hat den Hausmeistervertrag im Innenverhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertreterin ohne Vertretungsmacht abgeschlossen. Zu...