Wird einem Wohnungseigentümer der Tagungsort der Eigentümerversammlung vorsätzlich nicht mitgeteilt, sind dort gefasste Beschlüsse i.d.R. nichtig

Leitsatz

Wird einem Wohnungseigentümer der Tagungsort der Eigentümerversammlung vorsätzlich nicht mitgeteilt, sind dort gefasste Beschlüsse i.d.R. nichtig

Normenkette

§§ 23, 24 WEG

Kommentar

1. Die Mitteilung eines Versammlungsorts ist wesentlich für eine ordnungsgemäße Einladung, da mangels Kenntnis des Versammlungsorts eine Teilnahme nicht möglich ist.
2. Ein allgemeiner Einladungsmangel führt jedoch regelmäßig dann nicht zu einer Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit von Beschlüssen, wenn feststeht, dass diese bei ordnungsmäßigem Vorgehen ebenso gefasst worden wären (h.R.M.). Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt jedoch dann, wenn einzelne Wohnungseigentümer durch Nichtladung bewusst ausgeschlossen werden (vgl. auch OLG Celle v. 15.1.2002, 4 W 310/01, ZWE 2002, 276 und OLG Zweibrücken v. 21.11.2002, 3 W 179/02, FGPrax 2003, 60). Ein derartiges Vorgehen kommt einem unberechtigten Ausschluss eines Wohnungseigentümers an der Mitverwaltung gleich. Es kann auch nicht dadurch mittelbar gebilligt werden, dass bei eindeutigen Mehrheitsverhältnissen auf die bloßen Abstimmungsmehrheiten abgestellt wird. Gerade bei kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften, die vielleicht aus zwei zerstrittenen Lagern bestehen, kann es nicht hingenommen werden, dass nur die zu erwartende Mehrheit zur Eigentümerversammlung eingeladen wird. Ob man in solchen oder ähnlichen Fällen sogar soweit gehen muss, dass von einem Nichtbeschluss wegen Fehlens einer Eigentümerversammlung auszugehen wäre (so Palandt/Bassenge, BGB, 64. Aufl. 2005, § 24 WEG, Rn. 5), kann dahinstehen. Jedenfalls sind wie hier solche Beschlüsse nichtig.
3. Die Entscheidung des BayObLG (v. 13.9.1990, BReg 2 Z 100/90, NJW-RR 1991, 531) betraf anders gelagerte Sachverhalte; dort musste sich der Senat nicht mit einer vorsätzlichen Nichtladung eines Wohnungseigentümers befassen.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 08.12.2004, 2Z BR 199/04BayObLG v. 8.12.2004, 2Z BR 199/04