Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Eine wirksame Beschlussfassung nach § 23 Abs. 3 WEG setzt eine unmissverständliche Initiative zur schriftlichen Universalentscheidung voraus, die einer bloßen Aufforderung zu einer "Meinungsabgabe" nicht hinreichend deutlich zu entnehmen ist. Die Zustimmungserklärung im schriftlichen Beschlussverfahren gem. § 23 Abs. 3 WEG ist widerruflich, bis der Beschlussinitiato...mehr

Leitsatz Existenz eines schriftlichen Umlaufbeschlusses erst mit Mitteilung (Verkündung) des Abstimmungsergebnisses Widerruf einer Zustimmungserklärung bis zur Verkündung des Beschlussergebnisses im schriftlichen Beschluss-Umlaufverfahren möglich Normenkette § 23 Abs. 2 WEG Kommentar Entgegen früher h. M. hat der BGH mit Beschluss v. 23.8.2001 (V ZB 10/01, NZM 2001, 961 = NJW 2...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer haben grundsätzlich kein Recht auf Einsichtnahme in die Unterlagen des Verwalters in anderen Räumen als den Geschäftsräumen des Verwalters. Das gilt auch dann, wenn das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer und Verwalter durch verbale Auseinandersetzungen gespannt ist. Fakten: Jeder Wohnungseigentümer hat ein Einsichtsrecht in sämtliche Verwal...mehr

Leitsatz Prüfungskompetenz des Gerichts zu einem Beschluss über die Entziehung von Wohnungseigentum Normenkette §§ 18, 51 WEG a. F. Kommentar Bei Überprüfung des Veräußerungsverlangens in Form eines Beschlusses nach § 18 Abs. 3 WEG ist das Wohnungseigentumsgericht auf die Prüfung beschränkt, ob der Beschluss formell wirksam und mit dem richtigen Inhalt zustande gekommen ist. D...mehr

Leitsatz Für die Frage, ob eine Personengesellschaft im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung tätig ist oder einen gewerblichen Grundstückhandel betreibt, ist allein auf die Tätigkeitsmerkmale der Personengesellschaft abzustellen. Es spielt keine Rolle, ob die Gesellschafter in einer Schwesterpersonengesellschaft gewerblich tätig sind oder die beteiligten Gesellschafter an...mehr

Leitsatz Einsichtsrecht in Abrechnungs- und Verwaltungsunterlagen sowie eingeschränkter Anspruch auf Übersendung von Kopien Normenkette § 28 Abs. 3 WEG; § 242 BGB Kommentar Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht ein Anspruch auf Einsichtnahme in alle der Jahresabrechnung zu Grunde liegenden Verwaltungsunterlagen zu. Die Verpflichtung des Verwalters auf Gewährung der Einsichtna...mehr

Leitsatz Anteilige Aufwendungen für Hausreinigung und Gartenpflege, die bei einer eigengenutzten Eigentumswohnung bei den einzelnen Wohnungseigentümern anfallen, sind als haushaltsnahe Dienstleistungen im Sinne des § 35a Abs. 2 EStG zu berücksichtigen. Sachverhalt Die Kläger haben für das Jahr 2003 für die anteiligen, auf ihr Wohnungseigentum entfallenden Kosten für Hausreini...mehr

Leitsatz Die in einer Teilungserklärung vorgesehene Vollmacht eines Verwalters zur Vertretung der Gemeinschaft in gerichtlichen Verfahren berechtigt wegen des Interessenkonflikts nicht zur Vertretung in denjenigen Verfahren, in denen Wohnungseigentümer die Feststellung von Schadensersatzansprüchen der Gemeinschaft gegen den Verwalter beantragen. Link zur Entscheidung OLG Köln...mehr

Leitsatz Ladung eines nicht dauerhaft im Ausland (hier: in den USA) lebenden Wohnungseigentümers und Stimmrechtsvertretung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt bei insoweit nicht verlängerter Einberufungsfrist trotz vereinbarter, einschränkender Vertretungsvereinbarung Normenkette § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG a. F.; § 242 BGB Kommentar Eine in der Gemeinschaftsordnung enthalt...mehr

Leitsatz Haftung des schuldhaft passiven Verwalters im Fall von Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG; §§ 254, 276, 426, 662 BGB Kommentar Bei Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung, deren Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, hat der Verwalter, auch wenn er kein "Profi" ist, unverzüglich das Erforderliche zu unternehmen, um die S...mehr

Leitsatz Die Anforderungen an die Eignung eines Wohnungseigentümers für das Amt eines Verwaltungsbeirats sind geringer als diejenigen für das Amt des Verwalters. Allein das Übersehen von Fehlern, die später zur gerichtlichen Beanstandung von Wohnungseigentümerbeschlüssen führen, reicht nicht aus, um die Eignung für eine weitere Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat zu verneine...mehr

Leitsatz Haben die Wohnungseigentümer ihren Verfahrensbevollmächtigten noch vor der Entscheidung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH, Beschluss v. 2.6.2005, Az.: V ZB 32/05) mit der gerichtlichen Geltendmachung rückständiger Hausgelder im Verfahren nach § 43 WEG beauftragt, so steht diesem die Mehrvertretungsgebühr nach § 6 Abs. 1 S. 2 BRA...mehr

Leitsatz § 287 ZPO (Schadensschätzung durch das Gericht) ist auch im WE-Verfahren analog anwendbar Normenkette § 43 Abs. 1 WEG; § 287 ZPO Kommentar Im Zuge des kraft Vereinbarung berechtigten Ausbaus von Dachgeschossräumen musste der Eigentümer durch den Dachboden führende Abgaskamine für die Gasthermen der Wohnungen im Haus abreißen. Die Gemeinschaft forderte daraufhin veraus...mehr

Leitsatz Aus dem unter den Wohnungseigentümern bestehenden Treueverhältnis kann sich die Pflicht ergeben, einer Änderung der Gemeinschaftsordnung (hier: Verteilungsschlüssel) zuzustimmen. Fakten: Nach der Teilungserklärung sind die Wohnungseigentümer u. a. verpflichtet, die Aufzugskosten sowie die Müllgebühren entsprechend ihrer Miteigentumsanteile zu bezahlen. Einer der Wohn...mehr

Leitsatz Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung nach Treu und Glauben (hier: hinsichtlich einer Beteiligung der Kosten am Aufzug und der Müllbeseitigung zulasten von Tiefgaragenbenutzern) Normenkette § 16 Abs. 2 WEG a. F.; § 242 BGB Kommentar Aus dem unter Wohnungseigentümern bestehenden Treueverhältnis kann sich die Pflicht ergeben, einer Änderung der Gemeinschaftsord...mehr

Leitsatz Anspruch des einzelnen Eigentümers auf erstmalige Herstellung eines mangelfreien Zustands des Gemeinschaftseigentums, und zwar unabhängig von eigenen, individuellen Gewährleistungsrechten gegenüber dem Bauträger-Verkäufer Entsprechende Anwendbarkeit des § 84 ZPO auch im WE-Verfahren Normenkette § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG; §§ 84, 563 Abs. 3 ZPO Kommentar Der einze...mehr

Leitsatz Zustimmungserfordernis zu baulicher Veränderung (Raumverbindungen durch nachträgliche Decken- und Wanddurchbrüche) Nachteilswirkungen durch intensivere Raumnutzung nur im Falle konkreter, nicht ganz unerheblicher Beeinträchtigungen Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar In der Gemeinschaftsordnung war vereinbart, dass Veränderung...mehr

Leitsatz Das grundsätzliche Einstimmigkeitserfordernis des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG ist nicht dadurch abbedungen, dass in der Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters zu einer baulichen Veränderung und im Fall ihrer Verweigerung oder ihres Widerrufs die Herbeiführung eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer vorgesehen ist. Die Verbindung einer Wohnung mittels D...mehr

Leitsatz Es kann nicht mehrheitlich beschlossen werden, dass dem Pächter von Wohnungseigentum einzelner Eigentümer ein persönlicher Anspruch gegen alle Wohnungseigentümer auf Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Einrichtungen eingeräumt wird. Link zur Entscheidung OLG München, Beschluss vom 18.04.2006, 32 Wx 041/06mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der den Bodenbelag seiner Wohnung austauscht und dadurch die Lärmbelästigung benachbarter Wohnungen erhöht, ist jedenfalls nicht verpflichtet, Maßnahmen zu treffen, die den - vor dem Austausch vorhandenen Trittschallwert unterschreitenden - Normwert erreichen lassen. Fakten: Bei der Wohnanlage handelt es sich um einen Altbau. Einer der Wohnung...mehr

Leitsatz Veränderung des Schallschutzes durch nachträgliche Verlegung von Wasserzu- und Abluftleitungen Kostenentscheidung und materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch (Klarstellung des Rechtsbeschwerdegerichts hinsichtlich bisher nicht vorgenommener Prüfung durch den Tatrichter) Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1, 47 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Ob bei de...mehr

Leitsatz Ob bei den Schallschutz verändernden Umbauten ein über das in § 14 Nr. 1 WEG bezeichnete Maß hinausgehender Nachteil vorliegt, ist anhand aller Umstände des Einzelfalles zu beurteilen. Die für Verschlechterungen des Trittschallschutzes entwickelte Rechtsprechung (OLG München, Beschluss v. 9.5.2005, Az.: 32 Wx 030/05) lässt sich auch auf den Schutz vor Installationsg...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentumsverwalter ist ohne Bevollmächtigung nicht berechtigt, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft Kredite aufzunehmen. Eine Haftung des Verwalters nach § 179 BGB steht einer Inanspruchnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Bank im Wege der (Leistungs-)Kondiktion nicht entgegen. Fakten: Die Wohnungseigentümergemeinschaft war Inhaberin ...mehr

Leitsatz Die Beurteilung, ob die Fällung eines Baumes eine bauliche Maßnahme ist, die einen Wohnungseigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt, obliegt dem Tatrichter und ist vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf Rechtsfehler zu überprüfen. Fakten: Ob die Beseitigung eines Baumes eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung darstellt, hängt maß...mehr

Leitsatz Anspruchsgegner für die Rückforderung zu viel bezahlter Wohngelder und damit Verfahrensbeteiligte ist regelmäßig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als teilrechtsfähiger Verband, da diese Verbindlichkeiten das Verwaltungsvermögen betreffen. Fakten: In der Jahresabrechnung wurden einem Wohnungseigentümer aufgrund einer nur mehrheitlich beschlossenen Änderung des ...mehr

Leitsatz Die Auslegung der in das Grundbuch eingetragenen Befugnis eines Wohnungseigentümers, auf dem Dach des gemeinschaftlichen Gebäudes "eine Funkfeststation" zu betreiben, führt nicht dazu, dass der Betrieb einer Mehrzahl solcher Anlagen gestattet wäre. Fakten: Nach der im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung ist ein Wohnungseigentümer vorliegend berechtigt, "… au...mehr

Leitsatz Verfolgung von Abwehransprüchen in teilrechtsfähiger Wohnungseigentümergemeinschaft (hier: Betrieb von mehreren Funkfeststationen für Mobilfunk) Normenkette §§ 7 Abs. 1, 13 Abs. 2, 15 Abs. 3 WEG; § 28 Abs. 2 FGG; § 1004 BGB Kommentar Der teilrechtsfähige Verband (vgl. BGH v. 2.6.2005, V ZB 32/05, NZM 2005, 543 = NJW 2005, 2061) ist weder Mitglied der Eigentümergemeins...mehr

Leitsatz Keine Aufrechnung mit Ansprüchen aus Notgeschäftsführung gegenüber Hausgeldbeiträgen aufgrund einschränkender Aufrechnungsvereinbarung in der Gemeinschaftsordnung Normenkette §§ 16, 28 WEG; § 387 BGB Kommentar Ist in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass Zurückbehaltungs- und Aufrechnungsrechte gegenüber Hausgeldforderungen nicht zulässig sind, außer es handele si...mehr

Leitsatz Leitsatz: Das gesetzliche Vorkaufsrecht steht dem Mieter einer umgewandelten Eigentumswohnung auch im freien Wohnungsbau nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung zu. Es besteht deshalb nicht, wenn die Eigentumswohnung vor dem am 1.9.1993 erfolgten In-Kraft-Treten des § 570b BGB a. F., der Vorgängerbestimmung des § 577 BGB, bereits einmal verkauft worden i...mehr

Leitsatz Das gesetzliche Vorkaufsrecht steht dem Mieter einer umgewandelten Eigentumswohnung auch im freien Wohnungsbau nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung zu. Es besteht deshalb nicht, wenn die Eigentumswohnung vor dem am 1. September 1993 erfolgten In-Kraft-Treten des § 570b BGB a. F., der Vorgängerbestimmung des § 577 BGB, bereits einmal verkauft worden is...mehr

Leitsatz Ist in der Teilungserklärung bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung die Protokollierung des Beschlusses erforderlich und das Protokoll vom Verwalter und von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern zu unterzeichnen ist, so hat die Bestimmung der zwei Wohnungseigentümer zu Beginn der Versammlung durc...mehr

Leitsatz Unterzeichnung und Protokollierung als vereinbarte Beschlussgültigkeitsvoraussetzung Überprüfung von Geschäftsordnungsbeschlüssen Normenkette § 23 WEG Kommentar Ist in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses die Protokollierung des Beschlusses erforderlich und das Protokoll vom Verwalter und von 2 "von der Eigentüm...mehr

Leitsatz Rechtsschutzbedürfnis der Anfechtung eines Negativbeschlusses Normenkette § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG Kommentar Für die Anfechtung eines Beschlusses, durch den der Antrag eines Wohnungseigentümers abgelehnt wird (sog. Negativbeschluss), fehlt es jedenfalls dann nicht am Rechtsschutzbedürfnis des Antragstellers, wenn der insoweit auszulegende Beschluss nach seinem Inhalt ein...mehr

Leitsatz Bei der Änderung einer Hausordnung haben die Wohnungseigentümer ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermessen, was die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung angeht; dieses Ermessen ist einer gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen. Link zur Entscheidung OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 20.03.2006, 20 W 430/04mehr

Leitsatz Weitgehendes Ermessen der Gemeinschaft auch zur Änderung einer Hausordnung (hier: zur Aufnahme zusätzlicher Brandschutzregelungen) Normenkette §§ 21, 43 WEG Kommentar Wohnungseigentümer haben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ebenso wie bei der Regelung seines Gebrauchs ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermessen, was die Notwendigkeit...mehr

Leitsatz Das Anbringen einer Garderobe im Treppenhaus bedarf als Inanspruchnahme des Alleingebrauchs an Teilen des Gemeinschaftseigentums der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Link zur Entscheidung OLG München, Beschluss vom 15.03.2006, 34 Wx 160/05mehr

Leitsatz Das Anbringen einer Garderobe im Treppenhaus bedarf als Inanspruchnahme des Alleingebrauchs an Teilen des Gemeinschaftseigentums der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Fakten: Die Eigentümerin der Erdgeschosswohnung hatte im Treppenhaus vor ihrer Wohnung eine Garderobe an der Wand befestigt. Daneben hatte sie einen Kleiderschrank, eine Kommode und zeitweise au...mehr

Leitsatz Anbringung einer Garderobe im Treppenhaus nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer Zwingende Beteiligung aller Eigentümer am Verfahren Normenkette §§ 10 Abs. 3, 22, 43 Abs. 4 Nr. 1 WEG Kommentar Das Anbringen einer Garderobe im Treppenhaus bedarf als Inanspruchnahme des Alleingebrauchs an Teilen des Gemeinschaftseigentums der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer...mehr

Leitsatz Für die Vertretung einer Wohnungseigentümergemeinschaft erhält der Rechtsanwalt keine erhöhte Verfahrensgebühr (früher unter Geltung der BRAGO: Prozessgebühr). Fakten: Ein Rechtsanwalt hatte vorliegend für die Eigentümergemeinschaft Mängelansprüche gerichtlich geltend gemacht. Das Verfahren wurde noch unter Geltung der BRAGO, also vor dem 1. Juli 2004, in Gang gesetz...mehr

Leitsatz Die seitliche Begrenzung eines offenen Garagenstellplatzes durch eine massive und im Gegensatz zur ursprünglichen Abtrennung durch Maschendraht völlig unelastische Holztrennwand stellt regelmäßig eine bauliche Veränderung dar, die zu einer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer führen...mehr

Leitsatz Begrenzung eines offenen Garagenstellplatzes durch Holztrennwand als nachteilige bauliche Veränderung Normenkette §§ 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Die seitliche Begrenzung eines offenen Garagenstellplatzes (in einem Garagengebäude mit insgesamt 5 Stellplätzen als Sondereigentum) durch eine massive und im Gegensatz zur ursprünglichen Abtrennung ...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der der Errichtung einer Balkonanlage grundsätzlich zugestimmt hat, kann diese Zustimmung regelmäßig widerrufen, solange der bauwillige Wohnungseigentümer Dispositionen zur Verwirklichung noch nicht getroffen hat. Fakten: Eine Wohnungseigentümerin plante den Anbau eines Balkons an ihr Sondereigentum. Mit der Umsetzung der Baumaßnahme sollte nu...mehr

Leitsatz Widerruf der Zustimmung zu einer baulichen Veränderung (bis zum Beginn der Änderungsmaßnahme) Normenkette §§ 14, 21 Abs. 4, 22 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 1 und 4 WEG; § 183 BGB Kommentar Ein Wohnungseigentümer, der der Errichtung einer Balkonanlage grds. zugestimmt hat, kann diese Zustimmung regelmäßig widerrufen, solange der bauwillige Wohnungseigentümer Dispositionen zur...mehr

Leitsatz Übergang der Bauherrengemeinschaft zur Wohnungseigentümergemeinschaft (Abgrenzung nach Inhalt und Gegenstand der Beschlussfassung) Normenkette § 16 WEG a. F.; § 705 BGB Kommentar Zwischen Erstellungs- und Zahlungsverpflichtungen der Bauherren und der Wohnungseigentümer ist zu unterscheiden. Eine insoweit bestehende Gemengelage ist abzugrenzen und die Trennung nach dem...mehr

Leitsatz Für den Streitwert einer Klage auf Entziehung des Wohnungseigentums gegen einen Wohnungseigentümer ist der Verkehrswert der Wohnung des Wohnungseigentümers maßgebend. Fakten: Die Frage, wie der Streitwert eines Entziehungsverfahrens nach den §§ 18, 19 WEG zu bemessen ist, wird in Literatur und Rechtsprechung nicht einheitlich beantwortet. Ganz überwiegend wird der Ve...mehr

Leitsatz Anfechtung eines Negativbeschlusses auf Ablehnung einer Verwalterabberufung (Unzulässigkeit des Antrags mit Ablauf des Bestellungszeitraums) Auch korrigierte Abrechnungsunterlagen müssen den Eigentümern vor genehmigender Beschlussfassung bekannt sein Normenkette §§ 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 und 4 WEG; § 32 FGG Kommentar Ein Verfahren auf gerichtliche Abberufung des Ve...mehr

Leitsatz Ein wichtiger Grund gegen die erneute Bestellung eines Verwalters kann vorliegen, wenn dieser eigenmächtig ohne Befassung der Wohnungseigentümer für die Gemeinschaft einen zehnjährigen Zeitmietvertrag über eine Wohnung abschließt und umfangreiche Renovierungsarbeiten in der angemieteten Wohnung durchführen lässt. Link zur Entscheidung OLG München, Beschluss vom 06.03...mehr

Leitsatz Rechtskraft einer Gerichtsentscheidung auf Zurückweisung eines Beseitigungsanspruchs wegen vorgenommener baulicher Veränderung auf gemeinschaftlicher Gartenfläche Anfechtung eines Negativbeschlusses setzt Rechtsschutzbedürfnis voraus (im Sinne einer Anspruchsberechtigung) Normenkette §§ 10, 15, 43, 45 WEG; § 1004 BGB Kommentar Wird der Antrag eines Wohnungseigentümers ...mehr

Leitsatz Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Müllentsorgungskosten (nach Köpfen) Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar Auch wenn Müll in erster Linie mit der Nutzung des Sondereigentums zusammenhängt, können jedenfalls in großen Wohnanlagen die durch die Entsorgung des Mülls entstehenden Kosten als solche des Gebrauchs des Sondereigentums nur dann gelten, wenn der Anf...mehr

Leitsatz Das Gemeinschaftsverhältnis bezieht sich nicht auf Unterlassungsansprüche gegen die Nutzung eines öffentlich-rechtlich genehmigten Nachbargrundstücks Normenkette §§ 1, 15 Abs. 3 WEG; § 1004 BGB Kommentar Das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ist auf das gemeinschaftliche Grundstück entsprechend seiner durch die Eintragung im Grundbuch entstandenen sachenr...mehr