Stimmrechtsvertretung trotz Einschwänkung der Vertretungsvereinbarung; Ladung und Einberufung

Leitsatz

Ladung eines nicht dauerhaft im Ausland (hier: in den USA) lebenden Wohnungseigentümers und Stimmrechtsvertretung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt bei insoweit nicht verlängerter Einberufungsfrist trotz vereinbarter, einschränkender Vertretungsvereinbarung

Normenkette

§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG a. F.; § 242 BGB

Kommentar

1. Eine in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Regelung, wonach sich ein Eigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung nur durch einen bestimmten Personenkreis vertreten lassen kann, ist grds. wirksam.
2. Den die effektive Ausübung ihres Stimmrechts betreffenden Belangen von nicht dauerhaft in der EU lebenden Wohnungseigentümern ist nur dann Genüge geleistet, wenn eine der gesetzlichen Mindestfrist von 1 Woche entsprechende Frist für die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung auf 2 Wochen verlängert wird (hier: hinsichtlich eines in den USA dauerhaft lebenden Wohnungseigentümers).
3. Solange eine Verlängerung der Einberufungsfrist nicht erfolgt ist, können sich nicht dauerhaft in der EU lebende Wohnungseigentümer – trotz dies grds. nicht zulassender Vertreterklausel in der Gemeinschaftsordnung – unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben (auch) durch einen Angehörigen oder eine zur Verschwiegenheit verpflichtete Person (z. B. Steuerberater oder Rechtsanwalt) vertreten lassen. Dieses Ergebnis entspricht auch einer BGH-Grundsatzentscheidung, die im Einzelfall Ausnahmen von strikter Beachtung getroffener Beschränkungsvereinbarungen zugelassen hat (vgl. BGH, ZMR 1983, 287, 288).

Link zur Entscheidung

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 16.05.2006, 14 Wx 50/04, ZMR 10/2006, 795