Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Umfang einer Fassaden- und Balkonsanierung muss nicht bei Beschlussfassung bereits exakt feststehen Kostentragung durch alle Balkonsondernutzungsberechtigten kraft Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung (im Umkehrschluss) Weiterführung des Anfechtungsverfahrens auch noch nach Abschluss der Baumaßnahme Normenkette §§ 10, 16 WEG Kommentar Der Beschluss über eine umfasse...mehr

Leitsatz Anwesenheitsrecht eines Verwaltungsbeiratsmitglieds (als Nichteigentümer) in der Eigentümerversammlung zu Themen des eigenen Aufgabenbereichs Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund (insbesondere Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses zwischen Verwalter und Beirat) Normenkette §§ 24, 26, 29 WEG Kommentar Dem Mitglied eines Verwaltungsbeirats (kraft bestandskräfti...mehr

Leitsatz Ein Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters ist zu unbestimmt, wenn dieser auf Grundlage "der derzeit relevanten Geschäftsbedingungen" gefasst werden soll. Fakten: In der Einladung zu der Wohnungseigentümerversammlung war der entsprechende Tagesordnungspunkt (TOP) über die Wiederbestellung des Verwalters wie folgt bezeichnet worden: "Wiederwahl der D. als ...mehr

Leitsatz Quartalsabrechnungen widersprechen dem Gesetz Normenkette §§ 23 Abs. 4, 28 Abs. 3 WEG Kommentar Eine vom Verwalter vorzulegende und zu beschließende Jahresabrechnung (mit entsprechenden Einzelabrechnungen) muss gem. § 28 Abs. 3 WEG das gesamte Kalenderjahr umfassen. Legt ein Verwalter nicht eine solche Gesamtjahresabrechnung zur Beschlussfassung vor, sondern stattdess...mehr

Leitsatz Wohnungseigentümer muss auch auf ein vom Verwalter geführtes "offenes Treuhandkonto" Wohngelder bezahlen Normenkette §§ 16 Abs. 2, 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG a. F. Kommentar Führt der Verwalter mit Billigung der Gemeinschaft ein offenes Treuhandkonto, so muss ein Wohngeldschuldner auch auf dieses Konto seine Beiträge einzahlen. Bisher wurde in der Rechtsprechung und Literatu...mehr

Leitsatz Sind im Grundbuch die Gesellschafter einer GbR mit dem Zusatz "als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" als Eigentümer eingetragen, so ist die Gesellschaft Eigentümerin des Grundstücks. Auf die Frage, ob die Gesellschaft auch selbst in das Grundbuch eingetragen werden könnte, kommt es dabei nicht an. Sachverhalt Die Klägerin, ein geschlossener Immobilienfonds in der R...mehr

Leitsatz Gültige schuldrechtliche Vereinbarung, mangels Zustimmung über Wohnungseigentum nicht zu verfügen, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegen muss Normenkette § 12 WEG; §§ 134, 137 BGB Kommentar § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG, wonach die Veräußerungszustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden darf, ist zwingendes Recht (h. M.). Die Vereinbarung weitergehender Zustimmungsvo...mehr

Leitsatz Bruchteilsberechtigter eines Sondereigentums (hier: Miteigentümer eines Tiefgaragenteileigentums) ist allein berechtigt, einen Wohnungseigentümerbeschluss anzufechten Gesondert vereinbarter Kostenverteilungsschlüssel nach Wohnflächen bezieht sich in ergänzender Vertragsauslegung auch auf Teileigentumsnutzflächen Im Zweifel gelten die in einer Teilungserklärung festgel...mehr

Leitsatz Keine Sondervergütung für den Verwalter seitens der Eigentümer, die nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen (nichtiger Beschluss) Antragsänderung nach Hauptsacheerledigung (andernfalls fehlendes Rechtsschutzbedürfnis für einen Anfechtungsantrag) Ausnahmen vom Nichtöffentlichkeitsgrundsatz der Eigentümerversammlung Normenkette § 21 Abs. 3 WEG Kommentar Wohnungseigentüme...mehr

Leitsatz Anbringung eines zusätzlichen Wärmeschutzes an der Fassade als modernisierende Instandsetzung Normenkette §§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2, 22 Abs. 1 WEG a. F. Kommentar Von einer modernisierenden Instandsetzungsmaßnahme kann auch dann gesprochen werden, wenn die Fassadenverkleidung unter Anbringung eines zusätzlichen Wärmeschutzes erneuert wird. Die Wohnungseigentümer hande...mehr

Leitsatz Auslegung der Gemeinschaftsordnung: Anteilige Tragung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gemeinschaftlicher Anlagen (hier: zentrale Warmwasserversorgung) auch zu Lasten von Teileigentümern, die eine solche Anlage nicht nutzen Zur Änderung der Kostenverteilung Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2 und 16 Abs. 2 WEG Kommentar Seit Errichtung der Wohnanlage 1973/197...mehr

Leitsatz Der Gegenstand einer Beschlussfassung ist in der Einladung umso genauer zu bezeichnen, je größer seine Bedeutung und je geringer der Kenntnisstand der einzelnen Eigentümer ist Zur Kostentragungspflicht des Verwalters (Kostenerstattungsansprüche) Normenkette § 23 Abs. 2 WEG Kommentar Bei der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung ist der Gegenstand (TOP) der be...mehr

Leitsatz Ersterwerber als Mitglieder einer werdenden Eigentümergemeinschaft sind auch nach Invollzugsetzung einer Eigentümergemeinschaft grundsätzlich am WE-Verfahren zu beteiligen Ist Beteiligung unterblieben, führt dies i. d. R. zur Aufhebung der Vorinstanzentscheidungen und zur Zurückverweisung Normenkette §§ 8 Abs. 1, 43 Abs. 1 und 4, 45 Abs. 1 WEG Kommentar Ersterwerber, d...mehr

Leitsatz Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums (GmbH & Co. KG auf Kommanditisten) Normenkette § 12 WEG; § 19 GBO Kommentar Die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums, deren Erforderlichkeit als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist, muss dem Grundbuchamt auch dann in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden, wenn eine Eigentumsübertrag...mehr

Leitsatz Veräußert ein Wohnungseigentümer, dem mehrere Wohnungen gehören, einzelne davon, kommt es bei Geltung des gesetzlichen Kopfprinzips zu einer Vermehrung der Stimmrechte (wie BayObLG ZMR 2002, 527). Fakten: Bei Geltung des gesetzlichen Stimmrechts des § 25 Abs. 2 Satz 1 nach Köpfen hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Ein Wohnungseigentümer hat auch dann nur eine ...mehr

Leitsatz Vermehrung der Stimmrechte nach dem Kopfprinzip bei Veräußerung Kein Stimmrechtsausschluss bei Wohnungsveräußerung an nahe Angehörige, soweit nicht von rechtsmissbräuchlicher Majorisierung zu sprechen ist. Nichtige Bestellung einer GbR zum Verwalter Normenkette §§ 21 Abs. 4, 23 Abs. 4, 25 Abs. 2 WEG a. F.; § 242 BGB Kommentar Veräußert ein Wohnungseigentümer mit mehrere...mehr

Leitsatz Nichtige Beschlussfassung zur Änderung eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels (hier: Instandhaltung und Instandsetzung von Fenstergemeinschaftseigentum) Erfordernisse an langjährig abweichende Praxis Normenkette §§ 5, 16, 21, 23 WEG a. F. Kommentar Ein Eigentümerbeschluss ist nichtig, soweit er die Kosten für die Instandsetzung von Fenstern im Bereich der Wohnu...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschlusses, der die Kosten für die Instandsetzung von Fenstern im Bereich der Wohnungen abweichend vom vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel "auch zukünftig" dem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt, ist nichtig. Fakten: Vorliegend enthält die Teilungserklärung weder eine Bestimmung über die Kostenverteilung noch eine Öffnungsklausel. In der Anlage...mehr

Leitsatz Ein Eigentümer darf seinen Rottweiler nicht auf dem Gemeinschaftsgrundstück unangeleint und ohne Maulkorb umherlaufen lassen Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG; § 1004 BGB; § 119 Abs. 1 Nr. 1b GVG Kommentar Lässt ein Wohnungseigentümer einen Rottweiler auf dem im Gemeinschaftseigentum stehenden und keinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Hofgrundstück unangelein...mehr

Leitsatz Leinen- oder Maulkorbzwang für Rottweilerhund auf einem gemeinschaftlichen Hofgrundstück Zuständigkeit des Landgerichts für Erstbeschwerde bei Auslandswohnsitz eines Beteiligten Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG; § 1004 BGB; § 119 Abs. 1 Nr. 1b GVG Kommentar Lässt ein Wohnungseigentümer einen Rottweiler auf dem im Gemeinschaftseigentum stehenden und keinem Sondern...mehr

Leitsatz Bindung eines Rechtsnachfolgers an verwirkten Anspruch seines Rechtsvorgängers (hier: Umgestaltung einer Sondernutzungsfläche in Stellplätze) Normenkette § 15 WEG; §§ 242, 1004 BGB Kommentar Hat ein Wohnungseigentümer den Anspruch auf Zustimmung zu einer der Teilungserklärung entsprechenden Umgestaltung einer ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Fläche des gemeinschaftl...mehr

Leitsatz Hat ein Wohnungseigentümer den Anspruch auf Zustimmung zu einer der Teilungserklärung entsprechenden Umgestaltung einer ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Fläche des Gemeinschaftseigentums verwirkt, ist sein Sonderrechtsnachfolger an die entstandene Rechtslage auch dann gebunden, wenn die Verwirkung nicht aus dem Grundbuch ersichtlich ist. Link zur Entscheidung OLG C...mehr

Leitsatz Markisen gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum Reparaturkosten an Markisen sind damit grundsätzlich auch von allen Eigentümern anteilig zu tragen Normenkette § 16 WEG Kommentar Eine vorliegend im Erdgeschoss angebrachte Markisenanlage ist nach dem Gesetzeswortlaut in § 5 Abs. 1 WEG und weitgehend identischer Definition in der konkreten Teilungserklärung Gemei...mehr

Leitsatz Grundsätzlich möglicher Tausch einzelner Räume des Sondereigentums (hier: Tauschvertrag über Kellerräume) in notarieller Übertragungsform mit Rechtsnachfolgebindungswirkung (rechtsmissbräuchliches Herausgabeverlangen) Normenkette § 4 WEG Kommentar Es bestehen keine rechtlichen Bedenken dagegen, dass Wohnungseigentümer einzelne Räume ihres Sondereigentums wechselseitig...mehr

Leitsatz Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, vom Veräußerer Vorschuss auf Mängelbeseitigungskosten zu fordern, lässt jedenfalls bis zur Zahlung des Vorschusses grundsätzlich die Befugnis des einzelnen Erwerbers unberührt, vom Veräußerer die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung zu dem Zweck zu verlangen, die...mehr

Leitsatz Grundsätzlich keine rückwirkende Kostenverteilungsänderung auch durch Öffnungsklauselbeschluss Normenkette §§ 21 Abs. 4, 23 WEG Kommentar Eine rückwirkende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, die auf der Grundlage einer Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss vorgenommen wird, führt regelmäßig zu einer unbilligen Benachteiligung der betroffenen Wohnungseigentüm...mehr

Leitsatz Gewährleistungsansprüche wegen anfänglicher Baumängel am Gemeinschaftseigentum (insbesondere zu einem Abgeltungsvergleich der Gemeinschaft mit dem Bauträger resp. Insolvenzverwalter im Konfliktbereich zu einem individualrechtlich durch einen einzelnen Käufer/Wohnungseigentümer geltend gemachten Wandelungs- oder großen Schadensersatzanspruch): Ein Eigentümerbeschluss ...mehr

Leitsatz Ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluss, der die Errichtung eines hölzernen Geräteschuppens bestimmter Größe auf einer Gartensondernutzungsfläche genehmigt und hierbei die Standortauswahl dem Wohnungseigentümer mit der Maßgabe überlässt, dass kein anderer Eigentümer über das normale Maß hinaus belästigt wird, ist nicht wegen inhaltlicher Unbestimmtheit nichtig. Fa...mehr

Leitsatz Bestandskräftige Beschlussfassung zur Genehmigung der Errichtung eines Geräteschuppens Bei individuell geltend gemachten Beseitigungsansprüchen sind zwingend alle Wohnungseigentümer im Verfahren zu beteiligen; Unterlassung kann unter bestimmten Voraussetzungen auch im Rechtsbeschwerdeverfahren nachgeholt werden Normenkette §§ 14, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 1 ...mehr

Leitsatz Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist, auch wenn er nicht zugleich Wohnungseigentümer ist, weder durch § 25 Abs. 5 WEG noch durch § 181 BGB gehindert, als Stellvertreter einzelner Wohnungseigentümer an der Beschlussfassung über seine erneute Bestellung mitzuwirken. Dies gilt auch dann, wenn mit der Beschlussfassung über die erneute Bestellung zugleich über ...mehr

Leitsatz Direkter Erstattungsanspruch auf anteilige Betriebskostenleistung in zweigliedriger Gemeinschaft (bestehend aus zwei einzelnen Wohnhäusern) Verwirkung eines Auslagenerstattungsanspruchs Normenkette §§ 25, 28 WEG; §§ 242, 670 BGB Kommentar Bei einer aus zwei Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft mit vorhersehbarem "Abstimmungspatt" in der Eigentümerversam...mehr

Leitsatz Kausalität eines Ladungsmangels (unklare Bezeichnung eines Tagesordnungspunkts) Normenkette §§ 23 ff., 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG a. F. Kommentar Die Kausalität eines Ladungsmangels ist zu bejahen, wenn ein Tagesordnungspunkt im Einladungsschreiben nicht hinreichend klar die künftige Beschlussfassung erkennen lässt, auch wenn bevollmächtigte Wohnungseigentümer ohne zu widers...mehr

Leitsatz Ein Verwalter muss Vertretungshandeln deutlich offen legen (andernfalls Eigenhaftung bei Auftragsvergabe über kleinere Reparaturarbeiten möglich) Normenkette Art. 10, 15 Berliner Verfassung; Art. 3 Abs. 1 und 103 Abs. 1 GG; §§ 133, 157, 164, 648 BGB Kommentar Der Miet- bzw. Wohnungseigentumsverwalter, der für die von ihm verwalteten Häuser Aufträge zur Durchführung kl...mehr

Leitsatz Auch bei vereinbarter "beliebiger gewerblicher Nutzung" eines Teileigentums kann die eigenmächtige, nachträgliche Anbringung eines Abluftrohrs im Hofbereich als nachteilige bauliche Veränderung beseitigungspflichtig sein Normenkette § 22 Abs. 1 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Ein nach Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung zu "beliebigen gewerblichen Zwecken nutz...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann aus dem Gesichtspunkt der Aufopferung entsprechend § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG Schadensersatz - auch in der Form einer ordnungsgemäßen Wiederherstellung - von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, wenn ihm durch Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und er deshalb hinnehmen muss, an seinem S...mehr

Leitsatz Grundsätzlich berechtigter Schadensersatzanspruch bei Beschädigung des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums durch Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum Anspruch des Balkoneigentümers auf Neuverfliesung Normenkette §§ 14 Nr. 4, HS. 2, 21 Abs. 5 WEG a. F.; § 902 Abs. 2 Satz 2 BGB Kommentar Ein Eigentümer kann aus dem Gesichtspunkt der "Aufopferung"Schadensersatz entsprech...mehr

Leitsatz Gesamtschuldhaftung der Wohnungseigentümer im Außenverhältnis bei vorrangigen Regelungen des öffentlichen Rechts? Normenkette § 16 WEG a. F.; § 427 BGB Kommentar Hinsichtlich rückständiger Straßenreinigungs- und Abfallbeseitigungsgebühren lag bereits ein rechtskräftiges landgerichtliches Urteil auf persönliche, gesamtschuldnerische Haftung von drei verklagten Wohnungs...mehr

Leitsatz Einem Wohnungseigentümer ausländischer Herkunft ist es regelmäßig zumutbar, die Kabelanlage statt einer Satellitenempfangsanlage zu nutzen, wenn auf diese Weise Zugang zu mehreren Programmen in der Sprache seines Herkunftslandes besteht. Fakten: Ein Wohnungseigentümer türkischer Herkunft streitet vorliegend mit der Eigentümergemeinschaft über die Befugnis zum Anbring...mehr

Leitsatz Errichtung einer Pergola auf sondergenutzter Terrasse ist in der Regel eine nachteilige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums Begründeter Beseitigungsanspruch auch nach zuvor bestandskräftiger Beschlussfassung der Gemeinschaft, die Maßnahme "in jederzeit widerruflicher Weise zu dulden" Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG; § 1004 BGB Kommentar Ein Eigentüme...mehr

Leitsatz Enthält die von allen Wohnungseigentümern unterschriebene Hausordnung das ausschließliche Nutzungsrecht eines Wohnungseigentümers unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Terrasse) zu nutzen, kann darin die Einräumung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts zu sehen sein. Fakten: Vorliegend begehren einig...mehr

Leitsatz Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung erst nach Antragsablehnung in der Eigentümerversammlung Heiz- und Warmwasserversorgungskosten vereinbarungsgemäß nach Verbrauch auch in einer Hotelanlage Anschlussbeschwerde Normenkette §§ 10, 16, 21 WEG a. F. Kommentar Die Antragsablehnung in einer Eigentümerversammlung ist Voraussetzung für die gerichtliche Durchsetzung eines Ans...mehr

Leitsatz Zur Beschlusskompetenz der Gemeinschaft, einen längerfristigen Breitbandkabelvertrag abzuschließen Im Beschlussanfechtungsfall eines mit 10-jähriger Laufzeit abgeschlossenen Vertrags besteht eine Angemessenheitsprüfung des Gerichts über Konditionen in Vergleichsangeboten von Amts wegen Normenkette § 21 WEG Kommentar Es bleibt offen, ob die Wohnungseigentümergemeinschaf...mehr

Leitsatz Unter § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG fällt auch der Antrag, festzustellen, dass ein Eigentümerbeschluss mit einem bestimmten (in der Versammlungsniederschrift protokollierten) Inhalt nicht zustande gekommen ist. Offen bleibt, ob ein solcher Antrag der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 S. 2 WEG unterliegt. Ein Antrag auf Ungültigerklärung des in der Niederschrift ausgewiesenen Besc...mehr

Leitsatz Verfahrensführung in Kenntnis fehlender Vollmacht gegen einen Eigentümer: Kostenerstattungspflicht! Normenkette § 47 WEG; § 89 Abs. 1 ZPO Kommentar Hat der (frühere) Verwalter einen Wohnungseigentümer mit einem Verfahren überzogen (hier: Teilnahme- und Abstimmungsverbot in Eigentümerversammlungen), obwohl dem Verwalter das Fehlen seiner Bevollmächtigung von Anfang an ...mehr

Leitsatz Hat der (frühere) Verwalter gegen einen Wohnungseigentümer ein gerichtliches Verfahren eingeleitet, obwohl dem Verwalter das Fehlen seiner Bevollmächtigung von Anfang an bekannt sein musste, so entspricht es billigem Ermessen, den Verwalter mit den gerichtlichen Kosten zu belasten und ihm auch die Erstattung der außergerichtlichen Kosten dieses Wohnungseigentümers a...mehr

Leitsatz Beschlüsse der Wohnungseigentümer im Hinblick auf bestehende Sondernutzungsrechte bleiben grundsätzlich statthaft, da sie Gegenstand des Gemeinschaftseigentums bleiben. Etwas anderes gilt nur dann, wenn damit in den Kernbereich eines Sondernutzungsrechts eingegriffen oder eine gesetzesbeziehungsweise vereinbarungsändernde Wirkung statuiert wird. Fakten: Einzelnen Woh...mehr

Leitsatz Einladungsfehler und Kausalitätsvermutung Normenkette § 24 Abs. 4 WEG a. F.; § 130 BGB analog Kommentar Auch ein Verstoß gegen die Soll-Vorschrift des § 24 Abs. 4 WEG (Ladungsfrist) rechtfertigt grds. die Kausalitätsvermutung vom Ladungsmangel zum konkret gefassten Beschluss. Der Mangel der Einhaltung der Ladungsfrist kann nur durch den Nachweis widerlegt werden, dass...mehr

Leitsatz Wird der Bestellungsbeschluss auf Anfechtung hin später rückwirkend aufgehoben, kann der Verwalter aufgrund des jedenfalls als vorläufig abgeschlossen anzusehenden Verwaltervertrags Vergütung für seine Tätigkeit beanspruchen. Die Geltendmachung eines Honoraranspruchs durch den Verwalter kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn er es pflichtwidrig unterlässt, eine Wohnun...mehr

Leitsatz Zu unbestimmter und damit nichtiger Beschluss über die Geltendmachung gemeinschaftlicher Gartengestaltungs- und Pflegeansprüche Normenkette § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG Kommentar Eine Gemeinschaft hatte mehrheitlich bestandskräftig (unangefochten) beschlossen: "Die Hausverwaltung wird beauftragt – in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat –, alle notwendigen, insbesondere auch g...mehr

Leitsatz Kein Ersteigern eines Sondereigentums durch die teilrechtsfähige Gemeinschaft Normenkette § 21 WEG; §§ 71 Abs. 2, 95 ff. ZVG Kommentar Die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, kann in der Zwangsversteigerung kein wirksames Gebot zum Erwerb von Sondereigentum (hier: Teileigentum) an Dachgeschossräumen) abgeben, da Sondereigent...mehr