BAUMASSNAHMEN AM GEMEINSCHAFTSEIGENTUM - Schadensersatzanspruch des geschädigten Wohnungseigentümers

Leitsatz

Ein Wohnungseigentümer kann aus dem Gesichtspunkt der Aufopferung entsprechend § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG Schadensersatz - auch in der Form einer ordnungsgemäßen Wiederherstellung - von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, wenn ihm durch Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und er deshalb hinnehmen muss, an seinem Sondereigentum ein Schaden entsteht.

Fakten:

In der Teilungserklärung ist den Wohnungseigentümern die Verpflichtung auferlegt, die Fenster mit Fensterrahmen auf ihre Kosten instand zu halten und instand zu setzen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft fasste den unangefochten gebliebenen Beschluss, eine Wärmedämmfassade zu erstellen und die Balkone - insbesondere deren Fußböden - zu sanieren. Im Zuge dessen empfahl der mit der Baudurchführung beauftragte Architekt, die 40 Jahre alten Holz-Balkontür-Fensterelemente gegen neue Kunststofffenster auszutauschen. Diese seien zwar nicht mangelhaft, würden aber nicht mehr den Anforderungen heutiger Wärmedämmung entsprechen. Einer der Wohnungseigentümer nahm nun einen derartigen Austausch nicht vor. Infolge der Sanierung wurde der Wärmedämmputz auf dem Sturz über seiner Balkontür so weit heruntergezogen, dass sich diese gerade noch öffnen, aber nicht mehr zu Wartungs- und Reparaturzwecken aus den Angeln heben ließ. Ferner musste bei der Aufbringung des neuen Bodenbelags ein Spalt vor seiner Balkontür gelassen werden, weil sich diese wegen des Gefälles beim Heranlegen der Fliesen nicht mehr hätte öffnen lassen. Bei der Einsetzung eines neuen Tür-Fensterelements hätten diese Unzuträglichkeiten vermieden werden können. Der Wohnungseigentümer fordert von der Gemeinschaft Beseitigung dieser "Mängel". Eine etwaige mangelhafte Bauausführung konnte jedoch seitens des Gerichts nicht festgestellt werden. Die Maßnahmen wurden vielmehr fachgerecht, entsprechend der anerkannt en Regeln der Technik durchgeführt. Allerdings wäre ein Schadensersatzanspruch des Eigentümers aus dem Gesichtspunkt der Aufopferung entsprechend § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG denkbar. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass der Wohnungseigentümer, dem durch Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und er hinnehmen muss, an seinem Sondereigentum ein Nachteil entsteht, Schadensersatz - auch in der Form einer ordnungsgemäßen Wiederherstellung - von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen kann. Einem solchen Schadensersatzanspruch steht vorliegend jedoch entgegen, dass sich der Eigentümer geweigert hatte, sein Türelement vor Ausführung der Arbeiten durch ein neues Element zu ersetzen, was die "Nachbesserungsarbeiten" entbehrlich gemacht hätte. Zwar kann es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, Fenster-, Türelemente in einwandfreiem Erhaltungszustand nicht im Wege modernisierender Instandhaltung auszutauschen. Vorliegend war jedoch zu berücksichtigen, dass die 40 Jahre alten Elemente hinsichtlich der Fugendichtigkeit sowie der Schall- und Wärmedämmung nicht mehr dem Stand der Technik entsprachen. Ihre Beibehaltung lief insbesondere dem von den Wohnungseigentümern verfolgten und gerechtfertigten Ziel der Verbesserung der Wärmedämmung der Anlage zuwider und belastet sie durch die Verteilung der Heizkosten.

Link zur Entscheidung

Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 13.07.2006, 2 W 32/06

Fazit:

Soweit also auch ein Aufopferungsanspruch des geschädigten Wohnungseigentümers grundsätzlich besteht, kann dieser ausgeschlossen sein, wenn es dem Wohnungseigentümer zumutbar war, den Schaden durch geeignete Maßnahmen abzuwenden. Dieser Grundsatz gilt entsprechend, wenn der Schaden am Gemeinschaftseigentum entsteht, für das dem Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung dessen Instandhaltung und Instandsetzung auferlegt worden ist.