SONDERNUTZUNGSRECHT - Grundsätzliche Beschlusskompetenz, soweit nicht in Kernbereich eingegriffen wird

Leitsatz

Beschlüsse der Wohnungseigentümer im Hinblick auf bestehende Sondernutzungsrechte bleiben grundsätzlich statthaft, da sie Gegenstand des Gemeinschaftseigentums bleiben. Etwas anderes gilt nur dann, wenn damit in den Kernbereich eines Sondernutzungsrechts eingegriffen oder eine gesetzesbeziehungsweise vereinbarungsändernde Wirkung statuiert wird.

Fakten:

Einzelnen Wohnungseigentümern wurden in der Teilungserklärung Sondernutzungsrechte an Tiefgaragen-Stellplätzen zugeordnet. In der Teilungserklärung ist weiter eine Berechtigung der Eigentümer vereinbart, die Ausübung der Sondernutzungsrechte an den Stellplätzen künftigen Wohnungseigentümern zu überlassen. Auf einer Wohnungseigentümerversammlung hatten die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen, dass ein Vermietung dieser Stellplätze nur an Bewohner der Wohnanlage erfolgen dürfe. Zwei Wohnungseigentümer, die ihre Stellplätze an außenstehende Dritte vermietet haben, hatten den Beschluss angefochten. Sie sind der Auffassung, der Wohnungseigentümerversammlung fehle es an der erforderlichen Beschlusskompetenz für die entsprechende Regelung. Hier irrten sie jedoch. Beschlüsse der Wohnungseigentümer im Hinblick auf bestehende Sondernutzungsrechte bleiben nämlich grundsätzlich statthaft, da sie Gegenstand des Gemeinschaftseigentums bleiben. Etwas anderes gilt nur dann, wenn damit in den Kernbereich eines Sondernutzungsrechts eingegriffen oder eine gesetzes- bzw. vereinbarungsändernde Wirkung statuiert wird. Der Gebrauchsregelung sind ansonsten insoweit inhaltlich Schranken gesetzt, als nur ein ordnungsgemäßer Gebrauch beschlossen werden kann, welcher der Beschaffenheit der einem Sondernutzungsberechtigten zugewiesenen Fläche des gemeinschaftlichen Eigentums und im Übrigen dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Jedenfalls liegt es noch im Rahmen der Regelungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft, dass dem Sondernutzungsberechtigten im Ergebnis verboten wird, sein Sondernutzungsrecht außenstehenden Dritten zur Nutzung zu überlassen. Das Sondernutzungsrecht berechtigt den Rechtsinhaber danach nur, andere Wohnungseigentümer von dem Gebrauch des ihnen zugewiesenen Gegenstands auszuschließen, er nimmt der Gemeinschaft aber nicht das Recht, den allgemeinen Gebrauch zu regeln. Vorliegend war zudem zu berücksichtigen, dass die Teilungserklärung eine Ausübung der Sondernutzungsrechte lediglich auf künftige Wohnungseigentümer positiv regelte.

Link zur Entscheidung

OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 22.06.2006, 20 W 152/04

Fazit:

Die Entscheidung entspricht der herrschenden Meinung. Beinhaltet der Begriff des Sondernutzungsrechts grundsätzlich die Befugnis, neben dem Gebrauch auch die sonstigen Nutzungen zu ziehen, so könnte es zwar immerhin nahe liegen, ein generelles Vermietungsverbot oder auch nur eine erhebliche Einschränkung der Vermietungsbefugnis im Beschlusswege für unzulässig zu erachten. Bei der Auslegung von Vereinbarungen der Wohnungseigentümer - insbesondere von Teilungserklärungen - ist jedoch zu berücksichtigen, dass beim Sondernutzungsrecht der Grundsatz gilt, dass es Gemeinschaftseigentum ist, das nur soweit, als die Gemeinschaftsordnung es gestattet, zur Disposition des Berechtigten steht. Unabhängig von der Frage, ob ein Sondernutzungsrecht grundsätzlich - also ohne ausdrückliche Vereinbarung - überhaupt die Vermietung an außenstehende Dritte ermöglicht, können Beschränkungen der Nutzung aber jedenfalls vereinbart sein, sich überdies auch aus den konkreten Verhältnissen oder gar aus sonstigen Umständen ergeben.