KOSTENVERTEILUNG - Immer wieder nichtige Kostenverteilungsbeschlüsse

Leitsatz

Ein Eigentümerbeschlusses, der die Kosten für die Instandsetzung von Fenstern im Bereich der Wohnungen abweichend vom vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel "auch zukünftig" dem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt, ist nichtig.

Fakten:

Vorliegend enthält die Teilungserklärung weder eine Bestimmung über die Kostenverteilung noch eine Öffnungsklausel. In der Anlage stand der Austausch der vorhandenen Fenster an. Die Eigentümer beschlossen daher, "dass sowohl die Kosten für die Fensterinstandsetzungen und den Anstrich als auch für den Austausch der Fenster im Bereich der Wohnungen auch zukünftig von jedem Eigentümer zu tragen sind". Dieser Beschluss wurde seitens eines Eigentümers angefochten. Das Gericht kam entsprechend der geltenden Rechtslage zu dem Ergebnis, dass dieser nichtig ist, da die Eigentümer nicht die notwendige Kompetenz für die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels im Beschlusswege haben. In der Eigentumsanlage gilt für die Fenster der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen hat. Alle Fenster in einer Wohnanlage gehören zum Gemeinschaftseigentum, da sie das äußere Bild des Gebäudes bestimmen. Dies gilt sowohl für die Innen- und Außenseite wie für die Verglasung als auch für die Rahmen. Die Teilungserklärung enthält darüber hinaus für die Instandhaltung und Instandsetzung keine vom Gesetz abweichende Regelung. Ebenso wenig lässt sie eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss zu. Die Eigentümer konnten daher nicht wirksam über die Änderung der Kostenverteilung beschließen.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 23.08.2006, 34 Wx 090/06

Fazit:

Immer wieder erstaunlich ist es, dass in - auch großen, professionell verwalteten - Wohnungseigentümergemeinschaften immer noch nichtige Kostenverteilungsänderungsbeschlüsse gefasst werden. Hier gehen insbesondere die Verwalter ein immenses Haftungsrisiko ein, wenn sie etwa in Unkenntnis der Auswirkungen der "Zitterbeschluss"- Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2000 (v. 20.9.2000, Az.: V ZB 54/99) derartige Angelegenheiten zur "Beschlussfassung" stellen. Sämtliche vereinbarungs- oder gesetzesändernden Beschlüsse, die die Kostenverteilung auf Dauer abändern, sind nichtig.