VERWALTERVERGÜTUNG - Ggf. "Verwirkung" des Honoraranspruchs

Leitsatz

Wird der Bestellungsbeschluss auf Anfechtung hin später rückwirkend aufgehoben, kann der Verwalter aufgrund des jedenfalls als vorläufig abgeschlossen anzusehenden Verwaltervertrags Vergütung für seine Tätigkeit beanspruchen. Die Geltendmachung eines Honoraranspruchs durch den Verwalter kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn er es pflichtwidrig unterlässt, eine Wohnungseigentümerversammlung mit dem Ziel seiner sofortigen Abberufung anzuberaumen.

Fakten:

Vorliegend wurde die Verwalterin wiederbestellt. Der Bestellungsbeschluss wurde auf Anfechtung einiger Wohnungseigentümer für unwirksam erklärt. Noch während des Verfahrens beantragte mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung mit dem Ziel der sofortigen Abberufung der Verwalterin. Diese kam dem Begehren der Wohnungseigentümer jedoch nicht nach. Die Beteiligten streiten wegen der Verwaltervergütung. Zwar führt die erfolgreiche Anfechtung des Wiederbestellungsbeschlusses zur rückwirkenden Unwirksamkeit der Bestellung, das allgemein geltende Rückwirkungsprinzip wird aber hier im Interesse der Rechtssicherheit durchbrochen. Damit die in der "Schwebezeit" für die Wohnungseigentümergemeinschaft anstehenden Angelegenheiten geregelt werden können, muss dem Verwalter insoweit ein Mindestmaß an Aufgaben und Befugnissen zustehen. Entsprechend erhält der Verwalter die für die geleistete Tätigkeit vereinbarte oder übliche Vergütung. Die Verwalterin kann allerdings nach § 242 BGB ab dem Zeitpunkt keine Vergütung mehr verlangen, zu dem die beantragte außerordentliche Eigentümerversammlung spätestens hätte stattfinden müssen. Die Verwalterin wäre jedenfalls nach § 24 Abs. 2 WEG verpflichtet gewesen, umgehend eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Die Geltendmachung von Honoraransprüchen für darüber hinausreichende Zeiträume ist jedenfalls rechtsmissbräuchlich.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 21.06.2006, 34 Wx 028/06

FAZIT:

Der Verwalter hat einem formell ordnungsgemäß gestellten Einberufungsverlangen binnen angemessener Zeit zu entsprechen. Ein materielles Prüfungsrecht steht ihm, von Missbrauchsfällen abgesehen, nicht zu. Darauf, ob die etwa einem Abberufungsverlangen zugrunde liegenden Vorwürfe zutreffend sind, kommt es folglich nicht an. Der Verwalter darf in entsprechenden Fällen weder auf die nächste ordentliche Eigentümerversammlung verweisen noch die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung von einer weiteren Rückantwort der Eigentümer abhängig machen.