Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Verzicht auf Wohnungseigentum eintragungsfähig? (Vorlage zum BGH) Normenkette § 78 GBO; §§ 875, 928 BGB Kommentar Der Verzicht auf den Miteigentumsanteil an einem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung (Wohnungseigentum), ist im Grundbuch eintragungsfähig. Es erfolgt Vorlage an den BGH wegen Abweichung u. a. von BayObLG (v. 14.2.1991, BReg 2 Z 16...mehr

Leitsatz Bloße Konkurrenzschutzerwägungen können in der Regel keinen wichtigen Grund zur Versagung der Veräußerungszustimmung durch einen Wohnungseigentümer i. S. d. § 12 Abs. 2 WEG begründen. Fakten: Nach der Gemeinschaftsordnung ist im Fall der Veräußerung eines Sonderoder Teileigentums die Zustimmung des Verwalters gemäß § 12 Abs. 1 WEG erforderlich. Vorliegend sollte eine...mehr

Leitsatz Mit bestrittenen Forderungen nach § 14 Nr. 4 WEG kann grds. nicht gegenüber Hausgeldzahlungsverpflichtungen (einschließlich Sonderumlagebeitragszahlungen) aufgerechnet werden Normenkette §§ 14 Nr. 4, 16 Abs. 2, 28 Abs. 1 und 3 WEG Kommentar Auch die Forderung eines Wohnungseigentümers aus § 14 Nr. 4 WEG (Schadensersatz) unterfällt in aller Regel dem Verbot der Aufrech...mehr

Leitsatz Nach Zurückweisung eines Anfechtungsverfahrens erledigen sich grds. nicht verbundene weitere Anfechtungsverfahren in der Hauptsache Rechtskraftsperre für bereits entschiedenes Nutzungsuntersagungsverfahren (auch für Verpflichtungsanspruch gegen die Gemeinschaft) Normenkette §§ 15 Abs. 3, 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 4 Nr. 2, 45 Abs. 2 WEG Kommentar Wird ein Eige...mehr

Leitsatz Die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Wohngeld- und anderen Zahlungsansprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann den anderen Wohnungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem säumigen Wohnungseigentümer unzumutbar machen und die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG rechtfertigen, wenn sie die ordnungsgemäße Verwaltung nach...mehr

Leitsatz Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum bedarf der Auflassung und Eintragung in das Grundbuch Normenkette §§ 4 Abs. 1 und 2, 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG a. F.; § 925 Abs. 1 BGB Kommentar Die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum kann nicht dem Regelungsgehalt des § 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG unterfallen; sie bedarf vielmehr gem. § 4 Abs. 1 u...mehr

Leitsatz Ausgeschiedener Eigentümer ist hinsichtlich späterer Beschlüsse nicht mehr anfechtungsbefugt und haftet auch nicht für Nachforderungen Normenkette §§ 23, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG a. F. Kommentar Ein Beschluss, der nach dem Ausscheiden eines Wohnungseigentümers gefasst wurde, bindet diesen nicht. Mangels rechtlicher Bindung fehlt schon das Rechtsschutzinteresse bzw. die Anf...mehr

Leitsatz Teilunwirksamkeit eines Eigentümerbeschlusses (hier: Verwalterbestellung/Verwaltervertragsabschluss) Normenkette § 26 Abs. 1 WEG; § 139 BGB Kommentar Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch eine einheitliche Beschlussfassung zwei selbstständige Regelungen getroffen, so hat grundsätzlich die Unwirksamkeit eines Teils der Beschlussfassung in entsprechender Anwendu...mehr

Leitsatz Fassadensanierung duldungspflichtig, selbst bei gesundheitlichem Risiko eines einzelnen Eigentümers Aber: Verfassungsrechtliche Güterabwägung Normenkette §§ 14 Nr. 3, 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG; Art. 2, 6, 14 GG Kommentar Nach Sanierung des Fugennetzes einer Fassade nebst Auswechseln defekter Steine ist die anschließende Hydrophobierung ein geeignetes Mittel zur Erhaltung der...mehr

Leitsatz Keine Arztpraxis in "nicht Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten im Dachgeschoss" Keine Verwirkung des Nutzungsunterlassungsanspruchs Normenkette §§ 1 Abs. 3, 14 Nr. 1, 15 Abs. 2 und Abs. 3 WEG; §§ 242 und 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Eine die gesetzliche Beschreibung des Teileigentums (§ 1 Abs. 3 WEG) wiederholende Bezeichnung eines Raums in der Teilungserklärung als "nic...mehr

Leitsatz Verneinter Schadensersatzanspruch eines Eigentümers gegen den Verwalter wegen verspäteter Vorlage der Jahresabrechnung mangels schuldhaften Verzugs Normenkette § 28 WEG; §§ 280 Abs. 2, 286, 556 Abs. 3 Satz 2 BGB Kommentar Ein Schadensersatzanspruch aufgrund verspäteter Abrechnung des WEG-Verwalters mit dem Argument, dass damit der vermietende Wohnungseigentümer erst n...mehr

Leitsatz Ein Zwangsverwalter kann nach Versteigerung und Zuschlag Verfahren aus der Zeit seiner Amtstätigkeit auf der Aktiv- und Passivseite fortführen Ein Öffnungsklauselbeschluss über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels muss eindeutig sein Kosten der Be- und Entlüftung sind solche des Sondereigentums Normenkette §§ 10 Abs. 2 und 3, 16 Abs. 2, 28 Abs. 5, 43 Abs. 4 Nr....mehr

Leitsatz In der die gesetzliche Beschreibung des Teileigentums (§ 1 Abs. 3 WEG) wiederholenden Bezeichnung eines Raumes in der Teilungserklärung als "nicht Wohnzwecken dienender Raum" liegt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter des Inhalts, dass der Raum zwar nicht zu Wohnzwecken, aber grundsätzlich zu jedem anderen beliebigen Zweck genutzt werden darf. Für die wei...mehr

Leitsatz Über die Abberufung eines Verwalters aus wichtigem Grund zu entscheiden, ist in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer. Wird aber in der Eigentümerversammlung der Antrag auf Abberufung des Verwalters von der Mehrheit der Wohnungseigentümer abgelehnt, so kann jeder Wohnungseigentümer gem. §§ 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 (Anm. d. Red.: seit 1.7.2007 § 43 Nr. 1) WEG b...mehr

Leitsatz Grundsätzlich berechtigter Individualanspruch eines Eigentümers auf Beseitigung von Mobilfunkantennen auf einem Hochhaus in einer Mehrhausanlage Nichtiger Beschluss einer Eigentümer-Teilgemeinschaft Einschränkende Auslegung einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung zu Entscheidungskompetenzen bestimmter gebäudebezogener Eigentümergruppen Strenge Voraussetzungen an...mehr

Leitsatz Ausdrückliche Hinweispflicht des Verwalters zur Einsichtsberechtigung in sämtliche Abrechnungsunterlagen und auch Einzelabrechnungen (Saldenlisten)! Normenkette § 28 WEG Kommentar Ein Abrechnungsbeschluss ist (erfolgreich) anfechtbar, wenn der Verwalter nicht rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung Eigentümern die Möglichkeit zur Einsichtnahme auch in sämtliche Einz...mehr

Leitsatz Den Eigentümern ist vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung hinreichend Gelegenheit zu geben, sämtliche Abrechnungsunterlagen sowie die Einzelabrechnungen einzusehen. Es genügt hierzu nicht, dass der Verwalter die entsprechenden Unterlagen lediglich mitführt, ohne die Eigentümer auf deren Vorhandensein und die Einsichtmöglichkeit hinzuweisen. Fakten: Vorli...mehr

Leitsatz Fehlendes Rechtsschutzinteresse für Beschlussanfechtungen Negativbeschluss auf Anbringung einer Markise (keine Sperrwirkung für Folgebeschlüsse) Normenkette §§ 21 Abs. 4, 22 Abs. 1, 23 Abs. 3 und 4, 43 Abs. 1 WEG Kommentar Wird mehrheitlich beschlossen, den Eigentümern eine Frist zur Stellungnahme zu Sanierungsangeboten mit der Ankündigung zu setzen, sodann in das schr...mehr

Leitsatz Die Bezeichnung eines Teileigentums als "Laden" in der Teilungserklärung ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Dieser Zweckbestimmung entspricht die Nutzung mit einem (Fisch-) Großhandelsgeschäft nicht. Eine solche Nutzung beeinträchtigt die übrigen Eigentümer über das zugelassene Maß hinaus. Fakten: Grundsätzlich können die Wohnungs- und Teileigentüme...mehr

Leitsatz Fassadensanierung als (nachteilige) bauliche Veränderung (in Abgrenzung zu einer modernisierenden Instandsetzung) Freistellung von einer Kostenbeteiligung Normenkette §§ 15 Abs. 2, 16 Abs. 2, Abs. 3 Satz 2, 21 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG a. F. Kommentar Es ist zwar allgemein anerkannt, dass ordnungsgemäße (modernisierende) Instandsetzungen des gemeinschaftlichen Eigentums ni...mehr

Leitsatz Voraussetzung einer sog. modernisierenden Instandsetzung ist stets ein schwerwiegender Mangel des Gemeinschaftseigentums, der dessen Reparatur von einem gewissen Gewicht oder dessen Erneuerung erforderlich machen würde. Liegt eine bauliche Veränderung vor, die eine ordnungsgemäße Instandsetzung überschreitet, und hat ein Wohnungseigentümer der Maßnahme nicht zugesti...mehr

Leitsatz Gestaltungsmöglichkeiten des teilenden Grundstückseigentümers zur Begründung von Sondernutzungsrechten (hier: an Kfz-Einstellplätzen) Voraussetzungen der Wirkung von Sondernutzungsrechten gegenüber Rechtsnachfolgern Normenkette §§ 7 Abs. 3, 10 Abs. 2 WEG Kommentar Unter dem von der Praxis entwickelten, im WEG nicht normierten Institut des Sondernutzungsrechts wird im A...mehr

Leitsatz Beeinträchtigt der Zustand einer Wohnung das Eigentum eines Dritten und geht dies auf rechtswidriges Handeln des Wohnungseigentümers zurück, kann der Dritte den Mieter der Wohnung auf Duldung der Störungsbeseitigung in Anspruch nehmen. Fakten: Der Wohnungseigentümer hatte eigenmächtig seinen Balkon zu einem Wintergarten umgebaut. Danach hatte er seine Wohnung vermiet...mehr

Leitsatz Beeinträchtigt der Zustand einer Wohnung das Eigentum eines Dritten und geht dies auf rechtswidriges Handeln des Wohnungseigentümers zurück, kann der Dritte den Mieter der Wohnung auf Duldung der Störungsbeseitigung in Anspruch nehmen. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 1004 Kommentar Der Eigentümer hatte die Wohnung eigenmächtig mit einem Balkon und einem...mehr

Leitsatz Bestandskräftig gewordener Abrechnungsgenehmigungsbeschluss (trotz fehlerhaft verteilter Heizkosten) Anspruch auf erneute Willensbildung der Gemeinschaft (Zweitbeschluss) Normenkette § 21 Abs. 1 und 4 WEG; § 242 BGB; §§ 7 Abs. 1 Satz 2, 8 Abs. 1 und 9a HeizKV Kommentar Die unterbliebene Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung lä...mehr

Leitsatz Kosten eines Aufzugs und der Reinigung von Treppenhäusern betreffen Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs und sind auch auf solche Teil- und Wohnungseigentümer umzulegen, die diese Einrichtungen nicht nutzen. Eine Freistellung nicht nutzender Teil- und Wohnungseigentümer von diesen Kosten setzt eine eindeutige Bestimmung in der die Kostenverteilung regelnde...mehr

Leitsatz Keine Freistellung des Teileigentümers eines Erdgeschossladens von Treppenhausreinigungs- und Aufzugskosten Normenkette §§ 10 Abs. 2, 16, 28 WEG a. F. Kommentar Kosten eines Aufzugs und der Reinigung von Treppenhäusern betreffen Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs und sind auch auf solche Teil- und Wohnungseigentümer umzulegen, die diese Einrichtungen nicht...mehr

Leitsatz Der Einbau einer Klimaanlage, der Kernbohrungen von maximal 50 mm im Außenmauerwerk, das Anbringen eines 6 × 9 cm großen, weißen Kunststoffkanals auf der weiß verputzten Außenwand der zur Dachgeschosswohnung des Sondereigentümers gehörenden Loggia sowie ein auf der Loggia aufgestelltes, von außen nicht sichtbares Gerät erfordert, bedarf als bauliche Veränderung - ma...mehr

Leitsatz Ein Verschulden des Versorgungsunternehmens oder des mit der Ablesung der Messdaten und Herstellung einer verbrauchsorientierten Abrechnung beauftragten anderen Unternehmens fällt dem Verwalter nicht zur Last. Das Versorgungs- oder Abrechnungsunternehmen wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Verwalters (§ 278 BGB), sondern auf der Grundlage eines mit der Wohnungseige...mehr

Leitsatz Dem einzelnen Wohnungseigentümer ist es verwehrt, etwaige Rückforderungsansprüche gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft - zum Beispiel wegen Überzahlung - außerhalb der Abrechnung der Wirtschaftsperiode zu verfolgen. Insoweit steht das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer entgegen, wonach zwischen den Eigentümern lediglich ein Innenausgleich zulässig ist. F...mehr

Leitsatz Zum Anspruch eines Eigentümers auf Vorlage von Jahresabrechnungen; Individualanspruch gegen den Verwalter; vorrangige Beschlussfassung Normenkette §§ 21 Abs. 4, 28 Abs. 3 WEG Kommentar Ein Wohnungseigentümer hat keinen Direktanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer, dass diese sachlich richtige Jahresabrechnungen vorlegen. § 28 Abs. 3 WEG spricht von einer Abrech...mehr

Leitsatz Kein Bereicherungsrückforderungsanspruch eines einzelnen Eigentümers gegen die Gemeinschaft außerhalb einer Abrechnung Normenkette § 28 WEG Kommentar Dem Eigentümer ist es verwehrt, etwaige Rückforderungsansprüche gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (z. B. wegen Überzahlung) außerhalb der Abrechnung der Wirtschaftsperiode zu verfolgen. Insoweit steht das Inne...mehr

Leitsatz Berechtigter Kostenerstattungsanspruch gegen die Gemeinschaft für bisher eigenständig verauslagte Instandsetzungskosten (hier: am Balkongemeinschaftseigentum) sowie ungültiger "abändernder Zweitbeschluss" (Verletzung des Grundsatzes notwendiger Gleichbehandlung der Miteigentümer) Eine Verjährungseinrede (im Sinne einer "Wagenburg-Mentalität") verstößt gegen Rücksicht...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist als Vertreter von Wohnungseigentümern von der Abstimmung über seine Entlastung entsprechend § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossen. Wird zugleich unter demselben Tagesordnungspunkt und in einem Verfahren über eine weitere Frage, wie zum Beispiel Jahresabrechnung, abgestimmt, so erstreckt sich der Stimmrechtsausschluss des Verwalters auch auf die Abstimmung...mehr

Leitsatz Ein Beschluss über eine Sonderumlage, die nach Miteigentumsanteilen zu erbringen ist, zur Bezahlung offener Rechtsanwaltskosten entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn diese Kosten von der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband geschuldet werden. Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten unter anderem eine Sonderumlage zur Begleichung von Rechtsanwaltsko...mehr

Leitsatz Verneinte Notgeschäftsführung des einzelnen Eigentümers mangels Eilbedürftigkeit für komplette Dachneueindeckung Wertersatz bei "aufgedrängten" Aufwendungen Normenkette §§ 16, 21, 23 WEG a. F.; § 683 BGB Kommentar Der bloße Ausbau des Dachgeschosses und die Aufstockung desselben sind zwei grundlegend verschiedenartige Baumaßnahmen zur Herstellung von Wohnungen. Das Abt...mehr

Leitsatz Voraussetzung der Steuerermäßigung nach § 35a Abs. 1 EStG ist, dass das Beschäftigungsverhältnis zwischen dem Steuerpflichtigen und der Haushaltshilfe besteht. Den Beteiligten eines Arbeitgeberpools steht für ihre anteiligen Aufwendungen für eine gemeinsam für alle Angehörigen des Pools tätige Haushaltshilfe keine Steuerermäßigung zu, wenn der Pool als Gesellschaft ...mehr

Leitsatz Versicherungsrechtliche Haftungsverantwortung für Durchfeuchtungsschäden im Wohnungseigentum aufgrund auslaufenden Wassers aus der Waschmaschine in der Nachbarwohnung Normenkette §§ 10 und 46 Abs. 1 WEG; §§ 241 Abs. 2, 242 BGB Kommentar Zum Sachverhalt Aus der Waschmaschine einer privat haftpflichtversicherten Wohnungseigentümerin (Beklagten) drang Wasser auch in die W...mehr

Leitsatz Zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht eine schuldrechtliche Sonderverbindung, aus der Treue- und Rücksichtnahmepflichten im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB entspringen können. Ein geschädigter Miteigentümer ist verpflichtet, nicht den schädigenden Miteigentümer auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn der geltend gemachte Schaden ...mehr

Leitsatz Auch wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung eines Verwalters vorliegt, steht der Eigentümergemeinschaft für ihre Entscheidung grundsätzlich ein Beurteilungsermesssen zu. Deshalb lässt sich ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Abberufung des Verwalters erst dann bejahen, wenn dessen Nichtabberufung nicht mehr den Grundsätzen ...mehr

Leitsatz Berechtigte Hobbyraumnutzung zu Wohnzwecken entsprechend getroffener Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung Normenkette § 15 Abs. 3 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Die Nutzung als Teileigentum ausgewiesener Hobbyräume zu dauernden Wohnzwecken stört bei generalisierender Betrachtungsweise mehr als eine zweckbestimmungsmäßige Nutzung solcher Hobbyräume. Gestattet alle...mehr

Überblick Durch das "Gesetz zur Förderung von Wachstum und Beschäftigung" ist die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse sowie die Inanspruchnahme haushaltsnaher Dienstleistungen erweitert worden. Die Neuregelung gilt für alle in 2006 geleisteten Aufwendungen, soweit die zu Grunde liegenden Leistungen nach dem 31.12.2005 erbracht worden sind. Mit Schre...mehr

Leitsatz Verkauft der Eigentümer einer in Wohnungseigentum aufgeteilten Mehrfamilienhauses innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Wohnungen, handelt es sich nicht um einen gewerblichen Immobilienhandel, wenn die Verkäufe auf erheblichen Druck der finanzierenden Bank veranlasst wurden. Die Steuerpflicht von privaten Veräußerungsgeschäften bleibt davon unberührt, wenn deren Vorauss...mehr

Leitsatz Die Erbengemeinschaft ist weder mit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts noch mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vergleichbar und damit weder rechts- noch parteifähig. Sachverhalt Die Kläger, Mitglieder einer Erbengemeinschaft, verlangen von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Im Zeitpunkt der Klagezustellung hatte eine Klägerin ihren Wohnsit...mehr

Leitsatz BGH, Urteil v. 13.10.2006, Az.: V ZR 289/05 Es steht dem teilenden Eigentümer frei, in der Teilungserklärung eine Gebrauchsregelung vorzugeben, wonach Wohnungen nur im Sinne betreuten Wohnens genutzt werden dürfen. Eine in der Teilungserklärung enthaltene Verpflichtung der Wohnungseigentümer, einen Betreuungsvertrag mit einer zeitlichen Bindung von mehr als zwei Jahr...mehr

Leitsatz Für die nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig werdenden Wohngeldforderungen kann neben dem Zwangsverwalter auch der Eigentümer der zwangsverwalteten Wohnung in Anspruch genommen werden. Fakten: Die Anordnung der Zwangsverwaltung für eine Eigentumswohnung hat zur Folge, dass der Zwangsverwalter für Wohngeldansprüche, die nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, dem in der Teilungserklärung der Ausbau der in seinem Sondereigentum stehenden Räume gestattet wird, hat in Abänderung der Kostenregelung des § 16 Abs. 2 WEG sowohl die Kosten des Ausbaus als auch die daraus für die Gemeinschaft entstehenden Folgekosten zu tragen. Dies gilt auch für den Rechtsnachfolger, der für die Beseitigung der Mängel des...mehr

Leitsatz Hinnehmbare Geruchsbelästigungen seitens einer Gaststätte in einem offenen Einkaufszentrum Normenkette §§ 14, 15 WEG; § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB Kommentar Der in der Teilungserklärung vorgesehene und gestattete Betrieb einer Gaststätte in einem offenen Einkaufszentrum wird nicht dadurch unzulässig, dass in angrenzenden anderen Gewerbebetrieben (Verkaufsläden) Geruchsbelä...mehr

Leitsatz Schadensersatzhaftung des Verwalters gegenüber ehemaligem Wohnungseigentümer wegen verletzter Instandsetzungspflichten am Gemeinschaftseigentum (hier: Zerstörung im Keller gelagerter Gegenstände nach Wassereinbrüchen und Pumpendefekten) Verpflichtungen des bauträgeridentischen Verwalters zur rechtzeitigen Klärung von Mängelursachen Schätzung eines Mindestschadens durc...mehr

Leitsatz Unwirksamer Wandlungsausschluss im formelhaften Erwerbsvertrag einer sanierten Altbauwohnung Normenkette §§ 634, 635 BGB a. F.; § 11 Nr. 10b AGBG Kommentar Der formularmäßige Ausschluss der Befugnis, einen Erwerbsvertrag über umfassend saniertes Wohnungseigentum zu wandeln oder sonst rückgängig zu machen, ist gem. § 11 Nr. 10b AGBG unwirksam (im Anschluss an BGH v. 8....mehr