HAUSGELDZAHLUNG - Anspruch auf Auskehr einer Überzahlung erst nach Genehmigung der Jahresabrechnung

Leitsatz

Dem einzelnen Wohnungseigentümer ist es verwehrt, etwaige Rückforderungsansprüche gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft - zum Beispiel wegen Überzahlung - außerhalb der Abrechnung der Wirtschaftsperiode zu verfolgen. Insoweit steht das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer entgegen, wonach zwischen den Eigentümern lediglich ein Innenausgleich zulässig ist.

Fakten:

Die einzelnen Wohnungseigentümer können Erstattung wegen eventuell überzahlter Hausgelder nicht unabhängig von dem Ergebnis einer Jahresabrechnung verlangen. Vielmehr kann die Erfüllung eines Bereicherungsanspruchs aus Mitteln der Gemeinschaft erst und nur dann verlangt werden, wenn eine durch Beschlussfassung der Gemeinschaft genehmigte Jahresabrechnung ein Guthaben für den Wohnungseigentümer ausweist. Einer isolierten Anspruchsverfolgung außerhalb der Abrechnung der Wirtschaftsperiode steht das durch die Jahresabrechnung konkretisierte Innenverhältnis der Wohnungseigentümer entgegen, wonach zwischen den Eigentümern lediglich ein Innenausgleich zulässig ist. Dieser würde durch einzelne Rückforderungen gestört. Infolge dieses besonderen Verhältnisses beschränkt sich der Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Befriedigung aus den aus der abgerechneten Wirtschaftsperiode vorhandenen Geldmitteln. Mithin setzt dieser Anspruch ein Guthaben des Eigentümers in der letzten Jahresabrechnung voraus. Selbstständig durchsetzbare Bereichungsansprüche können deshalb in diesem Verhältnis nicht entstehen.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 22.11.2006, 16 Wx 215/06

Fazit:

Soweit also einzelne Wohnungseigentümer tatsächlich mehr Hausgelder gezahlt haben, als zur Deckung der gemeinschaftlichen Kosten erforderlich waren, haben sie zwar einen entsprechenden Bereichungsanspruch. Diesen können sie jedoch erst nach entsprechender Beschlussfassung über die Jahresabrechnung geltend machen. Hierdurch sind die Wohnungseigentümer nicht rechtlos gestellt. Denn jeder Wohnungseigentümer hat gegenüber dem Verwalter einen Anspruch auf Erstellung einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung für das oder die abgelaufenen Wirtschaftsjahre, der aus dem Individualanspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung folgt und den er gerichtlich geltend machen kann. Bestehen demnach Überzahlungen aus vergangenen Wirtschaftsperioden, über die der Verwalter noch keine Jahresabrechnungen erstellt hat, kann der einzelne Wohnungseigentümer zur Verwirklichung seines Anspruchs auf Auskehr überzahlter Hausgelder einen Anspruch gegen den Verwalter auf Erstellung der entsprechenden Jahresabrechnungen gerichtlich geltend machen.