Kein Bereicherungs-Rückforderungsanspruch eines einzelnen Eigentümers gegen die Gemeinschaft außerhalb einer Abrechnung

Leitsatz

Kein Bereicherungsrückforderungsanspruch eines einzelnen Eigentümers gegen die Gemeinschaft außerhalb einer Abrechnung

Normenkette

§ 28 WEG

Kommentar

1. Dem Eigentümer ist es verwehrt, etwaige Rückforderungsansprüche gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (z. B. wegen Überzahlung) außerhalb der Abrechnung der Wirtschaftsperiode zu verfolgen. Insoweit steht das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer solchen Ansprüchen entgegen (lediglich bestehender Innenausgleich). Die Erfüllung eines möglichen Bereicherungsanspruchs aus Mitteln der Gemeinschaft kann erst und nur dann verlangt werden, wenn eine durch Beschlussfassung der Gemeinschaft genehmigte Jahresabrechnung ein Guthaben für den Antragsteller ausweist (OLG Hamm, NJW-RR 1999, 93). Einer isolierten Anspruchsverfolgung außerhalb der Abrechnung steht das durch die Jahresabrechnung konkretisierte Innenverhältnis der Wohnungseigentümer entgegen, wonach zwischen den Eigentümern lediglich ein Innenausgleich zulässig ist. Dieser würde durch einzelne Rückforderungen gestört. Aufgrund dieses besonderen Verhältnisses beschränkt sich der Anspruch eines einzelnen Eigentümers auf Befriedigung aus den aus der abgerechneten Wirtschaftsperiode vorhandenen Geldmitteln. Mithin setzt der Anspruch ein Guthaben des Eigentümers in der letzten Jahresabrechnung voraus. Selbstständig durchsetzbare Bereicherungsansprüche können hier nicht entstehen (vgl. auch OLG Hamm, NZM 2005, 460/462; KG, NJW-RR 1999, 338).
2. Damit ist der einzelne Eigentümer jedoch nicht rechtlos gestellt; er hat wie jeder Eigentümer gegenüber dem Verwalter einen Anspruch auf Erstellung einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung für das oder die abgelaufenen Wirtschaftsjahre, welcher aus dem Individualanspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung folgt (§§ 28 Abs. 1 und 3 sowie 21Abs. 4 WEG), der auch gerichtlich geltend gemacht werden kann.

Anmerkung

Dieses Ergebnis kann sicher nicht gelten, wenn z. B. ein Verwalter schuldhaft – "versehentlich" eine zu hohe Monatswohngeldvorauszahlungsrate über Lastschrifteinzug vornimmt. Hier muss dem betroffenen Eigentümer ein sofortiger Gutschriftsanspruch "gegen den Verwalter" als Geschäftsführer und Vertreter der Gemeinschaft zustehen. Ein Zuwarten bis zu späterer Abrechnungssaldierung (Innenausgleich) ist in einem solchen Fall dem Eigentümer m. E. nicht zuzumuten!

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 22.11.2006, 16 Wx 215/06 = ZMR 2007, 642