NUTZUNGSBESCHRÄNKUNG - Kein Fischgroßhandelsgeschäft im "Laden"

Leitsatz

Die Bezeichnung eines Teileigentums als "Laden" in der Teilungserklärung ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Dieser Zweckbestimmung entspricht die Nutzung mit einem (Fisch-) Großhandelsgeschäft nicht. Eine solche Nutzung beeinträchtigt die übrigen Eigentümer über das zugelassene Maß hinaus.

Fakten:

Grundsätzlich können die Wohnungs- und Teileigentümer den Gebrauch des Sondereigentums durch Vereinbarung regeln. Soweit eine entsprechende Vereinbarung getroffen ist, bindet sie die Eigentümer. Bei der Angabe "Laden" in der Teilungserklärung handelt es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Ein solches Teileigentum darf grundsätzlich nur im Rahmen der Zweckbestimmung genutzt werden. Eine andere Nutzung ist nur dann zulässig, wenn sie der Zweckbestimmung "Laden" nicht widerspricht und für die übrigen Wohnungseigentümer nach einer typisierenden Betrachtung keine Beeinträchtigung verursacht, die die mit dem gewöhnlichen Betrieb eines Ladens regelmäßig verbundenen Beeinträchtigungen überschreitet. Das ist aber bei einer Nutzung der Teileigentumseinheit als Fischgroßhandlung der Fall. Durch diese andersartige Nutzung werden die übrigen Eigentümer auch mehr belastet als durch den Betrieb eines normalen Einzelhandels. Dies gilt unabhängig davon, ob der Großhandel alleine oder neben einem etwa genehmigten Einzelhandel betrieben wird. Die höhere und teilweise andersartige Belastung der übrigen Wohnungseigentümer ist Folge der nicht bestehenden Bindung an die gesetzlichen Ladenschlusszeiten sowie der erhöhten Geräusch- und auch Geruchsbelästigung.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 08.12.2006, 34 Wx 111/06

Fazit:

Die Entscheidung ist zutreffend. Denn ein Großhandel ist an gesetzliche Öffnungszeiten nicht gebunden. Daher kommt es zu An- und Auslieferungen ohne zeitliche Beschränkung, also auch abends und am Wochenende. Mit einer solchen Belastung brauchten die übrigen Wohnungseigentümer nicht rechnen, als sie der Vereinbarung in der Teilungserklärung zugestimmt hatten. Vielmehr konnten sie davon ausgehen, dass nach Ladenschluss, also insbesondere abends und sonntags, eine Lärmbeeinträchtigung nicht auftritt. Darauf, dass bei einem Großhandel möglicherweise unter Tags weniger Verkehr stattfindet als bei einem Einzelhandel, kommt es nicht an. Eine "Aufrechnung" kann insoweit nicht vorgenommen werden, da es Sache jedes Erwerbers ist, ob er den Lärm am Tag hinnimmt, etwa weil er ohnehin zur Arbeit geht, am Abend aber seine Ruhe haben möchte. Durch einen Großhandel liegt daher eine Beeinträchtigung vor, die ein Laden nicht mit sich bringt.