BESCHLUSSFASSUNG ÜBER DIE JAHRESABRECHNUNG - Auf Einsichtmöglichkeit in Unterlagen und Einzelabrechnungen muss hingewiesen werden

Leitsatz

Den Eigentümern ist vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung hinreichend Gelegenheit zu geben, sämtliche Abrechnungsunterlagen sowie die Einzelabrechnungen einzusehen. Es genügt hierzu nicht, dass der Verwalter die entsprechenden Unterlagen lediglich mitführt, ohne die Eigentümer auf deren Vorhandensein und die Einsichtmöglichkeit hinzuweisen.

Fakten:

Vorliegend war die Abstimmung zur Jahresabrechnung sowie die Beschlussfassung über deren Genehmigung fehlerhaft, weil den Wohnungseigentümern vor der Beschlussfassung keine ausreichende Möglichkeit zur Einsichtnahme in sämtliche Einzelabrechnungen gewährt wurde. Denn den Eigentümern ist vor der entsprechenden Beschlussfassung hinreichend Gelegenheit zu geben, sämtliche Abrechnungsunterlagen sowie die Einzelabrechnungen einzusehen. Eine Beschlussfassung ohne die Möglichkeit der sachgerechten Vorprüfung aller Gegenstände des Beschlusses nach § 28 Abs. 5 WEG ist keinem Eigentümer zumutbar. Jedem stimmberechtigten Eigentümer muss vor der Abstimmung ermöglicht werden, auch die Einzelabrechnungen der anderen Eigentümer zu überprüfen, da derartige Fehler nach Eintritt der Bestandskraft der Beschlüsse nicht mehr zu beheben sind. Zwar ist es nicht erforderlich, dass mit Übersendung der Jahresabrechnung an die Wohnungseigentümer auch sämtliche Saldenlisten der übrigen Wohnungseigentümer beigefügt werden. Eine ordnungsgemäße Information der Eigentümer setzt aber voraus, dass vor und auch während der Eigentümerversammlung für die Eigentümer uneingeschränkt und in zumutbarer Weise Gelegenheit besteht, die Einzelabrechnungen sämtlicher Miteigentümer einzusehen. Hierauf sind die Eigentümer hinzuweisen.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 11.12.2006, 16 Wx 200/06

Fazit:

Mit dieser Entscheidung bestätigt das OLG Köln seine ständige Rechtsprechung hinsichtlich der Einsichtmöglichkeit in die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Verwaltungsunterlagen sowie die Einzelabrechnungen der übrigen Miteigentümer, die sich im Wesentlichen mit der Auffassung der anderen Obergerichte zu diesem Thema deckt. Die Offenlegung der Unterlagen hat jedenfalls zeitlich so zu erfolgen, dass vor der Versammlung für den einzelnen Eigentümer ausreichend Zeit bleibt, alle Saldenlisten zu prüfen. Der Verwalter kann seiner dementsprechenden Auskunftspflicht nicht durch Bereithalten der Unterlagen in seinem Büro nachkommen. Vielmehr sind die Auskünfte dort zu geben, wo sie benötigt werden, also am Ort der Eigentümerversammlung. Es genügt nicht, dass der Verwalter die entsprechenden Unterlagen bei der Eigentümerversammlung lediglich mitführt, ohne auf deren Vorhandensein und die Einsichtmöglichkeit schon vorab hinzuweisen. Für die Eigentümer besteht dann nämlich keine für sie deutlich erkennbare Möglichkeit, vor der Beschlussfassung die zugrunde liegenden Abrechnungen zu überprüfen. Nicht ausreichend ist insbesondere ein Hinweis im Einladungsschreiben, wonach für eine "Belegeinsicht" eine vorherige Terminvereinbarung erforderlich sei. Denn unter den Begriff "Belege" fallen die Unterlagen und Dokumente zu den Einnahmen und Ausgaben des Verwalters, nicht jedoch die Einzelabrechnungen sämtlicher Eigentümer. Ebenfalls nicht ausreichend ist, dass der Verwalter zwar die Einzelabrechnungen in der Versammlung mit sich führt und zwar bereit ist, Einsicht auf Verlangen zu gewähren, jedoch auf die Einsichtmöglichkeit nicht ausdrücklich hinweist. Auch wird dem Recht auf Einsicht in die Saldenlisten nicht hinreichend Rechnung getragen, wenn die Verwaltung lediglich bereit ist, in ihren Büroräumen die Unterlagen bereitzustellen.