Bestandskräftig gewordener Abrechnungsgenehmigungsbeschluss (trotz fehlerhaft verteilter Heizkosten)

Leitsatz

1. Bestandskräftig gewordener Abrechnungsgenehmigungsbeschluss (trotz fehlerhaft verteilter Heizkosten)
2. Anspruch auf erneute Willensbildung der Gemeinschaft (Zweitbeschluss)

Normenkette

§ 21 Abs. 1 und 4 WEG; § 242 BGB; §§ 7 Abs. 1 Satz 2, 8 Abs. 1 und 9a HeizKV

Kommentar

1. Die unterbliebene Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung lässt die darin enthaltene Heizkostenabrechnung ebenfalls bestandskräftig werden, selbst wenn der Verteilungsmaßstab wegen Verstoßes gegen § 9a HeizKV unrichtig war.
2. Der Anspruch eines Eigentümers auf Neuberechnung im Wege eines Zweitbeschlusses kann jedenfalls nicht auf Umstände gestützt werden, die bei der Beschlussfassung bereits den Eigentümern bekannt waren (hier: aufgrund eines vorliegenden Sachverständigengutachtens, das die ordnungsgemäße Erfassung des Wärmeverbrauchs für sämtliche beheizte Flächen verneinte). Grundsätzlich sind Eigentümer berechtigt, über eine schon geregelte Angelegenheit erneut zu beschließen (vgl. Drabek in Riecke/Schmid, WEG, § 23 Rn. 27). Voraussetzung ist hier jedoch, dass es unter Abwägung der beteiligten Interessen Treu und Glauben widerspräche, Beteiligte (hier: an einer beschlossenen Jahresabrechnung) festzuhalten. Relevant sind also nur Umstände, die bei der Beschlussfassung noch nicht berücksichtigt werden konnten. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn eine beschlossene Jahresabrechnung auf einem erst nach Bestandskraft erkannten Fehler der Messeinrichtung beruhte (was vorliegend nicht der Fall war).
3. Kann für sämtliche beheizte Flächen einer Anlage der Wärmeverbrauch nicht ordnungsgemäß erfasst werden (hier: aufgrund ungleichmäßiger Durchströmung der Heizkörper), so kann dieser Mangel bei der Beurteilung des Vorliegens einer ordnungsgemäßen Verbrauchserfassung (§ 9a HeizKV) nicht deshalb vernachlässigt werden, weil er "im Prinzip bei allen Heizkörpern des Hauses" auftritt.
4. Sind die Heizkosten nach § 9a Abs. 2 HeizKV zu verteilen, so kann ein einzelner Wohnungseigentümer nicht verlangen, dass die Wohnfläche als Verteilungsmaßstab zu Grunde gelegt wird. Er hat lediglich Anspruch auf eine ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende erneute Willensbildung der Gemeinschaft unter Beachtung der Vorgaben der §§ 7 Abs. 1 Satz 2 und 8 Abs. 1 der HeizKV.
5. Aus diesen Gründen wird die Gemeinschaft bei Aufstellung der nächsten Jahresabrechnung Heizkosten nach einem der in § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV genannten Schlüssel zu verteilen haben, wobei sich möglicherweise als gerechte Lösung eine Verteilung nach dem umbauten Raum der beheizten Räume anbieten würde. Allerdings wird bei der Prüfung, ob dieser Verteilungsmaßstab den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, zu berücksichtigen sein, welcher Aufwand mit der Ermittlung der Kubatur (Anm. der Redaktion: Berechnung des Rauminhalts) verbunden sein wird und ob mit Blick hierauf möglicherweise doch eine Verteilung nach Wohn- oder Nutzflächen eher angemessen erscheint.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.12.2006, I-3 Wx 194/06, ZMR 5/2007, 379