VERWALTERHAFTUNG - Verzögerungen des Versorgungsunternehmens sind Verwalter nicht anzulasten

Leitsatz

Ein Verschulden des Versorgungsunternehmens oder des mit der Ablesung der Messdaten und Herstellung einer verbrauchsorientierten Abrechnung beauftragten anderen Unternehmens fällt dem Verwalter nicht zur Last. Das Versorgungs- oder Abrechnungsunternehmen wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Verwalters (§ 278 BGB), sondern auf der Grundlage eines mit der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehenden Vertragsverhältnisses für die Wohnungseigentümer tätig.

Fakten:

Die Wohnungseigentümer hatten vorliegend den Verwalter auf Schadensersatz wegen einer verzögerten Erstellung der Jahresabrechnung in Anspruch genommen - mithin erfolglos. Grundsätzlich trifft den Verwalter gemäß § 28 Abs. 3 WEG die Pflicht, nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnung für jedes Wohnungseigentum) aufzustellen. Die Pflicht besteht gegenüber jedem der Wohnungseigentümer. Eine Frist zur Aufstellung der Jahresabrechnung sieht das Gesetz nicht vor. Es ergibt sich aus dem Zweck der Abrechnung, dass diese möglichst zeitnah zu erstellen ist, in der Regel ist eine Frist von 3 bis längstens 6 Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres angemessen. Im Streitfall war es dem Verwalter aber nicht anzulasten, dass er die Jahresabrechnung zurückgestellt und bis zum Ablauf des Folgejahres nur eine unvollständige Abrechnung erstellt hatte. Eine verbrauchsabhängige bzw. hinsichtlich der Heizkosten nach der HeizkostenV aufgestellte Berechnung - wie sie die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft vorsieht - war jedenfalls nicht erfolgt. Die Verzögerung beruhte darauf, dass dem Verwalter die nach Verbrauch aufzustellenden Abrechnungen über Heizkosten sowie Be- und Entwässerungskosten nicht vorgelegen hatten. Dann aber hat der Verwalter die Verzögerung bei Erstellung einer der Gemeinschaftsordnung entsprechenden Jahresabrechnung nicht zu vertreten, denn der Grund der Verzögerung betrifft den Verantwortungsbereich eines Dritten.

Link zur Entscheidung

Brandenburgisches OLG, Beschluss vom 22.11.2006, 13 Wx 4/06

Fazit:

Ein Verschulden des Versorgungsunternehmens oder des mit der Ablesung der Messdaten und Herstellung einer verbrauchsorientierten Abrechnung beauftragten anderen Unternehmens fällt dem Verwalter nicht zur Last. Das Versorgungs- oder Abrechnungsunternehmen wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Verwalters, sondern auf der Grundlage eines mit der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehenden Vertragsverhältnisses für die Wohnungseigentümer tätig.