Gestaltungsmöglichkeiten des teilenden Grundstückseigentümers zur Begründung von Sondernutzungsrechten

Leitsatz

1. Gestaltungsmöglichkeiten des teilenden Grundstückseigentümers zur Begründung von Sondernutzungsrechten (hier: an Kfz-Einstellplätzen)
2. Voraussetzungen der Wirkung von Sondernutzungsrechten gegenüber Rechtsnachfolgern

Normenkette

§§ 7 Abs. 3, 10 Abs. 2 WEG

Kommentar

1. Unter dem von der Praxis entwickelten, im WEG nicht normierten Institut des Sondernutzungsrechts wird im Allgemeinen die einem oder mehreren Wohnungseigentümer(n) auf der Grundlage einer Vereinbarung (§ 15 Abs. 1 WEG) oder einer Teilungserklärung (§ 8 WEG) durch Zuordnung zur jeweiligen Sondereigentumseinheit eingeräumte Befugnis verstanden, einen näher bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums allein nutzen zu dürfen ("positive Komponente"). Das Sondernutzungsrecht bedeutet, dass alle übrigen Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft von einer betreffenden Nutzung ausgeschlossen sind ("negative Komponente"). Das Sondernutzungsrecht hat schuldrechtlichen Charakter und ist kein dingliches Recht. Es wird lediglich durch Eintragung ins Grundbuch Inhalt - nicht Gegenstand - von Wohnungseigentumsrechten, nämlich des Sondereigentums und insoweit "verdinglicht". Allein bei Eintragung in das Grundbuch entfaltet ein Sondernutzungsrecht nach §§ 10 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG Wirkung auch gegenüber einem Sonderrechtsnachfolger eines Eigentümers. Ohne Eintragung verbleibt es bei einer den Sonderrechtsnachfolger nicht bindenden schuldrechtlichen Wirkung (h. M.).

2. Die Begründung eines gegenüber einem Sondernachfolger wirkenden Sondernutzungsrechts erfordert

   • zum einen eine Vereinbarung oder eine Teilungserklärung des Inhalts, dass hinsichtlich eines näher bestimmten Teils des gemeinschaftlichen Eigentums ein Sondernutzungsrecht bereits geschaffen wird oder die Begründung eines Sondernutzungsrechts vorbehalten bleibt und von dem Vorbehalt erst später Gebrauch gemacht wird,
   • zum zweiten die Zuordnung des Sondernutzungsrechts, und zwar grds. zu einem bestimmten Sondereigentum und
   • zum dritten die Eintragung des Sondernutzungsrechts in das Grundbuch.

   Hierbei muss die Zuordnung des Sondernutzungsrechts nicht schon mit der Vereinbarung oder Erklärung, dass es geschaffen wird, erfolgen. Eine Zuordnung ist auch später noch etwa dergestalt möglich, dass zunächst nur der Nutzungsausschluss der übrigen Eigentümer festgeschrieben wird und die Zuweisung des Alleinnutzrechts an einen der Miteigentümer als aufschiebende Bedingung durch spätere Zuweisungserklärung erfolgt. Dem Eintragungserfordernis kann auch dadurch genügt werden, dass entsprechend § 7 Abs. 3 WEG auf die in der Vereinbarung oder Teilungserklärung enthaltene und das jeweilige Sondernutzungsrecht betreffende Eintragungsbewilligung Bezug genommen wird.

3. Einem grundstücksteilenden Eigentümer, welcher im Zeitpunkt der Abgabe der Teilungserklärung noch keine Entscheidung darüber treffen möchte, welcher Sondereigentumseinheit er ein Sondernutzungsrecht, z. B. an einem Kfz-Einstellplatz, zuordnen will, stehen folgende unmittelbar dinglich wirkende Gestaltungsmöglichkeiten zur Verfügung:

   • Er kann zum einen bereits in der Teilungserklärung die betroffenen Stellplatzflächen einer in seinem Eigentum möglichst lange verbleibenden Einheit zur Sondernutzung zuweisen und die so "geparkten" Sondernutzungsrechte später auf einzelne Erwerber übertragen;
   • zum anderen kann er in der Teilungserklärung alle künftigen Erwerber von dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Stellplatzflächen mit der Folge ausschließen, dass das Sondernutzungsrecht zunächst keiner Wohnung zugeordnet wird und er allein im Rahmen eines persönlichen Sondernutzungsrechts zur Nutzung dieser Flächen berechtigt bleibt;
   • eine dritte Möglichkeit besteht darin, künftige Erwerber unter der aufschiebenden Bedingung einer Zuweisung eines Sondernutzungsrechts von der Mitnutzung bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums auszuschließen. Hierbei werden die Miteigentümer nicht von Anfang an von der Mitbenutzung ausgeschlossen, es steht ihnen vielmehr ein Mitnutzungsrecht solange zu, bis der Berechtigte von seinem Zuweisungsrecht Gebrauch macht.

   In jedem Fall ist aber erforderlich, dass das Sondernutzungsrecht in das Grundbuch eingetragen wird, um nach § 10 Abs. 2 WEG auch gegenüber einem Sonderrechtsnachfolger zu wirken.

4. Im vorliegenden Fall erhielt eine Antragstellerin Recht, den von einer Antragsgegnerin zur alleinigen Nutzung belegten Stellplatz durch Einräumung von Mitbesitz an alle Eigentümer herauszugeben und die Alleinnutzung zu unterlassen (vgl. §§ 1004 Abs. 1 i. V. m. 15 Abs. 3 WEG zur Nutzungsunterlassung und §§ 985 BGB i. V. m. 13 Abs. 2 Satz 1 WEG zum Herausgabeanspruch). Ein Alleinbesitzrecht bzw. ein Sondernutzungsrecht wurde im vorliegenden Fall zu Gunsten der Antragsgegnerin nicht rechtswirksam begründet. Befugnisse des teilenden Grundstückseigentümers als Alleineigentümer zur nachträglichen einseitigen Änderung der Teilungserklärung waren hier abgesehen von nicht erfolgten etwaigen Vorbehalten oder Ermächtigungen mit Entstehung der Gemeinschaft ode...