Rechtswirksame Begründung von "verdinglichten" Sondernutzungsrechten

Leitsatz

1. Rechtswirksame Begründung von "verdinglichten" Sondernutzungsrechten (hier: an bestimmten Gartenflächen über Vorbehaltsvereinbarungen seitens des teilenden Eigentümers)
2. Beachtung des sachen- bzw. grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes

Normenkette

§§ 5 Abs. 4 und 10 Abs. 2 WEG a. F.

Kommentar

1. Unter dem von der Praxis entwickelten und im Wohnungseigentumsgesetz nicht normierten Institut des Sondernutzungsrechts wird allgemein die einem oder mehreren Wohnungseigentümer(n) auf der Grundlage einer Vereinbarung (§ 15 Abs. 1 WEG) oder einer Teilungserklärung (§ 8 WEG) durch Zuordnung zur jeweiligen Sondereigentumseinheit eingeräumte Befugnis verstanden, einen näher bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums allein nutzen zu dürfen (sog. positive Komponente). Dies geschieht dergestalt, dass alle übrigen Eigentümer der Gemeinschaft von entsprechender Nutzung ausgeschlossen sind (sog. negative Komponente). Das Sondernutzungsrecht hat nur schuldrechtlichen Charakter und ist kein eigenständiges dingliches Recht. Es wird lediglich durch Eintragung im Grundbuch Inhalt – nicht Gegenstand – von Wohnungseigentumsrechten (des Sondereigentums) und insoweit "verdinglicht". Allein nach Eintragung im Grundbuch entfaltet es Wirkungen auch gegenüber Sonderrechtsnachfolgern im Wohnungseigentum (vgl. §§ 10 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG). Ohne Eintragung im Grundbuch verbleibt es bei einer schuldrechtlich wirkenden Absprache der an der Entstehung des Sondernutzungsrechts beteiligten Eigentümer untereinander, welche Sonderrechtsnachfolger allerdings nicht bindet (h. M.). Zur Begründung auch eines nur schuldrechtlich wirkenden Sondernutzungsrechts ist daher erforderlich, dass zum einen eine Vereinbarung oder eine Teilungserklärungsregelung des Inhalts besteht, dass hinsichtlich eines näher bestimmten Teils des gemeinschaftlichen Eigentums ein Sondernutzungsrecht bereits geschaffen wird oder die Begründung eines solchen vorbehalten bleibt und von dem Vorbehalt später Gebrauch gemacht wird und dass zum anderen das Sondernutzungsrecht zugeordnet wird, und zwar grundsätzlich einem bestimmten Sondereigentum.
2. Da Sondernutzungsrechte den Inhalt des im Grundbuch eingetragenen Sondereigentums bestimmen, verlangt der das Grundbuchrecht beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz, dass die Eintragungsbewilligung (als Grundlage des Eintragungsvermerks und – infolge der Bezugnahme – als Teil der Eintragung) klar und bestimmt bezeichnet, an welcher Fläche das Sondernutzungsrecht bestehen soll (ebenfalls h. M.). An diese Bezeichnung sind die gleichen Anforderungen zu stellen wie bei sonstigen, einen Grundstücksteil betreffenden Eintragungen. Demnach gilt für die Einräumung von Sondernutzungsrechten nichts anderes als für den Gegenstand von Sondereigentum. Bei der Auslegung, die auch der Senat selbst vornehmen kann – ist auf den Wortlaut und Sinn der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächst liegende Bedeutung ergibt. Umstände außerhalb der Grundbucheintragung dürften zur Ermittlung von Inhalt und Umfang eines Sondernutzungsrechts nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind. Darauf, was der Bewilligende gewollt hat, kommt es nicht an (h. M.). Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondernutzungsrechts kann hierbei nach § 7 Abs. 3 WEG auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Den Anforderungen an die bestimmte Bezeichnung der Fläche, an welcher das Sondernutzungsrecht bestehen soll, kann wahlweise durch eine Beschreibung der Fläche in der Teilungserklärung oder durch Bezugnahme auf einen Lageplan – der nicht zwingend Teil des Aufteilungsplans sein muss – Rechnung getragen werden. Ausreichend aber auch erforderlich ist dabei, dass die Sondernutzungsfläche bestimmbar ist. Entspricht die Bezeichnung vorgenannten Anforderungen nicht, ist ein Sondernutzungsrecht auch nicht wirksam entstanden.
3. Sondernutzungsrechte können auch dadurch begründet werden, dass die übrigen Eigentümer bereits in der Teilungserklärung vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen werden und sich der teilende Eigentümer vorbehält, Sondernutzungsrechte bestimmten Miteigentümern zuzuordnen. Eine solche Regelung stellt sich im Hinblick auf die negative Komponente des Sondernutzungsrechts als aufschiebende Bedingung i. S. d. § 158 Abs. 1 BGB dar. Das Ereignis, mit dessen Eintritt der Ausschluss wirksam werden soll, ist die Zuordnungserklärung des nach der Teilungserklärung hierzu Berechtigten, etwa des teilenden Eigentümers oder des Verwalters. Die Regelung in der Teilungserklärung bewirkt, dass die Miteigentümer bis auf den durch die Zuordnungserklärung Begünstigten mit Eintritt der Bedingung vom Mitgebrauch des betreffenden gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen sind. Die Zuordnungserklärung des hierzu Berechtigten ist in einem solchen Fall Teil des Vorgangs der Begründ...