Teilunwirksamkeit eines Eigentümerbeschlusses

Leitsatz

Teilunwirksamkeit eines Eigentümerbeschlusses (hier: Verwalterbestellung/Verwaltervertragsabschluss)

Normenkette

§ 26 Abs. 1 WEG; § 139 BGB

Kommentar

1. Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch eine einheitliche Beschlussfassung zwei selbstständige Regelungen getroffen, so hat grundsätzlich die Unwirksamkeit eines Teils der Beschlussfassung in entsprechender Anwendung des § 139 BGB die Unwirksamkeit des gesamten Beschlusses zur Folge.
2. Ausnahmsweise kann ein Eigentümerbeschluss über eine Verwalterbestellung trotz der Ungültigkeit des Beschlusses (Beschlussteils) über den Abschluss eines Verwaltervertrags gültig bleiben, wenn anzunehmen ist, dass die Verwalterbestellung auch ohne den nichtigen Teil (Vertragsteil) beschlossen worden wäre. Dies bedarf allerdings entsprechender tatsächlicher Feststellungen. Nach nunmehr herrschender Organtheorie (BGH, ZMR 2002, 766/773) werden Rechte und Pflichten eines Verwalters bereits durch seine Bestellung begründet, sodass dem Abschluss des Vertrags für die Verwalterbestellung keine konstitutive Wirkung zukommt. Allerdings bleibt der Abschluss des Vertrags neben dem Bestellungsakt erforderlich, um die übrigen Rechtsbeziehungen zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter (insbesondere dessen Vergütungsansprüche) zu regeln; ohne Vertrag hätte der Verwalter gegen die Eigentümer (nach altem Recht) Ansprüche analog §§ 27 Abs. 3 WEG, 670, 713 BGB auf Ersatz der tatsächlichen Aufwendungen, nicht dagegen auch einen Anspruch auf angemessene Vergütung.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 04.01.2007, 16 Wx 232/06 = ZMR 2008, 70