VERWALTERENTLASTUNG - Fehlende Kontenübersicht ist problematisch

Leitsatz

Die Entlastung des Verwalters widerspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn er es versäumt, der Jahresabrechnung eine Übersicht über die Konten der Eigentümergemeinschaft beizufügen.

Fakten:

Nach der Rechtsprechung des BGH steht ein Entlastungsbeschluss nicht grundsätzlich in Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, sondern lediglich dann, wenn die Entlastung dazu führt, dass den Eigentümern mögliche Ansprüche gegen den Verwalter verloren gehen und für einen solchen Verzicht auch nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht. Vorliegend hatte es der Verwalter versäumt, der Jahresabrechnung eine Übersicht über die Konten der Eigentümergemeinschaft beizufügen. In einer Jahresabrechnung sind jedoch die Kontenbestände zu Beginn und am Ende des Wirtschaftsjahres darzustellen. Zwar war in der Jahresabrechnung eine Übersicht über die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage enthalten, diese genügte insoweit jedoch nicht den Anforderungen an eine ordnungsmäßige Abrechnung. Dieser Umstand führt nun zwar nicht zur Ungültigkeit der Jahresabrechnung. Da jedoch die Jahresabrechnung aufgrund der fehlenden Vermögensübersicht unvollständig ist, besteht ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf Ergänzung der Jahresabrechnung. Da hier also durchaus ein Anspruch gegen den Verwalter besteht, musste der Beschluss über die Entlastung des Verwalters vorliegend für unwirksam erklärt werden.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.12.2004, I-3 Wx 261/04

Fazit:

Ist die Jahresabrechnung unvollständig, führt zwar nicht die Anfechtung des entsprechenden Genehmigungsbeschlusses zur Unwirksamkeit der Abrechnung, gleichwohl aber ist der Entlastungsbeschluss unwirksam.