Jahresabrechnung kann keine Forderungen gegenüber Dritten ausweisen; ungültige Verwalterentlastung

Leitsatz

1. Die Jahresgesamtabrechnung kann keine Forderungen gegenüber Dritten ausweisen
2. Ungültige Verwalterentlastung bei unberechtigter Einstellung von Forderungen gegen Dritte in einer Vermögensübersicht

Normenkette

(§ 28 Abs. 3 und 5 WEG)

Kommentar

1. Die Jahresabrechnung ist eine schlichte Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die im Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallene Beträge zu erfassen und keine Forderungen oder Verbindlichkeiten darzustellen hat; ausnahmsweise dürfen allein Zahlungen auf die Heiz- und Warmwasserkosten des Abrechnungszeitraums, auch wenn sie nicht im abgerechneten Wirtschaftsjahr getätigt wurden, Berücksichtigung finden, damit den Vorgaben der Heizkostenverordnung entsprochen werden kann. Weiterhin müssen aus der Jahresabrechnung Anfangs- und Endbestand sowie die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten, insbesondere des Rücklagekontos ersichtlich sein. Forderungen gegen Dritte (hier: gegen eine Betriebsgesellschaft wegen Hausmeisterkosten) führen insoweit zu einer Ungültigkeit eines Beschlusses über eine Jahresgesamtabrechnung.

2. Ein Eigentümerbeschluss über die Entlastung des Verwalters ist ebenfalls für ungültig zu erklären, wenn dieser der Gesamtabrechnung eine Vermögensübersicht beigefügt und in diese Forderungen gegen Dritte eingestellt hat, die nicht ausschließbar unzutreffend wiedergegeben sind. Wenn Wohnungseigentümern mit erhobenen Beanstandungen noch Ansprüche gegen einen Verwalter zustehen können, die durch einen Entlastungsbeschluss verloren gingen, entspricht die Entlastung nicht dem Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung (h.M.). Auch eine der Jahresabrechnung beigefügte Vermögensübersicht beinhaltet dann insoweit eine unrichtige Auskunft mit der Folge, dass sich für die Eigentümer Ersatzansprüche gegen den Verwalter ergeben könnten.

3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung in allen Rechtszügen bei Geschäftswert III. Instanz von 7.669 EUR.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 28.02.2002, 2Z BR 171/01)