Aufzugssanierung in Mehrhausanlage (Beschlussfassung; Kostenverteilung)

Leitsatz

1. Aufzugssanierung in Mehrhausanlage (Beschlussfassung; Kostenverteilung)
2. Bestimmtheitsanforderungen an einen Eigentümerbeschluss

Normenkette

§§ 10 Abs. 1, 16 Abs. 2, 23 Abs. 4, 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG

Kommentar

1. Wenden die Wohnungseigentümer im Einzelfall auf die Kostenverteilung für eine Instandsetzungsmaßnahme einen fehlerhaften Kostenverteilungsschlüssel an, ist ein solcher Eigentümerbeschluss nicht deshalb nichtig. Im vorliegenden Fall beinhalteten die streitgegenständlichen Eigentümerbeschlüsse keine dauerhafte oder gar nur vorläufige Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels, wofür eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 WEG notwendig gewesen wäre (BGH v. 20.9.2000, V ZB 58/99, NJW 2000, 3500). Selbst bei unterstellt vereinbarungswidriger Verteilung von Aufzugssanierungskosten läge darin allenfalls ein Anwendungsfehler, nicht aber eine auf Dauer gerichtete Regelung, die den geltenden Kostenverteilungsschlüssel abändern sollte (BayObLG v. 31.7.2003, 2Z BR 125/03, NJW-RR 2004, 228; OLG Köln, OLG-Report 2002, 335; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 16 Rn. 19 m.w.N. und Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 23 Rn. 144 f.). Überdies wurde im vorliegenden Fall der Kostenverteilungsschlüssel zutreffend nach Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung angewendet.
2. Nimmt ein Eigentümerbeschluss auf ein Ereignis oder einen Gegenstand Bezug, so reicht es aus, dass dieser mit genügender Bestimmtheit feststellbar ist (BayObLG, WuM 1993, 707; Wangemann/Drasdo, Die Eigentümerversammlung nach WEG, 2. Aufl., Rn. 618). Vorliegend bestanden keinerlei Zweifel an genügender Bestimmtheit. Somit kann auch nicht von einer Beschlussnichtigkeit gesprochen werden, die zwar nach h.R.M. auch gegeben ist, wenn es einem Beschluss an der erforderlichen Klarheit und Bestimmtheit mangelt und sich auch durch Auslegung kein Sinn der Beschlussregelung ermitteln lässt (BayObLG v. 6.6.2002, 2Z BR 124/01, NZM 2002, 875 und WuM 2004, 425 sowie KG v. 3.2.1981, 1 W 2823/80, OLGZ 1981, 307). I.Ü. kann das Rechtsbeschwerdegericht Beschlüsse insoweit selbst auslegen.
3. Verfügt in einer Mehrhausanlage nur ein Teil der Häuser über einen Aufzug, so sind gleichwohl die Aufzugskosten auf alle Wohnungseigentümer umzulegen, wenn nicht eine andere Kostenverteilung klar und eindeutig vereinbart ist. Auch im vorliegenden Fall waren die Sanierungskosten auf alle Eigentümer nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umzulegen, da eine Beschränkung auf die Wohnungseigentümer des jeweils betreffenden Gebäudes in Auslegung der Gemeinschaftsordnung nicht ausdrücklich vereinbart war und auch keine ausfüllungsbedürftige Lücke vorlag. Dies erscheint auch nicht unbillig, da es keinen allgemeinen Rechtsgrundsatz gibt, dass ein Wohnungseigentümer die Kosten für solche Einrichtungen nicht mittragen müsste, die ihm persönlich keinen Nutzen bringen (BGH v. 28.6.1984, VII ZB 15/83, BGHZ 1992, 18 und BayObLG v. 18.5.1999, 2Z BR 1/99, WuM 2001, 88). Für eine Abweichung vom gesetzlichen Leitbild in § 16 Abs. 2 WEG ist eine eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung erforderlich, die eine entsprechende Abgrenzung der jeweils sonderbelasteten Gruppen erkennen ließe; daran fehlte es im vorliegenden Fall für die Aufzugsinstandsetzungskosten.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 24.11.2004, 2Z BR 156/04BayObLG v. 24.11.2004, 2Z BR 156/04