Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

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Der vom Berliner Senat geplante sog. Mietendeckel sorgt derzeit bundesweit für Furore. Danach sollen die Mieten in der Stadt für einen Zeitraum von fünf Jahren nicht erhöht werden dürfen. Wird ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, soll die Wiedervermietungsmiete auf die Höhe, die der Vormieterhaushalt bezahlt hat, begrenzt werden. Modernisierungsumlagen, die die Bruttowarmmie...mehr

Nach § 559 Abs. 2 BGB gehören Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten, die der Vermieter mit 8 % umlegen darf. Modernisierungsmaßnahmen sind abzugrenzen von Erhaltungsmaßnahmen. Letztere schuldet der Vermieter bereits nach dem bestehenden Mietvertrag ohne Mieterhöhungsmöglichkeit. Erfüllt eine bauliche Veränderung die...mehr

Die Klage auf Duldung einer Modernisierungsmaßnahme ist einer Mieterhöhung nach § 559 BGB vorgeschaltet. Die Beschwer des Beklagten durch die Verurteilung zur Duldung solcher Maßnahmen bemisst sich deshalb gem. § 3 ZPO i.V.m. den Grundsätzen des § 9 ZPO nach dem Dreieinhalbfachen des infolge der Modernisierung zu erwartenden Jahresbetrags der Mieterhöhung. Diese Beschwer erh...mehr

(BGH, Urt. v. 19.7.2023 – VIII ZR 416/21) • Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung gehören auch Ausführungen zu anrechenbaren Drittmitteln. Denn die Pflicht zur Anrechnung dieser Drittmittel hat Bedeutung für den Umfang der vom Vermieter nach Durchführung der Modernisierung gem. §§ 559 ff. BGB geforderten Mieterhöhung, da diese bei der Mieterhöhung nic...mehr

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Mietrechtlich liegt in der Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB, weil sie Energie einspart (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, a.a.O., § 555b Rn 53 ff.). Probleme hat der vermietende Eigentümer, wenn es die Wohnungseigentümergemeinschaft eilig hat: Denn der vermietende Eigentümer muss die dreimonatige Ankündigungsf...mehr

Die Möglichkeit die auf eine Wohnung entfallenden Modernisierungskosten zum Gegenstand einer Mieterhöhung zu machen, wird von 11 % der aufgewandten Kosten auf 8 % abgesenkt. Vermieter können noch 11 % der Kosten umlegen bei einem bis zum 31.12.2018 begründetem Mietverhältnis, wenn dem Mieter die Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 S 1 BGB bis einschließlich 31.12.2...mehr

Das Erhöhungsverlangen muss in formeller Hinsicht Angaben über diejenigen Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Angaben im Mieterhöhungsverla...mehr

(BGH, Urt. v. 18.3.2021 – VIII ZR 305/19) • Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeitlicher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 S. 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1...mehr

Ist eine auf verschiedene Baumaßnahmen gestützte Modernisierungsmieterhöhung in einigen Punkten unwirksam, kippt dies nicht zwangsläufig die Mieterhöhung insgesamt.mehr

Es gibt im Wesentlichen zwei Arten der Erstellung und daraus folgend auch der Darstellung eines Mietspiegels. Es gibt Tabellenmietspiegel und Regressionsmietspiegel. Der Vermieter muss sein Erhöhungsverlangen gem. § 558a BGB "begründen". Dazu gehört auch die Einordnung in den maßgeblichen Mietspiegel, wenn das Erhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf diesen begründet wird. Be...mehr

Es stellt keinen formellen Mangel der Modernisierungsmieterhöhung dar, wenn der Vermieter keinen Abzug für Instandhaltungskosten vorgenommen hat oder von der Maßnahme keine nachhaltige Einsparung von Energie zu erwarten ist. Bei baulichen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ist es ausreichend in der Mieterhöhung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und...mehr

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Die hiesige Entscheidung haucht der Rechtsprechung des BGH (hier insbesondere Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13) in erfreulicher Klarheit mehr Leben ein, indem sie die Frage, welche Anforderungen nicht als „überhöht“ gelten, näher beleuchtet. Sie stellt in dieser Form eine Konkretisierung der vorgenannten Rechtsprechung dar. Dem in der Praxis häufig anzutreffenden Phänomen,...mehr

Es handelt sich um die Miete, "die der vorherige Mieter zuletzt schuldete". Der Vormieter muss diese Miete rechtlich geschuldet haben. Aus dem Wort "geschuldet" folgt, dass die Mietzinsvereinbarung zulässig gewesen sein muss. Bei diesem Ausnahmetatbestand muss die Höhe der Grundmiete mitgeteilt werden. Der Angaben der Betriebskosten(vorauszahlungen) bedarf es nicht. Wichtig:...mehr

Rauchwarnmelder waren in den letzten Monaten mehrfach Gegenstand von Revisionsentscheidungen des BGH, z.B. ob die Anmietkosten (BGH WuM 2022, 428 = GE 2022, 685 = MDR 2022, 812 = NJW-RR 2022, 877 = DWW 2022, 266 = ZMR 2022, 700 = NZM 2022, 755) oder die Service- und Wartungskosten (BGH NZM 2022, 949 = GE 2022, 1205 = NJW-RR 2022, 1593 = WuM 2022, 733 = DWW 2023, 24 = MDR 202...mehr

Gleiches gilt nach einem neuen Beschluss des KG Berlin, wenn der Alleineigentümer einer Wohnung einen Miteigentumsanteil an einen Dritten veräußert. Dieser tritt dann neben dem Veräußerer in die von diesem begründeten Mietverhältnisse ein. Daher erlangt der Erwerber auch in diesem Fall mit dem Eigentum die Stellung eines Mitvermieters, sodass Willenserklärungen (z. B. Mieter...mehr

Dem Vermieter ist in der Wohnraummiete seit nunmehr 50 Jahren die Änderungskündigung zum Zweck der Durchsetzung einer Mieterhöhung in § 573 Abs. 1 BGB ausdrücklich verboten. Als verfassungsrechtlich gebotenem Ausgleich für dieses Verbot ist dem Vermieter der Anspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete eingeräumt worden (BGH – VIII ZR 52/18, NZM 2019, 142; VIII ZR 303/06, NJ...mehr

Dem Vermieter steht gegenüber dem Mieter ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens gilt, zu. Da die ortsübliche Vergleichsmiete immer aus den Mieten der letzten vier Jahre, gerechnet vom Zugangszeitpunkt der Erklärung rückwärts, gebildet wird, ist sie nicht statis...mehr

Unabhängig von der anstehenden WEG-Reform ist und bleibt der Verwalter gehalten, die Eigentümergemeinschaft zur energetischen Optimierung des Gebäudes und auch über Fördermöglichkeiten dazu zu informieren und zu beraten (LG Mönchengladbach, Beschl. v. 29.9.2006 – 5 T 51/06). Er muss ggf. dazu Sanierungsbeschlüsse einschließlich der Finanzierung der Baumaßnahmen vorbereiten u...mehr

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Im Zustimmungsprozess muss das Gericht die Einzelvergleichsmiete ermitteln. Deren Ermittlung hat in einem zweistufigen Verfahren stattzufinden. In einem ersten Schritt ist auf der Grundlage generalisiert wohnwertrelevanter Vergleichskriterien die einschlägige Mietpreisspanne des konkreten Mietspiegels festzustellen, bevor in einem zweiten Schritt dann innerhalb dieser Spanne...mehr

Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in einem Prozess über eine Mieterhöhung ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugegangen ist. Von diesem Zeitpunkt wird der Betrachtungszeitraum (bis 2019: 4 Jahre, ab 2020: 6 Jahre) zurückgerechnet.mehr

Die Modernisierung von Wohnraum erfolgt zweistufig. Zunächst muss der Vermieter seine Leistung über den vertragsgemäßen Zustand hinaus erhöhen und dann kann er anschließend auch die Gegenleistung des Mieters anpassen. Damit der Mieter solche Maßnahmen überhaupt dulden muss, muss es sich materiell um eine Modernisierung i.S.d. § 555b BGB handeln und der Vermieter muss sie in ...mehr

Die Ermittlung von Flächenabweichngen setzt nicht nur das rein tatsächliche Vermessen der Wohnung voraus, sondern auch die Entscheidung, welche Berechnungsvorschrift in Ansatz gebracht wird. Diese unterscheiden sich vor allem danach, wie bestimmte Grundflächen auf die Wohnfläche angerechnet werden, z.B. Balkone. Der Begriff der "Wohnfläche" ist dabei im Wohnraummietrecht auc...mehr

Sechs Monate lang haben Politik, Immobilienwirtschaft und Mieterorganisationen verhandelt und sich auf eine Reihe von Maßnahmen verständigt, die das Bauen in der Hauptstadt beschleunigen und den Anstieg der Mieten bremsen sollen. Am 20. Juni hat das Berliner Wohnungsbaubündnis im Roten Rathaus eine 22-seitige Vereinbarung unterschrieben. Der Mieterverein und der Zentrale Imm...mehr

a) Einzelvergleichsmiete und Bandbreite Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ist "schillernd" (Stelter GE 2009, 921 spricht von einem "Kunstprodukt"; Staudinger/V. Emmerich BGB § 558 Rn 22 spricht von einem "theoretischen Konstrukt" dessen Berechnung Theorie und Praxis "mit einer Fülle ungelöster Probleme konfrontiert"). Maßgeblich ist die Legaldefinition des § 558 Ab...mehr

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Die Indexklausel ist wirksam vereinbart und die hierauf gestützte Mieterhöhung ist ebenfalls wirksam. Nach § 557b Abs. 1 BGB können die Parteien eines Mietvertrags schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, Verbraucherpreis...mehr

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) und das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) wollen mehr Rechtssicherheit für qualifizierte Mietspiegel und haben dazu jetzt Referentenentwürfe für eine Reform des Mietspiegelrechts vorgelegt. Mietspiegel sind in Deutschland Referenzpunkt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Si...mehr

Flächenabweichungen spielen in der Wohnraummiete an den unterschiedlichsten Stellen eine Rolle. Neben den Gewährleistungsfällen und der Mieterhöhung ist dies vor allem auch das Betriebskostenrecht. Der Vermieter muss mit der Betriebskostenabrechnung umlagefähige Betriebskosten auf alle Mieter des Hauses verteilen. Die Parteien können dabei die unterschiedlichsten Verteilungs...mehr

Die Beschwer des unterlegenen Vermieters mit seiner Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, wozu auch die Anträge auf Zutrittsgewährung gehören, ist gem. § 3 ZPO i.V.m. § 9 ZPO nach dem 3,5-fachen des infolge der Modernisierung zu erwartenden Jahresbetrags der Mieterhöhung zu bemessen (BGH WuM 2019, 44 = GE 2019, 122 = NZM 2019, 135 = MietPrax-AK § 26 Nr. 8 EGZPO Nr....mehr

Die letzten Wochen und Monate wurden bestimmt von der Diskussion über die GEG-Novelle, umgangssprachlich „Heizungsgesetz” genannt. Das ganze Verfahren war ein Lehrstück für parlamentarische Abläufe, wie sie in einem demokratischen Staat nie ablaufen dürfen. Ein unausgegorener Gesetzentwurf wird „durchgestochen” und bekannt, bevor der eigentliche Schritt, nämlich ein Wärmeges...mehr

In den Berichtszeitraum fiel das Ende der letzten Legislaturperiode. An deren Ende ist der Gesetzgeber auch im Mietrecht noch einmal sehr aktiv gewesen. Besondere Bedeutung werden kurzfristig die Änderungen der Heizkostenverordnung und das Telekommunikationsdienstleistungsgesetz haben. Beide Gesetze sind am 1.12.2021 in Kraft getreten. Hinsichtlich der Modernisierungsduldung ...mehr

Die vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz geplanten Reformen zur Mietpreisbremse und zu Modernisierungsmieterhöhungen seien nicht mehr als ein Papiertiger, meint der Deutsche Mieterbund (DMB). "Der jetzt vorgelegte Gesetzentwurf zu einem Mietrechtsanpassungsgesetz ist enttäuschend und bleibt deutlich hinter unseren Forderungen und den Erwartungen von meh...mehr

Kommt der Sachverständige in seinem Gutachten zu einer großen Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete, so kann die konkrete Einzelvergleichsmiete auf verschiedene Art und Weisen ermittelt werden. Zulässig ist es nach Ansicht des BGH (BGH, Urt. v. 26.5.2021 – VIII ZR 93/20= MietPrax-AK § 558 BGB Nr. 43 m. Anm. Börstinghaus) ausgehend vom arithmetischen Mittelwert mithilfe...mehr

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b BGB kann ein Mietverhältnis gekündigt werden, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Kann der Vermieter deshalb immer kündigen, wenn der Mieter die vollständige Miete für zwei zeitlich nicht aufe...mehr

Neu ist auch eine eigene Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen. Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach § 559 Abs. 1 BGB darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB oder Betriebskostenerhöhungen gem. § 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 3 EUR/m2 Wohnfläche erhöhen. Beträgt die mona...mehr

Nimmt der Vermieter das Angebot an, so kommt ein Verlängerungsvertrag zustande, wobei im Fall einer Verlängerung auf bestimmte Zeit § 550 BGB (Schriftform) zu beachten ist, sofern der Vertrag insgesamt länger als ein Jahr dauern soll. Zwar können die Parteien kraft ihrer Privatautonomie auch Änderungen der Vertragsbedingungen vereinbaren, einen Anspruch hierauf hat jedoch ke...mehr

Überblick In Brandenburg hat die Landesregierung eine neue Verordnung zur Mietpreisbremse beschlossen. Mietpreisbremse gilt rückwirkend Die Brandenburger Verordnung zur Mietpreisbremse bei neu abgeschlossenen Mietverträgen ist Ende des Jahres 2020 ausgelaufen. Nun hat das Landeskabinett eine neue Verordnung beschlossen, die rückwirkend ab 1.1.2021 für 5 Jahre gelten soll. Die...mehr

Die Zahl der Mietrechtsprozesse ist auf den tiefsten Stand seit der Wiedervereinigung gesunken. Gegenüber dem Vergleichsvorjahr 2015 ging die Zahl der Mietrechtsprozesse um 5,5 % zurück, im Vergleich zu 2014 sogar um über 9 %. Die Zahl der Mietrechtsprozesse ist damit in den letzten 20 Jahren um fast ein Drittel gesunken. Dies meldete kürzlich der Deutsche Mieterbund (DMB), ...mehr

Der Mieter ist nach einem Beschluss des LG Hamburg auch zur Duldung der Neuinstallation von funkfähigen Rauchwarnmeldern verpflichtet, da es allein in der Dispositionsbefugnis des Vermieters liegt, ob er sich für funkfähige Rauchwarnmelder oder für Modelle ohne diese Qualifikation entscheidet. Insoweit handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB), die nur mit...mehr

Der Vermieter und der Mieter einer Wohnung streiten über die Erhöhung einer Indexmiete. Seit Beginn des Mietverhältnisses am 1.5.2007 beträgt die Nettokaltmiete 900 EUR monatlich. Zusätzlich ist eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart, über die der Vermieter jährlich abrechnet. Der im März 2007 geschlossene Formularmietvertrag enthält als Anlage die "Vereinbarung einer Ind...mehr

Die Landesbauordnungen verlangen, dass Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden, um Mieter vor den Folgen von Wohnungsbränden zu schützen. Hierdurch fallen Kosten sowohl für die Anschaffung wie auch für den Betrieb an. Bei der Anschaffung hat der Vermieter die Wahl zwischen einem Kauf der Geräte und deren Anmietung. Die Anmietkosten sind aber nicht vom Mieter zu tr...mehr

BGH, Beschluss v. 12.10.2021, VIII ZR 51/20 Eine Mietminderung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil in einem Vorprozess über eine Mieterhöhung bei der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Abschlag wegen eingeschränkter Möglichkeiten zum Abstellen von Fahrrädern berücksichtigt worden ist. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einerseits und die Frage, ob ein Ma...mehr

(BGH, Urt. v. 20.5.2020 – VIII ZR 55/19) • Die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen muss Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung enthalten. Die Angaben müssen sich jedoch nicht auf die bestimmte Wohn...mehr

Eine vom Mieter auf eigene Kosten in die Mietwohnung eingebaute Kücheneinrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vo...mehr

Dass es sich bei den vermieteten Räumen um eine Wohnung und bei dem abgeschlossenen Mietvertrag um ein Formular für Wohnraum handelt, schließt nach einem neuen Beschluss des BGH nicht aus, dass eine gewerbliche Vermietung vorliegt. Bei der Frage, ob trotz Vermietung von Räumen zu Wohnzwecken ein gewerbliches Mietverhältnis über Geschäftsräume vorliegt, ist nach Auffassung de...mehr

Alternative 1: Errichtung des Glasfasernetzes durch Netzbetreiber Wurde oder wird das Glasfasernetz durch einen Netzbetreiber (Dritter) erstmalig im Zeitraum vom 1.1.2015 bis zum 31.12.2027 errichtet, können Gebäude-/Wohnungseigentümer und Netzbetreiber ein befristetes Glasfaserbereitstellungsentgelt vereinbaren, das die Kosten abdecken soll, die für die Errichtung des Netzes...mehr

(BGH, Beschl. v. 25.9.2018 – VIII ZR 121/17) • Der Einwand des Mieters, dass eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie infolge von Baumaßnahmen weder zu erwarten gewesen noch tatsächlich eingetreten sei, berührt nicht die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens aufgrund einer baulichen Maßnahme zur Einsparung von Heizenergie. Diesbezüglich ist es bei baulichen M...mehr