Auch bei Wohnräumen kann eine gewerbliche Vermietung vor ... / 4 Die Entscheidung

Dass es sich bei den vermieteten Räumen um eine Wohnung und bei dem abgeschlossenen Mietvertrag um ein Formular für Wohnraum handelt, schließt nach einem neuen Beschluss des BGH nicht aus, dass eine gewerbliche Vermietung vorliegt. Bei der Frage, ob trotz Vermietung von Räumen zu Wohnzwecken ein gewerbliches Mietverhältnis über Geschäftsräume vorliegt, ist nach Auffassung des BGH nämlich auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung verfolgt. Liegt dieser nicht in der Selbstnutzung, sondern in der Weitervermietung der Räume, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts (z. B. über verstärkten Schutz vor Kündigungen und Mieterhöhungen) nicht anwendbar. Dies gilt auch dann, wenn die Vertragsurkunde mit "Mietvertrag über Wohnraum" überschrieben ist, da eine solche Überschrift nur Indizwirkung hat. Auch in diesem Fall muss der Nutzungszweck durch Auslegung bestimmt werden. Gleiches gilt, wenn die Parteien vereinbart hatten, dass sich die Frist der ordentlichen Kündigung nach § 573c BGB (gestaffelte Kündigungsfristen für Wohnraum) zu richten hat. Auch daraus ist nicht zu schließen, dass stillschweigend auch das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB vereinbart wurde. Vielmehr spricht die Einbeziehung nur der gestaffelten Kündigungsfristen gegen die konkludente Anwendung weiterer Vorschriften des Wohnraummietrechts.

Nach diesen Grundsätzen liegt ein Mietverhältnis über Geschäftsräume z. B. dann vor,

• wenn Räume an eine juristische Person, z. B. eine GmbH oder eine Personenhandelsgesellschaft, vermietet werden, da diese keinen eigenen Wohnbedarf haben kann;
• wenn ein Unternehmen eine Wohnung vom Eigentümer anmietet, um sie an betriebsangehörige Personen weiterzuvermieten;
• wenn ein karitativ tätiger Verein eine Wohnung zur Unterbringung von Personen anmietet, die vom Verein betreut und unterstützt werden;
• wenn ein Verein ein Wohnhaus anmietet, das von den Mitgliedern entsprechend dem Vereinszweck zu Wohnzwecken genutzt wird;
• wenn eine Eigentümergemeinschaft eine Eigentumswohnung anmietet, um darin den Hausmeister unterzubringen.