Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für alle Voraussetzungen einer geforderten Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB, was auch das Nichtvorliegen von (teilweisen) Erhaltungsmaßnahmen beinhaltet, sofern der Mieter substantiiert Tatsachen vorgetragen hat, die auf das Vorliegen (teilweiser) Erhaltungsmaßnahmen hindeuten (BGH, Urt. v. 12.3.2003 – VIII ZR 175/...mehr

Aus der eindeutigen Formulierung in § 559 Abs. 4 BGB („soweit”) ergibt sich, dass auch eine teilweise Unwirksamkeit der geforderten Mieterhöhung möglich ist (vgl. LG Berlin, Urt. v. 29.9.2021 – 64 S 111/20, NJW 2021, 3473). Diese Rechtsfolge ist auch folgerichtig, um eine möglichst einzelfallgerechte Lösung zu ermöglichen, die mit einem „ganz oder gar nicht” unmöglich wäre (...mehr

Nach § 559 Abs. 6 BGB sind abweichende Vereinbarungen zulasten des Mieters unwirksam. Hierdurch wird der allgemeine Grundsatz des § 557 Abs. 4 BGB nochmals klargestellt. Hiernach sind alle Vereinbarungen unwirksam, die eine Möglichkeit zur Mieterhöhung unter Abweichung der Voraussetzungen des § 559 BGB vorsehen und/oder abweichende Rechtsfolgen ermöglichen. Wirksam bleiben h...mehr

War dem Vermieter zur Zeit der Vornahme der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren weder positiv bekannt noch vorwerfbar unbekannt, dass er innerhalb der fünfjährigen Sperrfrist aufgrund gesetzlicher Verpflichtungen weitere Modernisierungen vornehmen muss, kann er diese Modernisierungen zum Gegenstand einer normalen Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB machen, ...mehr

Ein Mieterhöhungsverlangen darf gegenüber dem Mieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung oder der erstmaligen Verpflichtung zur Mietzahlung aufgrund eines Mietvertragsschlusses geltend gemacht werden. Die Jahresfrist soll eine gewisse Kontinuität der Mietpreise sicherstellen, sodass sich der Mieter zumindest für eine gewisse Zeitdauer sicher sein kann, dass die...mehr

Neben der schon aufgrund der Privatautonomie geltenden und in § 557 Abs. 1 BGB spezialgesetzlich normierten, allgemeinen Mietanpassung und der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB stellt die sog. Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB die dritte wichtige Säule der Mietpreiserhöhung im freifinanzierten Wohnungsbau dar (Schmidt-Futterer/Börstingh...mehr

Vergleichbar wie bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB bewirkt eine ordnungsgemäße Mieterhöhungserklärung eine automatische Erhöhung der Miete, wobei der Erhöhungsbetrag Teil des einheitlichen Mietzinses wird und nicht nur einen hinzutretenden Teil der Miete darstellt (BGH, Urt. v. 10.10.2007 – VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124). Nach § 559b Abs. 2 BGB erhöht sich die Miete mit Be...mehr

§ 559 BGB ist keine Spezialvorschrift zur Erhöhung der Miete bei Vorliegen von Modernisierungsmaßnahmen, sodass Erhöhungen nach anderen Vorschriften, insb. nach § 558 BGB möglich bleiben (BGH, Urt. v. 16.12.2020 – VIII ZR 367/18, NZM 2021, 297). Das ergibt sich bereits unzweideutig aus § 558 Abs. 5 BGB (BeckOGK/Schindler, § 559 BGB Rn 21 m.w.N.). Bei Vorliegen von baulichen ...mehr

Ausgehend vom Wortlaut von § 559 Abs. 1 S. 1 BGB („Hat der Vermieter Modernisierungsarbeiten [...] durchgeführt”) kann eine Mieterhöhung nur vorgenommen werden, wenn der Vermieter als Bauherr der Modernisierungsmaßnahme(n) anzusehen ist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 26 m.w.N. aus der Rspr.). Dafür ist selbstredend nicht erforderlich, dass der Vermieter selbst ...mehr

§ 559 BGB gilt nur für Wohnraummietverhältnisse und nicht bei Gewerbemietverhältnissen mit Ausnahme solcher nach § 578 Abs. 3 BGB, was sich bereits aus der systematischen Stellung im Kapitel „Mietverhältnisse über Wohnraum” ergibt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 18 f.). § 559 BGB gilt zudem nicht bei öffentlich geförderten Wohnungen, für die eine Kostenmiete nac...mehr

Die Kappungsgrenze gilt bei allen Mieterhöhungen nach § 558 BGB und auch bei Übergang vom preisgebundenen zum preisfreien Wohnraum, wenn die Sozialbindung ausgelaufen ist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 150). Die Kappungsgrenze gilt hingegen nicht bei Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB, bei Erhöhungen der Betriebskosten nach § 560 BGB und bei wirksam v...mehr

Nicht zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB berechtigen Luxusmodernisierungen wie z.B. der Einbau einer Sauna oder eines Schwimmbades. Solche Maßnahmen widersprechen dem Normzweck von § 559 BGB, den Vermieter dazu anzuhalten, in seinen renovierungsbedürftigen Wohnungsbestand zu investieren und einen den aktuellen Wohngewohnheiten entsprechenden Zustand zu schaffen, wobei für ...mehr

Nach § 558 Abs. 6 BGB sind abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters unwirksam. Die Vorschrift ist redundant, da § 557 Abs. 4 BGB den gleichen Regelungsinhalt aufweist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 246). Nach § 557 Abs. 3 BGB kann der Vermieter Mieterhöhungen bei bestehendem Mietverhältnis nur unter den jeweiligen Voraussetzungen der §§ 558-560 BGB v...mehr

Eine umfassende Interessenabwägung unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters muss zum Ergebnis kommen, dass eine Mieterhöhung für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Bei § 559 Abs. 4 BGB geht es daher allein um die wirtschaftliche Leistungsunfähigkeit des Mieters, sodass nicht auf Familien- oder Haushaltsangehörige, Untermie...mehr

Umgelegt werden können nur notwendige Kosten, was aus dem mieterschützenden Zweck von § 559 BGB folgt (BeckOGK/Schindler, § 559 BGB Rn 59). Der Vermieter trägt für das Tatbestandsmerkmal der Notwendigkeit die Darlegungs- und Beweislast. Er muss jeden unnötigen, unzweckmäßigen oder überhöhten Kostenposten vermeiden und sich wie ein ordentlicher Kaufmann verhalten, was insb. d...mehr

Die Ermittlung des Umlageschlüssel ist dann unproblematisch, wenn die Modernisierung nur eine Mietwohnung betrifft. Im Regelfall werden aber mehrere Wohnungen betroffen sein, bei denen § 559 Abs. 3 BGB vorsieht, dass der Vermieter die angefallenen Kosten „angemessen” auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen hat. Dem Vermieter wird hierdurch durch das Gesetz selbst ein Ermesse...mehr

Unproblematisch ist der Streitwert einer vermieterseits erhobenen Zahlungsklage: Der jeweilige Nennbetrag bildet sowohl den Zuständigkeits- als auch Gebührenstreitwert. Sofern der Vermieter (auch) eine Klage auf zukünftige Leistung oder Zwischenfeststellungsklage erhebt, bildet der Jahresbetrag der geforderten Mieterhöhung den Gebührenstreitwert nach § 3 ZPO i.V.m. dem Regel...mehr

Durch das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018 (BGBl I 2648) wurde erstmals mit Wirkung zum 1.1.2019 eine absolute Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen eingeführt. Bei Erhöhung der jährlichen Miete nach § 559 Abs. 1 BGB darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach §§ 558, 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 3 EUR pro qm erh...mehr

Wie sich aus der gesetzessystematischen Differenzierung in § 555a BGB einerseits und § 555b BGB andererseits ergibt, müssen Modernisierungsmaßnahmen von Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen (sog. Erhaltungsmaßnahmen) abgegrenzt werden. Sofern es sich ausschließlich um eine sog. Erhaltungsmaßnahme handelt, können die Kosten hierfür nicht i.R.v. § 559 BGB auf den Mie...mehr

§ 559 BGB ist keine anderen Mieterhöhungsmöglichkeiten, insbesondere die des § 558 BGB, ausschließende Spezialvorschrift. Deshalb hat ein Vermieter, der Modernisierungsarbeiten vornimmt, das Wahlrecht zwischen vier verschiedenen Möglichkeiten, wie er die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme bei der Bestimmung der zukünftigen Miete berücksichtigten kann. Es darf letztendlich ...mehr

Nachfolgende Synopse ermöglicht einen Überblick zu den Änderungen (Hervorhebung durch Fettdruck) durch das "Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache – Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG)" vom 18.12.2018 (veröffentlicht am 21.12.2018 im BGBl I, S. 2648).mehr

Die Miete muss seit einem Jahr unverändert geblieben sein, wobei für den Beginn der Wartefrist des § 558 Abs. 1 S. 2 BGB auf den Zeitpunkt abzustellen ist, an dem die bisherige Miete zum ersten Mal rechtlich zu bezahlen war, auf eine etwaig spätere, tatsächliche Zahlung kommt es nicht an (BayObLG, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 30.6.1989 – RE-Miet 4/88, NJW-RR 1989, 1172)....mehr

Die Fortschreibung mittels Stichprobe erfordert eine sehr viel kleinere Stichprobe als bei einer Neuaufstellung (AG Bitterfeld-Wolfen, Beschl. v. 19.9.2012 – 7 C 257/12, WuM 2013, 45). § 23 Abs. 1 MsV erlaubt die Verwendung von pauschalierenden Annahmen. Das Verfahren sollte immer dann angewendet werden, wenn sich der örtliche Mietmarkt anders als die bundesweite Preisentwic...mehr

1. Prozessuale Besonderheiten Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für alle Voraussetzungen einer geforderten Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB, was auch das Nichtvorliegen von (teilweisen) Erhaltungsmaßnahmen beinhaltet, sofern der Mieter substantiiert Tatsachen vorgetragen hat, die auf das Vorliegen (teilweiser) Erhaltungsmaßnahmen hindeuten (BGH, Urt...mehr

Da es sich bei der Mieterhöhungserklärung um ein einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters handelt, muss die Erklärung in Textform (§ 126b BGB) erfolgen und hat die Erhöhung ausgehend von den angefallenen Kosten nach Maßgabe der §§ 559, 559a, 559b Abs. 1 BGB zu erläutern (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., § 559b BGB Rn 4). a) Parteien und Form Absender der Erklärung mus...mehr

Unabhängig von der Art des zu erstellenden oder des bestehenden Mietspiegels (§§ 558c, d BGB) muss der Mietspiegel mit Wohnungsdaten zu Wohnlage, Wohngröße, Wohnausstattung sowie mit Mietpreisspannen unterlegt sein. Hinweis: Im Zuge der immer engagierter geführten Diskussion um die Zulässigkeit von Renovierungsklauseln und deren Grenzen gewinnt ebenfalls die Angabe, ob die ge...mehr

aa) Allgemeines Wie sich aus der gesetzessystematischen Differenzierung in § 555a BGB einerseits und § 555b BGB andererseits ergibt, müssen Modernisierungsmaßnahmen von Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen (sog. Erhaltungsmaßnahmen) abgegrenzt werden. Sofern es sich ausschließlich um eine sog. Erhaltungsmaßnahme handelt, können die Kosten hierfür nicht i.R.v. § 559 ...mehr

Eine Modernisierungsmieterhöhung setzt weiter voraus, dass eine bauliche Maßnahme i.S.v. § 555b Nrn. 1, 3, 4, 5, oder 6 BGB durchgeführt wurde. Ausreichend ist dabei, dass eine der Alternativen erfüllt ist, da die einzelnen Varianten nicht in einem Exklusivitätsverhältnis zueinanderstehen. a) Bauliche Veränderung Der Begriff der baulichen Veränderung ist weit auszulegen und er...mehr

§ 559 BGB ist insb. von § 555b BGB, § 558 BGB und § 557 BGB abzugrenzen. 1. Verhältnis zu §§ 555b–d BGB § 555b BGB und § 559 BGB sind korrespondierende Regelungen (BGH, Urt. v. 24.9.2008 – VIII ZR 275/07, NJW 2008, 3630), woran sich auch durch die Mietrechtsänderung aus 2013 nichts geändert hat. Bei der Verweisung auf § 555b BGB in § 559 BGB handelt es sich um eine echte Recht...mehr

§ 559 BGB ist keine andere Mieterhöhungsmöglichkeiten, insb. die des § 558 BGB, ausschließende Spezialvorschrift. Deshalb hat ein Vermieter, der Modernisierungsarbeiten vornimmt, das Wahlrecht zwischen vier verschiedenen Möglichkeiten, wie er die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme bei der Bestimmung der zukünftigen Miete berücksichtigten kann. Das bedeutet: Der Vermieter ka...mehr

§ 559 Abs. 2 BGB stellt klar, dass Kosten für Erhaltungsmaßnahmen keine umlagefähigen Kosten nach § 559 Abs. 1 BGB darstellen. Problematisch ist die Behandlung von sog. modernisierenden Instandsetzungen, die zugleich erhaltenden und modernisierenden Charakter haben. Nach vorzugswürdiger Auffassung gilt für sog. Sowieso-Kosten, dass eine quotenmäßige Verteilung und damit Umla...mehr

Die Kappungsgrenze gilt auch für das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB und für alle Modernisierungsankündigungen nach § 555c Abs. 1 S. 1 BGB, die dem Mieter bis spätestens 31.12.2018 zugegangen sind (BGH, Urt. v. 18.3.2021 – VIII ZR 305/19, NZM 2021, 463). Fehlt es an einer (ordnungsgemäßen) Ankündigung durch den Vermieter, kommt es auf den Zugang der Mieterhöhungserklä...mehr

Die Jahressperrfrist muss bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens abgelaufen sein, wobei sie vom Zugang rückwärts zu berechnen ist. Die Fristberechnung richtet sich nach den §§ 188, 187, 193 BGB. Hinweis: Ein zu früh zugegangenes Mieterhöhungsverlangen kann nicht nach § 558b Abs. 3 BGB während des Zustimmungsprozesses nachgeholt werden, da diese Vorschrift explizit nur für for...mehr

Auch wenn der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 BGB legaldefiniert wird, erfordert dessen inhaltliches Verständnis eine weitergehende Erörterung. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist regelmäßig keine punktgenaue Einzelmiete, sondern ein repräsentativer Querschnitt der üblichen Entgelte in der Gemeinde für die betreffende Wohnung, wobei in zeitlicher Hin...mehr

Anders als beim einfachen Mietspiegel nach § 555c BGB ist der qualifizierte Mietspiegel nach zwei Jahren fortzuschreiben und spätestens nach vier Jahren komplett neu zu erstellen (§ 558d Abs. 2 BGB). Nach dem ausdrücklichen Wortlaut ist eine Anpassung nach dem Verbraucherpreisindex (vgl. 22 MsV) oder einer Stichprobe (vgl. § 23 MsV) nur ein einziges Mal nach zwei Jahren mögl...mehr

§ 558d Abs. 3 BGB gilt nur im Mieterhöhungsprozess nach §§ 558 ff. BGB und ferner bei der für die sog. Mietpreisbremse relevante maximale Wiedervermietungsmiete nach § 556d Abs. 1 BGB, da auch dort die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen ist. Keine Geltung hat § 558d Abs. 3 BGB bei zivilrechtlichen Rückforderungsprozessen wegen vermeintlich zu viel gezahlter Miete wegen...mehr

Für die begriffliche Abgrenzung eine Erhaltungsmaßnahme (Instandsetzung und Instandhaltung) zu einer Modernisierungsmaßnahme kann auf die für preisgebundenen Wohnraum geltende Norm des § 28 Abs. 1 S. 1 II. BV (Zweite Berechnungsverordnung) zurückgegriffen werden, wonach Instandhaltungskosten „die Kosten sind, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen...mehr

Zentrales Instrument einer verzögerten Mietzinsanpassung in Ballungsräumen mit konstant hohem Anstieg der Marktmieten ist die in § 558 Abs. 3 BGB enthaltene sog. Kappungsgrenze von 20 % bzw. von 15 % in Gebieten mit knapper Wohnraumversorgung, sofern die zuständigen Landesregierungen entsprechende Rechtsverordnungen erlassen haben. Derzeit gilt die 15%-Grenze in ca. 300 Geme...mehr

§ 558a BGB enthält die einzuhaltenden Formalien für ein Mieterhöhungsverlangen zur Durchsetzung des Anspruchs des Vermieters aus § 558 Abs. 1 BGB. Neben den bereits behandelten materiellen Voraussetzungen setzt der Zustimmungsanspruch des Vermieters ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen voraus, wofür das Gesetz zunächst Textform gem. § 126b BGB und eine Begründu...mehr

Nach § 558a Abs. 3 BGB hat der Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen auf ein anderes Begründungsmittel als einen qualifizierten Mietspiegel stützt, dessen Werte für die konkrete Wohnung nichtsdestotrotz mitzuteilen, sofern ein qualifizierter Mietspiegel existiert, der auf die konkrete Wohnung Anwendung findet. Der Vermieter hat dem Mieter also die Werte des qualifiziert...mehr

Im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens muss die Jahressperrfrist nicht begründet werden, im Rahmen eines gerichtlichen Zustimmungsverfahrens gehört die substantiierte Darlegung der maßgeblichen zeitlichen Umstände jedoch zu einem schlüssigen Sachvortrag (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 39 f.). Im Ausgangsfall genügt der Sachvortrag, dass die Miete seit einem Jahr ...mehr

Nach § 558d Abs. 2 S. 2 i.V.m. § 22 MsV kann ein qualifizierter Mietspiegel allein durch vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland fortgeschrieben werden, die Heranziehung eines Mietenindexes o.Ä. ist unzulässig (BeckOGK/Fleindl, § 558d BGB Rn 23). Die Entwicklung von Wohnungsmieten ist nur mit ca. 21 % b...mehr

Da ein Mietspiegel weder ein Verwaltungsakt noch eine Allgemeinverfügung oder eine normkonkretisierende Verwaltungsvorschrift ist (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558d BGB Rn 108 m.w.N.), verlangt das Gesetz neben der fachgemäßen Erstellung nach wissenschaftlichen Grundsätzen gleichberechtigt eine Anerkennung des qualifizierten Mietspiegels durch die nach Landes...mehr

Nach § 558d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, was prozessual zwar kein echtes Beweismittel, wohl aber eine Beweislastnorm i.S.v. § 292 S. 1 ZPO darstellt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558d BGB Rn 124 m.w.N.). Die seit 1.7.2022 geltende Fassung von § 558d Abs. 3 BGB enth...mehr

Bei dem praktisch wichtigsten Fall einer Neuvermietung ist der maßgebliche Zeitpunkt für den Fristbeginn also der Mietvertragsbeginn und nicht der möglicherweise frühere Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses (BeckOGK/Fleindl, § 558 BGB Rn 96; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 20; a.A. Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2021, § 558 BGB Rn 7). Für diese h.M. sprechen ...mehr

Da für die Einhaltung der Sperrfrist auf alle Mieter abzustellen ist, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens Vertragspartner sind, beginnt grds. mit jedem Mieterwechsel die Frist neu zu laufen, es sei denn der neue Mieter tritt an Stelle des alten Mieters (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 27 m.w.N.). Für den besonders praxisrelevanten Fall, dass mit...mehr

Sind im Prozess die Vermutungsgrundlagen dargelegt und unstreitig oder zur Überzeugung des Tatgerichts bewiesen worden, obliegt dem Gegner der volle Beweis des Gegenteils der gesetzlichen Vermutung (§ 292 S. 1 ZPO). Die jeweilige Prozesspartei muss dann den Vollbeweis erbringen, dass die Mietentgelte im qualifizierten Mietspiegel unrichtig sind, was am Ehesten bei Vorliegen ...mehr

Die für qualifizierte Mietspiegel relevante Norm des § 558d BGB wurde mit Wirkung zum 1.7.2022 redaktionell neu gefasst und stellt eine gesetzgeberische Weiterentwicklung des einfachen Mietspiegels (vgl. § 558c BGB) dar, wobei dem qualifizierten Mietspiegel eine Doppelfunktion zukommt: Einerseits kann er als Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB beim Mieterhöhungsve...mehr

Absender der Erklärung muss derjenige sein, der im Zeitpunkt von deren Abgabe materiellrechtlich Vermieter ist (LG Köln, Urt. v. 8.6.1995 – 1 S 280/94, LSK 1997, 070299). Der Vermieter kann sich entsprechend der allgemeinen Regeln vertreten lassen, wobei regelmäßig die Beifügung einer Originalvollmacht vor dem Hintergrund des § 174 S. 1 BGB anzuraten ist. Sofern eine Mieterm...mehr

Die Vermutungswirkung tritt erst ein, wenn die Vermutungsgrundlagen dargelegt und von der beweisbelasteten Partei im Prozess auch bewiesen wurde. Vermutungsgrundlagen sind das Vorhandensein eines einfachen Mietspiegels nach § 558c BGB, die Erstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen, ggf. eine rechtzeitige Anpassung nach zwei Jahren und eine konkrete Einordnun...mehr