ZAP 5/2023, Fallstricke bei der Mieterhöhung im Wohnraum ... / IX. Abweichende Vereinbarungen nach § 559 Abs. 6 BGB

Nach § 559 Abs. 6 BGB sind abweichende Vereinbarungen zulasten des Mieters unwirksam. Hierdurch wird der allgemeine Grundsatz des § 557 Abs. 4 BGB nochmals klargestellt. Hiernach sind alle Vereinbarungen unwirksam, die eine Möglichkeit zur Mieterhöhung unter Abweichung der Voraussetzungen des § 559 BGB vorsehen und/oder abweichende Rechtsfolgen ermöglichen. Wirksam bleiben hingegen Vereinbarungen, die sich auf konkrete, einzelne Modernisierungsmaßnahmen beziehen, welche sogar bereits zeitlich im Mietvertrag enthalten sein können (BeckOGK/Schindler, Stand: 1.1.2023, § 559 BGB Rn 120 m.w.N.). Eine solche konkludente Vereinbarung liegt jedoch regelmäßig schon nicht dann vor, wenn der Mieter eine vermieterseits geforderte Modernisierungsmieterhöhung vorbehaltlos bezahlt, da nach allgemeinen Grundsätzen der §§ 133, 157 BGB weder ein rechtsverbindliches Angebot noch eine Annahme nach §§ 145 ff. BGB vorliegen (vgl. BGH, Urt. v. 20.7.2005 – VIII ZR 199/04, NZM 2005, 735).