ZAP 5/2023, Fallstricke bei der Mieterhöhung im Wohnraum ... / 2. Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme

Eine Modernisierungsmieterhöhung setzt weiter voraus, dass eine bauliche Maßnahme i.S.v. § 555b Nrn. 1, 3, 4, 5, oder 6 BGB durchgeführt wurde. Ausreichend ist dabei, dass eine der Alternativen erfüllt ist, da die einzelnen Varianten nicht in einem Exklusivitätsverhältnis zueinanderstehen.

a) Bauliche Veränderung

Der Begriff der baulichen Veränderung ist weit auszulegen und erfasst neben jeglichen Eingriffen in die Bausubstanz, die Erneuerung von technischen Anlagen und Einrichtungen und jeden veränderten baulichen Zustand des Mietobjekts (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 37 m.w.N.). Da § 555b BGB insoweit keine Einschränkung vorsieht, kann die bauliche Veränderung an der vermieteten Wohnung selbst oder am Anwesen bzw. dem Grundstück vorgenommen werden (BeckOGK/Schindler, § 559 BGB Rn 42). Die Möblierung einer unmöbliert vermieteten Wohnung soll jedoch nicht als bauliche Veränderung anzusehen sein, da nach dem allgemeinen Sprachverständnis keine Baumaßnahme vorliegt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 39 m.w.N.).

b) Maßgeblicher Zeitpunkt

Aus dem eindeutigen Wortlaut von § 559 BGB („Hat [...] durchgeführt”) folgt, dass die Modernisierungsmaßnahme nach Beginn des Mietverhältnisses begonnen worden sein muss. Maßnahmen, die vor Abschluss des Mietvertrags begonnen wurden, berechtigen nicht zu einer Mieterhöhung. Dies ergibt sich schon daraus, dass anderenfalls der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme zweimal auf seine Mieter umlegen könnte, was von § 559 BGB nicht geschützt wird (zu Recht BeckOGK/Schindler, § 559 BGB Rn 46).

c) Behandlung sog. Luxusmodernisierungen

Nicht zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB berechtigen Luxusmodernisierungen wie z.B. der Einbau einer Sauna oder eines Schwimmbades. Solche Maßnahmen widersprechen dem Normzweck von § 559 BGB, den Vermieter dazu anzuhalten, in seinen renovierungsbedürftigen Wohnungsbestand zu investieren und einen den aktuellen Wohngewohnheiten entsprechenden Zustand zu schaffen, wobei für die wertende Einordnung auf das Verhalten eines durchschnittlichen Hauseigentümers abzustellen ist, der in das von ihm selbst bewohnte Gebäude investieren würde oder eben nicht (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 45a). Der Einbau eines Fahrstuhls soll dabei gerade keine Luxusmodernisierung darstellen (AG Brandenburg, Urt. v. 31.8.2018 – 31 C 298/17, BeckRS 2018, 19926). Nach neuerer BGH-Rechtsprechung sind auch grundlegende Veränderungen der Mietsache als nicht unter § 559 BGB fallende Baumaßnahmen einzuordnen (BGH, Beschl. v. 21.11.2017 – VIII ZR 28/17, NJW 2018, 1008).

d) Abgrenzung zur Instandsetzung und Instandhaltung

aa) Allgemeines

Wie sich aus der gesetzessystematischen Differenzierung in § 555a BGB einerseits und § 555b BGB andererseits ergibt, müssen Modernisierungsmaßnahmen von Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen (sog. Erhaltungsmaßnahmen) abgegrenzt werden. Sofern es sich ausschließlich um eine sog. Erhaltungsmaßnahme handelt, können die Kosten hierfür nicht i.R.v. § 559 BGB auf den Mieter umgelegt werden, weil die Erhaltung der Mietsache nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB dem Vermieter auf dessen Kosten obliegt, wobei diese mit dem Mietzins mit abgegolten sind (Müko-BGB/Artz, 9. Aufl. 2023, § 559 BGB Rn 12). Eine Unanwendbarkeit von § 559 BGB gilt auch dann, wenn ein Vermieter durch Modernisierungsarbeiten ansonsten fällige Erhaltungsmaßnahmen erspart (BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, NZM 2015, 198). In diesen Fällen trifft den Mieter lediglich eine Duldungspflicht nach § 555a BGB. Handelt es sich – wie regelmäßig – um bauliche Maßnahmen, die zugleich der Erhaltung als auch der Modernisierung dienen (sog. modernisierende Instandsetzung), kann eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur für den jeweiligen Modernisierungsteil erfolgen (BGH, a.a.O.; vgl. dazu unten ausführlicher).

bb) Begriffsbestimmungen

Für die begriffliche Abgrenzung eine Erhaltungsmaßnahme (Instandsetzung und Instandhaltung) zu einer Modernisierungsmaßnahme kann auf die für preisgebundenen Wohnraum geltende Norm des § 28 Abs. 1 S. 1 II. BV (Zweite Berechnungsverordnung) zurückgegriffen werden, wonach Instandhaltungskosten „die Kosten sind, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen”. Die Abgrenzung zwischen Instandsetzung einerseits und Instandhaltung andererseits wird danach getroffen, dass die Instandsetzung die Kosten umfasst, die erforderlich sind, um die Mietsache von einem vertragswidrigen Zustand in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen, während Instandhaltung die Maßnahmen erfasst, die erforderlich sind, um die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 48).

cc) Maßgeblicher Referenzwert

Ob eine bauliche Maßnahme nur erhaltenden Charakter hat, ist nach den für § 536 BGB entwickelten Grundsätzen zu bestimmen: Maßgeblich ist primär der Standard der Mietsache, den die Parteien vertraglich vereinbart haben (BGH, Urt. v. 17.6.2009 – VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441). Liegt – wie regelmäßig – keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbaru...