ZAP 5/2023, Fallstricke bei der Mieterhöhung im Wohnraum ... / bb) Begriffsbestimmungen

Für die begriffliche Abgrenzung eine Erhaltungsmaßnahme (Instandsetzung und Instandhaltung) zu einer Modernisierungsmaßnahme kann auf die für preisgebundenen Wohnraum geltende Norm des § 28 Abs. 1 S. 1 II. BV (Zweite Berechnungsverordnung) zurückgegriffen werden, wonach Instandhaltungskosten „die Kosten sind, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen”. Die Abgrenzung zwischen Instandsetzung einerseits und Instandhaltung andererseits wird danach getroffen, dass die Instandsetzung die Kosten umfasst, die erforderlich sind, um die Mietsache von einem vertragswidrigen Zustand in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen, während Instandhaltung die Maßnahmen erfasst, die erforderlich sind, um die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 48).