ZAP 24/2022, Fallstricke bei der Mieterhöhung (Teil 1): ... / 2. Anerkennung durch die nach Landesrecht zuständige Behörde

Da ein Mietspiegel weder ein Verwaltungsakt noch eine Allgemeinverfügung oder eine normkonkretisierende Verwaltungsvorschrift ist (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558d BGB Rn 108 m.w.N.), verlangt das Gesetz neben der fachgemäßen Erstellung nach wissenschaftlichen Grundsätzen gleichberechtigt eine Anerkennung des qualifizierten Mietspiegels durch die nach Landesrecht zuständige Behörde oder alternativ durch je einen Interessenverband der Mieter und Vermieter. Die nach Landesrecht zuständige Behörde ist regelmäßig die jeweilige Gemeinde, die durch ihr vertretungsberechtigtes Organ (Stadt- oder Gemeinderat) die Anerkennung aussprechen muss. Die sodann erfolgte Anerkennung bezieht sich darauf, dass der jeweilige Anerkennende den vorliegenden Mietspiegel „als qualifizierten Mietspiegel mit den gesetzlichen Rechtsfolgen für die Gemeinde” anerkennt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558d BGB Rn 110).

Hinweis:

Auch der qualifizierte Mietspiegel kann nur inzident im Rahmen eines vor den ordentlichen Gerichten zu erhebenden Mieterhöhungsprozesses überprüft werden. Eine Klage vor den Verwaltungsgerichten z.B. als Feststellungsklage, dass der jeweilige Mietspiegel nicht qualifiziert i.S.v. § 558d Abs. 1 BGB ist, scheidet auch bei Anerkennung durch die nach Landesrecht zuständige Behörde aus (BGH, Urt. v. 21.11.2012 – VIII ZR 46/12, NZM 2013, 138; BVerwG, Urt. v. 26.1.1996 – 8 C 19/94, NJW 1996, 2046). Einer vor dem Zivilgericht erhobene und damit statthafte Feststellungsklage mit gleichem Antragsinhalt wird in aller Regel das Feststellungsinteresse nach § 256 Abs. 1 ZPO fehlen.