Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558c Mietspiegel; Verordnungsermächtigung

1 Definition – Abs. 1

Rz. 1

Die Vorschrift enthält eine Definition des Mietspiegels überhaupt.

Die Voraussetzungen des § 558c gelten vom Grundsatz her für einfache und qualifizierte Mietspiegel; ein qualifizierter Mietspiegel muss darüber hinaus weitere Voraussetzungen erfüllen. Auch die Verwendung eines einfachen Mietspiegels setzt voraus, dass dieser ordnungsgemäß erstellt wurde. Prüfungsmaßstab ist jedoch § 558c, nicht § 558d. Im Rahmen der Prüfung sind die Gerichte gehalten, sich mit etwaigen Bedenken und Einwendungen der Parteien auseinander zu setzen. Die Ersteller von (einfachen) Mietspiegeln sind weiterhin frei in der Wahl des Verfahrens für deren Erstellung und Anpassung. Das gilt sowohl für die Datenerhebung einschließlich der Verwendung von Sekundärdaten als auch für die Auswertung und Darstellung der Daten im Mietspiegel. Einfache Mietspiegel sind nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 lediglich ein Mittel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens. Sie können zwar auch als Schätzgrundlage bzw. als Indiz für die ortsübliche Vergleichsmiete dienen, was aber maßgeblich von der Qualität des Mietspiegels abhängt (BGH, Urteil v. 18.11.2020, VIII ZR 123/20, GE 2021, 49; BGH, Urteil v. 27.5.2020, VIII ZR 45/19, GE 2020, 787; BGH, Urteil v. 13.2.2019, VIII ZR 245/17, WuM 2019, 202).

Zur Information und Vereinheitlichung der Erstellung von Mietspiegeln dienen die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Wohnungswesen herausgegebenen ‹Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln›, die sich an die Mietspiegelersteller wenden (vgl. die Regierungsbegründung).

Die Verpflichtung bezieht sich auch auf die Fortschreibungspflicht nach § 558c Abs. 3.

Das Gesetz unterscheidet zwei Alternativen.

1. Entweder wird der Mietspiegel von den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam aufgestellt
2. oder er wird von den Interessenvertretern der Vermieter oder Mieter allein aufgestellt und vom jeweils anderen Verband oder der der nach Landesrecht zuständigen Behörde, idR der Gemeinde, anerkannt. Dabei kann sich die Anerkennung auch nur auf einzelne Teile des Mietspiegels beziehen.

Bei mehreren Interessenvertretern genügt die Zustimmung je eines Interessenverbandes (LG Berlin, Urteil v. 31.8.2016, 65 S 197/16, GE 2016, 1509).

Um die für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels notwendige repräsentative Stichprobe ziehen zu können, muss zunächst die Gesamtheit der für den Mietspiegel relevanten Wohnungen (Grundgesamtheit) ermittelt werden.

Ein Mietspiegel kann dann nicht mehr als Begründungsmittel benutzt werden kann, wenn zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens ein neuer Mietspiegel veröffentlicht worden ist oder der Aufsteller zu erkennen gegeben hat, dass er den Mietspiegel zukünftig nicht mehr "anerkennt". Hat der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen noch mit dem alten, zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung noch gültigen Mietspiegels geltend gemacht, behält dieses seine Wirksamkeit, auch wenn inzwischen ein neuer Mietspiegel in Kraft getreten ist (LG Berlin, Urteil v. 22.3.2004, 62 S 303/03, GE 2004, 626).

Auch der qualifizierte Mietspiegel ist zunächst eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit sie von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt ist. § 558d Abs. 1 bestimmt darüber hinaus zusätzlich, dass ein qualifizierter Mietspiegel nur dann vorliegt, wenn er nach wissenschaftlichen Methoden erstellt wird, die gewährleisten, dass er ein realistisches Abbild des Wohnungsmarktes liefert. Entscheidend ist, dass sich eine Regel auf Grund der wissenschaftlichen Erkenntnis als richtig und unanfechtbar erweist und von der überwiegenden Zahl der Anwender als richtig anerkannt wird (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558d Rn.76).

Auch die Mietspiegelverordnung gibt nur Mindeststandards vor, die eingehalten werden müssen, damit man von der Einhaltung der anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze sprechen kann. Für die Einhaltung der wissenschaftlichen Grundsätze ist mindestens erforderlich:

1. der Mietspiegel muss vom richtigen Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgehen,
2. die Daten müssen auf einer repräsentativen Datenerhebung beruhen,
3. es muss eine wissenschaftliche Auswertungsmethode gewählt worden sein,
4. die Einhaltung der drei zuvor genannten Voraussetzungen muss in einer öffentlich zugänglichen Dokumentation niedergelegt sein.

Soweit ein Mietspiegel eine dieser Anforderungen nicht erfüllt, handelt es sich um einen einfachen Mietspiegel.

Die Mietspiegelverordnung enthält in den §§ 17–19 Vorschriften, die sich mit einzelnen Wohnwertmerkmalen des § 558 Abs. 2 befassen.

• Art der Wohnung (vgl. dazu § 558 Rz.12)
• Größe, Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnungen (vgl. dazu § 558 Rz. 14, 15)
• Wohnlagen (vgl. dazu § 558 Rz. 13)

Unterschiedliche Wohnlagen müssen nur insoweit gesondert ausgewiesen werden, als eine sachgerechte Unterteilung in Wohnlagen überhaupt möglich ist und ein Einfluss der Lage auf die Mietpreisbildung festgestellt werden kan...