ZAP 5/2023, Fallstricke bei der Mieterhöhung im Wohnraum ... / 3. Der Umlageschlüssel

Die Ermittlung des Umlageschlüssel ist dann unproblematisch, wenn die Modernisierung nur eine Mietwohnung betrifft. Im Regelfall werden aber mehrere Wohnungen betroffen sein, bei denen § 559 Abs. 3 BGB vorsieht, dass der Vermieter die angefallenen Kosten „angemessen” auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen hat. Dem Vermieter wird hierdurch durch das Gesetz selbst ein Ermessen eingeräumt, dass gerichtlich nur eingeschränkt im Rahmen einer Billigkeitskontrolle nach § 315 BGB überprüfbar ist (Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2021, § 559 BGB Rn 42). Generell unbillig sind willkürliche Bevorzugungen oder Privilegierungen einzelner Mieter oder eine Aufteilung nach Kopfteilen, unabhängig von den Größen der jeweiligen Wohnungen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 76). Sofern Mieter an den Kosten einer Modernisierung beteiligt werden, die in keiner Weise von dieser profitieren, ist dies unbillig – z.B. Kosten eines Fahrstuhleinbaus werden auf Mieter umgelegt, deren Wohnung nicht durch Fahrstuhl zu erreichen ist (BGH, Urt. v. 8.4.2009 – VIII ZR 128/08, NJW 2009, 2058).

Hinweis:

Für den Vermieter wird sich i.d.R. eine Aufteilung nach dem Verhältnis der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnungen zur Gesamtfläche, die modernisiert wurde, anbieten (BeckOGK/Schindler, § 559 BGB Rn 82). Sofern die im Mietvertrag aufgenommene Wohnungsgröße größer als die tatsächliche Wohnfläche ist, kann aber nur die tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt werden, da anderenfalls der betroffene Mieter unangemessen benachteiligt würde. In der Praxis führt Streit der Mietparteien über die genaue Quadratmetergröße der Mietsache i.R.v. Zustimmungsprozessen zu einer Modernisierungsmaßnahme häufig dazu, dass ein weiteres Sachverständigengutachten zur genauen Quadratmetergröße der Mietsache eingeholt werden muss, da nur so gerichtlich nachgeprüft werden kann, ob der angewandte Umlageschlüssel inhaltlich zutreffend ist.