ZAP 24/2022, Fallstricke bei der Mieterhöhung (Teil 1): ... / a) Eintritt eines neuen Mieters und Ausscheiden eines von mehreren Mietern

Da für die Einhaltung der Sperrfrist auf alle Mieter abzustellen ist, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens Vertragspartner sind, beginnt grds. mit jedem Mieterwechsel die Frist neu zu laufen, es sei denn der neue Mieter tritt an Stelle des alten Mieters (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 27 m.w.N.). Für den besonders praxisrelevanten Fall, dass mit Zustimmung des Vermieters ein zusätzlicher Mieter in den Mietvertrag aufgenommen wird, beginnt mit diesem Zeitpunkt die Jahressperrfrist neu zu laufen (LG Berlin, Urt. v. 9.1.1997 – 61 S 234/96, GE 1997, 185). In den Fällen des gesetzlichen Mieterwechsels nach §§ 563-564 BGB, § 1568a BGB oder § 1922 Abs. 1 BGB beginnt jeweils keine neue Sperrfrist zu laufen (BeckOGK/Fleindl, § 558 BGB Rn 98). Das gleiche Ergebnis gilt nach umstrittener Auffassung auch dann, wenn ein Mieterwechsel aufgrund dreiseitigen Vertrags zustande kommt, da hier der bisherige Mietvertrag – wenn auch mit anderen Vertragspartnern – fortgelebt wird, was die Gleichstellung mit einer echten Neuvermietung, die zum Anlauf der Sperrfrist führen würde, verbietet (wie hier BeckOGK/Fleindl, § 558 BGB Rn 98; a.A. Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2021, § 558 BGB Rn 11; differenzierend Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 28).