ZAP 5/2023, Fallstricke bei der Mieterhöhung im Wohnraum ... / aa) Allgemeines

Wie sich aus der gesetzessystematischen Differenzierung in § 555a BGB einerseits und § 555b BGB andererseits ergibt, müssen Modernisierungsmaßnahmen von Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen (sog. Erhaltungsmaßnahmen) abgegrenzt werden. Sofern es sich ausschließlich um eine sog. Erhaltungsmaßnahme handelt, können die Kosten hierfür nicht i.R.v. § 559 BGB auf den Mieter umgelegt werden, weil die Erhaltung der Mietsache nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB dem Vermieter auf dessen Kosten obliegt, wobei diese mit dem Mietzins mit abgegolten sind (Müko-BGB/Artz, 9. Aufl. 2023, § 559 BGB Rn 12). Eine Unanwendbarkeit von § 559 BGB gilt auch dann, wenn ein Vermieter durch Modernisierungsarbeiten ansonsten fällige Erhaltungsmaßnahmen erspart (BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, NZM 2015, 198). In diesen Fällen trifft den Mieter lediglich eine Duldungspflicht nach § 555a BGB. Handelt es sich – wie regelmäßig – um bauliche Maßnahmen, die zugleich der Erhaltung als auch der Modernisierung dienen (sog. modernisierende Instandsetzung), kann eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur für den jeweiligen Modernisierungsteil erfolgen (BGH, a.a.O.; vgl. dazu unten ausführlicher).