Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

BGH, Urteil v. 21.8.2019, VIII ZR 255/18 Eine Vergleichbarkeit beider Städte ergibt sich auch nicht daraus, dass beide Städte direkt an Nürnberg angrenzen und Nürnberg von beiden Städten gut zu erreichen ist.mehr

Wenn der Mieter die Modernisierung geduldet hat, kann der Vermieter unter den Voraussetzungen der §§ 559 ff. BGB die Miete erhöhen. Der Mieter ist in diesem Fall gem. § 561 BGB berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen (dazu nachstehend c).mehr

Nach § 558b Abs. 1 BGB schuldet der Mieter mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang die erhöhte Miete. Zudem hat der Mieter nach § 558b Abs. 2 S. 1 BGB eine Überlegensfrist von zwei Monaten nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Nach § 558b Abs. 1 S. 1, S. 2 BGB kann der Vermieter Mieterhöhungsklage erheben, sofern der Mieter nicht rechtzeitig dem Erhöhungsver...mehr

Abgesehen davon, dass es sich bei Mietdatenbanken i.d.R. um private Träger handelt (§ 558e BGB), gilt das für Mietspiegel Ausgeführte (s. oben) entsprechend.mehr

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BGH, Urteil v. 17.6.2020, VIII ZR 81/19 Der Anteil der Kosten, der auf die Modernisierung entfällt und umlagefähig ist und der nicht umlagefähige Instandhaltungsanteil werden durch Schätzung ermittelt. Diese orientiert sich an der üblichen Lebensdauer der erneuerten Einrichtung und dem bereits eingetretenen Abnutzungsgrad.mehr

(BGH, Urt. v. 21.8.2019 – VIII ZR 255/18) • Der Mietspiegel einer anderen Gemeinde ist gem. § 558a Abs. 4 S. 2 BGB nur dann ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt. Die Beantwortung der Frage, ob es sich bei verschiedenen Städten um vergleichbare Gemeinden i.S.v. § 558a Abs. 4 S. ...mehr

(BGH, Urt. v. 11.7.2018 – VIII ZR 190/17) • Für ein Mieterhöhungsverlangen auf Basis eines Sachverständigengutachtens ist eine vorherige Besichtigung der Wohnung durch den Gutachter nicht erforderlich. Es kommt alleine darauf an, dass eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete getroffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge eingeordn...mehr

Bei dem Mieterhöhungsverlangen geht es zunächst um die Rechtfertigung der Mitteilung persönlicher Daten, beispielsweise Wohnungsgröße, Mietpreis, Einwohner, Wohnungsnutzer. Die Rechtsgrundlage hierfür kann sich aus dem Umstand ergeben, dass die Mieterhöhungserklärung zur Durchführung des Mietverhältnisses, also zur Vertragserfüllung (Art. 6 Abs. 1 Buchst. b DSGVO), dient. Hi...mehr

Notwendige Unterlagen zum Mietniveau, das durch die Mieterhöhung gebildet worden ist, sind zunächst für die Dauer des laufenden Mietverhältnisses vorzuhalten, damit die geltende Miete gerade im Streitfall in ihrer Entwicklung und Zusammensetzung erläutert und nachgewiesen werden kann. So lange werden sie zumindest benötigt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses sind diese Da...mehr

(BGH, Urt. v. 9.10.2019 – VIII ZR 21/19) • Der Umstand, dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine deutlich zu große Wohnung nutzt, ist zwar in die nach § 559 Abs. 4 S. 1 BGB vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen Interessen zulasten des Mieters einzubeziehen. Hierfür darf als Maßstab jedoch nicht die nach den Ausführung...mehr

(BGH, Urt. v. 20.9.2017 – VIII ZR 250/16) • Im Falle der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel darf der Vermieter preisgebundenen Wohnraums grds. gem. § 10 Abs. 1 S. 1 WoBindG die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 S. 2 II. BV erhöhen. Er ist nicht verpflichtet, dem Mieter eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten oder ein entsprechendes Angebot...mehr

(OLG Dresden, Urt. v. 22.2.2017 – 5 U 961/16) • Ist ein Mietvertrag befristet worden, so führt eine einseitige, auf die Erhöhung der Miete oder die Ausübung eines Optionsrechtes gerichtete Willenserklärung nicht zu einem Schriftformverstoß. Es bleibt damit bei der Wirksamkeit der Befristung. Hinweis: Befristete Mietverträge können auch mit einem Optionsrecht auf Verlängerung...mehr

(BGH, Urt. v. 31.5.2017 – VIII ZR 181/16) • Im Falle eines Mieterhöhungsverlangens gem. § 558 BGB muss der darlegungs- und beweisbelastete Vermieter hinsichtlich der Mietfläche lediglich eine bestimmte Größe vortragen. Der Mieter ist dann verpflichtet, substantiiert zu bestreiten – auch, wenn die Wohnung über Dachschrägen und/oder eine Loggia verfügt. Hinweis: Wenn es bei de...mehr

Vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommene oder mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckte Kosten der Modernisierungsmaßnahmen gehören nach § 559a Abs. 1 BGB nicht zu den aufgewendeten Kosten des Vermieters i.S.d. § 559 BGB. Sie dürfen deshalb nicht bei der Erhöhung der Miete nach § 559 Abs. 1 BGB angesetzt und auf den Mieter umgelegt werden. Die Pflic...mehr

Maßgeblicher Anknüpfungspunkt für die Anlage der Sechsjahresfrist ist der Wirksamkeitszeitpunkt der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB, da erst zu diesem Zeitpunkt der Erhöhungsbetrag Teil des Mietzinses ist. Nach dem eindeutigen Wortlaut ist daher eine Vorverlegung auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsschreibens nicht möglich (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O....mehr

Eine Erhöhung der Miete für eine modernisierte Wohnung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete schließt eine anschließende Modernisierungsmieterhöhung nicht aus. Allerdings ist die erste Mieterhöhung bei der Modernisierungsmieterhöhung zu berücksichtigen.mehr

§ 559b BGB enthält im Abs. 1 die erforderlichen Formalien einer Mieterhöhung und in Abs. 2 die Rechtsfolgen einer formell wirksamen Erhöhungserklärung, wobei der Wirkungszeitpunkt vom Zugang der Mieterhöhungserklärung und von deren ordnungsgemäßer Ankündigung nach § 555c BGB abhängt. 1. Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung Da es sich bei der Mieterhöhungserklärung um ei...mehr

Die Regeln der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete unterliegen gegenwärtig einem großen politischen Druck, um den stetig ansteigenden Mieten in Ballungsräumen entgegenzuwirken. Durch die zum 1.7.2022 in Kraft getretenen Änderungen wurde insb. das Instrument des qualifizierten Mietspiegels weiter gestärkt und es bleibt abzuwarten, ob nicht weitere Änderungen erfo...mehr

Hat der Vermieter für die Modernisierungsmaßnahme öffentliche Fördermittel oder Zuschüsse vom Mieter oder sonstigen Dritten erhalten, müssen diese Leistungen nach Maßgabe von § 559a BGB in Anrechnung gebracht werden.mehr

a) Allgemeines Zu den berücksichtigungsfähigen Kosten zählen die reinen Baukosten einschließlich sämtlicher Baunebenkosten. Hierbei können alle Kosten angesetzt werden, die zur vollständigen Durchführung der Modernisierungsmaßnahme erforderlich sind. In zeitlicher Hinsicht endet die Modernisierung nicht bereits mit Beendigung der Bauarbeiten im engeren Sinn, von § 559 BGB mit...mehr

Im Bereich des Wohnraummietrechts stellt die Möglichkeit einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete einen echten Schwerpunkt dar, welcher auch in gleichbleibend hohen Fallzahlen streitig vor den Amtsgerichten verhandelt wird. In vielen Gemeinden existieren zudem qualifizierte Mietspiegel, die alle zwei Jahre erneuert werden und welche die ortsübliche Vergleichsmi...mehr

Beauftragt der Vermieter einen Dritten (Rechtsanwalt, Haus & Grund-Verein, Hausverwaltungen) mit der Erstellung und Zusendung eines Mieterhöhungsverlangens, so handelt es sich um die Weitergabe von personenbezogenen Daten, ohne deren Kenntnis dem erteilten Auftrag nicht genügt werden kann. Die Weitergabe stellt eine Datenverarbeitung im gesetzlichen Sinne dar. Dies bedarf na...mehr

Die Kappungsgrenze bedeutet, dass der Vermieter innerhalb des Dreijahreszeitraums die Ausgangsmiete um maximal 20 % bzw. 15 % erhöhen darf, wobei ab dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Mieterhöhungsverlangens zurückzurechnen ist. Soll eine Mieterhöhung also zum 1.9.2022 wirksam werden, ist die am 1.9.2019 vertraglich geschuldete Miete maßgeblich. Relevant ist immer die nach...mehr

§ 558 BGB stellt die zentrale Vorschrift des sog. Vergleichsmietensystems dar und ist neben der privatautonom zu vereinbarenden Mieterhöhung nach § 557 BGB und der Mieterhöhung durch einseitige Gestaltungserklärung des Vermieters nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen oder erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen nach § 559 BGB bzw. § 560 BGB eine der drei zentralen Auspräg...mehr

Der BGH hält die Ansicht der Mieterin für nicht richtig und gibt der Vermieterin Recht. Nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter nach § 559 Abs. 1 BGB die jährliche Miete um einen gewissen Anteil der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (Modernisierungsmieterhöhung). Bis 2018 lag dieser Anteil bei 11 % der Kosten, seit 2019 sind 8 %...mehr

Die Mieterin einer Wohnung in Berlin verlangt von der Vermieterin die Rückzahlung von Miete. Im Jahr 2010 ließ die Vermieterin nach vorheriger Ankündigung verschiedene bauliche Veränderungen in der Wohnung durchführen. Unter anderem wurde die in der Wohnung befindliche Toilette zu einem Bad ausgebaut. Kurz nach Abschluss der Arbeiten forderte die Vermieterin die Mieterin nach ...mehr

In drei Fällen kann sich der Mieter nicht auf eine Härte wegen der Mieterhöhung berufen: Nach § 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 1 BGB dann nicht, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand gebracht wurde, der allgemein üblich ist. Von der eng auszulegenden Ausnahmevorschrift sollen solche Modernisierungen privilegiert werden, die als sich allgemeiner Baustandard im näheren Umkreis de...mehr

Die Möglichkeit für den Vermieter, durch Modernisierungsaufwendungen zum Teil erhebliche Mieterhöhungen zu bewirken und zugleich bei energetischen Modernisierungen eine erhebliche Verbesserung der Mietsubstanz herbeizuführen, spielt bereits jetzt eine erhebliche Rolle bei den Mietgerichten und es ist zu erwarten, dass diese Relevanz angesichts der ökologischen Herausforderun...mehr

Durch eine mieterseitige Teilzustimmung eines formell ordnungsgemäß gestellten Mieterhöhungsverlangens wird nach einhelliger Meinung die Jahressperrfrist ausgelöst (Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2021, § 558 BGB Rn 9). In der Praxis kommt es jedoch häufig vor, dass der Mieter einem formell unwirksamen, weil z.B. nicht ausreichend begründetem Mieterhöhungsverlangen, nur ...mehr

§ 559 BGB verfolgt über den privatrechtlichen Zweck der ausnahmsweise zulässigen Mietpreisanpassung im Wohnraummietrecht, zudem in mehrerer Hinsicht öffentlich-rechtliche Zwecke, wobei zwischen den einzelnen Gesetzeszwecken keine Rangfolge gelten soll (BeckOGK/Schindler, Stand: 1.1.2023, § 559 BGB Rn 9 [im Folgenden BeckOGK/Schindler]). Die öffentlich-rechtliche Zweckbestimm...mehr

Ob der Vermieter das vereinfachte oder normale Verfahren wählt, muss er schon bei Abfassung der Modernisierungsankündigung entscheiden (Müko-BGB/Artz, 9. Aufl. 2023, § 559c BGB Rn 12). Nur bei Angabe des Vermieters, dass er vom vereinfachten Verfahren Gebrauch machen möchte, kann der Mieter die reduzierten formalen Anforderungen prüfen. Nach hier vertretener Auffassung ist a...mehr

§ 555b BGB und § 559 BGB sind korrespondierende Regelungen (BGH, Urt. v. 24.9.2008 – VIII ZR 275/07, NJW 2008, 3630), woran sich auch durch die Mietrechtsänderung aus 2013 nichts geändert hat. Bei der Verweisung auf § 555b BGB in § 559 BGB handelt es sich um eine echte Rechtsgrundverweisung im Rahmen einer zweistufigen Systematik: § 555b BGB betrifft die Erweiterung der Prim...mehr

Zu den berücksichtigungsfähigen Kosten zählen die reinen Baukosten einschließlich sämtlicher Baunebenkosten. Hierbei können alle Kosten angesetzt werden, die zur vollständigen Durchführung der Modernisierungsmaßnahme erforderlich sind. In zeitlicher Hinsicht endet die Modernisierung nicht bereits mit Beendigung der Bauarbeiten im engeren Sinn, von § 559 BGB mitumfasst sind a...mehr

Durch die Mietrechtsänderung 2013 wurde der Duldungsanspruch nach § 555d Abs. 1 BGB vom nachfolgenden Anspruch auf Mieterhöhung entkoppelt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 98). Wie seitdem § 555d Abs. 2 S. 2 BGB ausdrücklich für die zu erwartende neue und erhöhte Miete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung vorsieht, können diese Umstände bei der Frage de...mehr

Da es sich bei § 559c BGB um ein privilegiertes Verfahren einer Modernisierungsmieterhöhung handelt, müssen grds. alle Voraussetzungen des „normalen” Verfahrens nach § 559 BGB vorliegen, sofern § 559c BGB nicht hiervon explizit eine Ausnahme macht. Da § 559c BGB auf erhebliche Teile des mieterschützenden Normalverfahrens nach § 559 BGB verzichtet, ist das vereinfachte Verfah...mehr

Seit der Mietrechtsreform aus 2001 muss die Miete 15 Monate unverändert geblieben sein. Das gesetzgeberische Ziel war es, die schon länger geltende Jahressperrfrist mit der Überlegungsfrist des Mieters aus § 558b Abs. 1 BGB zu kombinieren und somit maximal deutlich zum Ausdruck zu bringen, dass eine Mieterhöhung erst nach Ablauf der Jahressperrfrist verlangt werden kann (Sch...mehr

Eine Mieterhöhungserklärung kann erst mit Abschluss der Modernisierungsbauarbeiten erfolgen, worunter die volle Nutzbarkeit der betreffenden Wohnung durch den Mieter zu verstehen ist (Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2021, § 559b BGB Rn 4). Eine Ausschlussfrist zur Geltendmachung der Mieterhöhung besteht dagegen nicht: Der Vermieter muss die Erhöhung nicht unverzüglich ge...mehr

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Gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB hat der Vermieter konkrete Vergleichswohnungen zu benennen, wenn er sich auf dieses Begründungsmittel zur Rechtfertigung seines Mieterhöhungsbegehrens stützt. Dazu gehören auch die Wohnungsadresse, die Vergleichbarkeit in der Wohnungsbeschaffenheit sowie die Angabe des Mietniveaus. Die genannten Daten lassen den Rückschluss auf die Wohnverhältni...mehr

Erhält der Mieter ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters geht es um den Vertragsvollzug des Mietverhältnisses. Bereits das Anschreiben an den Mieter beinhaltet Namens- und Adressdaten. Darüber hinaus werden mit den in Bezug genommenen Rechnungsgrößen zu bisheriger Miete, z.B. Erhöhungsfaktor und zukünftiger Miete, Wirtschaftsdaten mitgeteilt, die „personenbezogene Daten“ ...mehr

Das neue Datenschutzrecht ändert an der Berechtigung und am Inhalt der eigentlichen Mieterhöhungserklärung nichts. Maßgebend bleiben allein mietrechtliche Vorgaben, die auch nach dem neuen Datenschutzrecht mit Rechtfertigungsgründen unterlegt und ausgefüllt werden können. Neu sind die erweiterten Dokumentationspflichten: Sie betreffen neben einem Verarbeitungsverzeichnis nac...mehr

Die Möglichkeit des Vermieters, nach durchgeführten Modernisierungen den Mietzins um jährlich 8 % der für die jeweilige Wohnung konkret aufgewendeten Kosten zu erhöhen, führt häufig zu Streitigkeiten vor Gericht, da anders als bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB eine wesentlich großzügigere Kappungsgrenze einzuhalten ist, sodass es nicht s...mehr

Wie oben unter V. dargestellt, ist die ortsübliche Vergleichsmiete keine Punktmiete, sondern ein Querschnitt oder eine Spanne repräsentativer Mieten in einer Gemeinde (BGH, Urt. v. 29.2.2012 – VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351; Müko-BGB/Artz, 8. Aufl. 2020, § 558 BGB Rn 8). Deshalb sehen alle qualifizierten Mietspiegel auch solche Spannen ortsüblicher Mieten vor, die einen Mind...mehr

Mit dem neu eingefügten § 559c BGB wollte der Gesetzgeber Kleinvermietern formale Erleichterungen sowohl bei Modernisierungsankündigungen nach § 555c BGB als auch bei nachfolgenden Modernisierungsmieterhöhungen nach §§ 559 ff. BGB gewähren und durch den pauschalierten Abzug von Instandhaltungskosten von 30 % den Mieter vor zu hohen Mieterhöhungen schützen, sofern die gesamte...mehr

Zwischen den Mietvertragsparteien sind auch im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen geschlossene Vereinbarungen über eine erhöhte Miete möglich. Das ergibt sich letztlich bereits aus dem Grundsatz der Privatautonomie nach Art. 2 GG und einfachgesetzlich durch § 557 Abs. 1 BGB . Bei solchen Vereinbarungen gelten die Einschränkungen von § 559 BGB gerade nicht. Eine solche ...mehr

Als erste echte Sondervorschrift im Wohnraummietrecht für Vermieter (BeckOGK/Englmann, Stand: 1.1.2023, § 559c BGB Rn 43), die ihr Wohnungseigentum vermieten, ist der Vermieter in diesem Fall berechtigt, innerhalb der fünfjährigen Sperrfrist eine ordentliche Mieterhöhung nach § 559 BGB durchzuführen, sofern diese aufgrund eines wirksamen Beschlusses der Wohnungseigentümergem...mehr

Die Vermutungsgrundlagen müssen prozessual von der Partei dargelegt und ggf. bewiesen werden, die sich auf die Vermutungswirkung berufen will. Das kann je nach konkreter Konstellation Mieter oder Vermieter sein. Im für die Praxis wichtigen Mieterhöhungsprozess ist es für den Fall, dass der Vermieter als Klagepartei seine Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen begründet und zu ...mehr

Aus dem eindeutigen Wortlaut von § 559 BGB („Hat [...] durchgeführt”) folgt, dass die Modernisierungsmaßnahme nach Beginn des Mietverhältnisses begonnen worden sein muss. Maßnahmen, die vor Abschluss des Mietvertrags begonnen wurden, berechtigen nicht zu einer Mieterhöhung. Dies ergibt sich schon daraus, dass anderenfalls der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme zweimal au...mehr

Das einseitige Zustimmungsverlangen des Vermieters nach § 558a BGB ist ein förmlicher Antrag nach § 145 BGB, der auf den Abschluss einer Mietvertragsänderung in Bezug auf die Miethöhe hinzielt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558a BGB Rn 3). Der Mieter kann dieses Angebot nach Maßgabe von § 151 BGB annehmen, wobei entgegen § 150 Abs. 2 BGB auch eine teilweise Annahme möglic...mehr