ZAP 24/2022, Fallstricke bei der Mieterhöhung (Teil 1): ... / III. Die Mietfestschreibung auf 15 Monate aus § 558 Abs. 1 S. 1 BGB a.E.

Seit der Mietrechtsreform aus 2001 muss die Miete 15 Monate unverändert geblieben sein. Das gesetzgeberische Ziel war es, die schon länger geltende Jahressperrfrist mit der Überlegungsfrist des Mieters aus § 558b Abs. 1 BGB zu kombinieren und somit maximal deutlich zum Ausdruck zu bringen, dass eine Mieterhöhung erst nach Ablauf der Jahressperrfrist verlangt werden kann (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 8). Auch wenn von Seiten des Gesetzgebers mit § 558 Abs. 1 S. 1 BGB a.E. ausschließlich eine Klarstellungsfunktion beabsichtigt war, hat die Frist jedenfalls dann eine eigenständige Bedeutung, wenn die Miete nicht wie regelmäßig am Anfang eines Monats, sondern erst später (z.B. zum 15.) zur Zahlung fällig wird. Grund dafür ist, dass die Überlegungsfrist aufgrund des Anlaufs nach § 558b Abs. 2 BGB keine starre Dreimonatsfrist darstellt, sondern vielmehr mind. zwei Monate und einen Tag und maximal drei Monate beträgt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 9).

Hinweis:

Bedeutung bekommt die 15-Monatsfrist daher bei einem Mietvertrag, der zum 15.1.2021 beginnt und bei dem die Mieter zum dritten Werktag im Voraus zur Zahlung fällig wird. Aufgrund der Jahressperrfrist ist jeweils ein Mieterhöhungsverlangen erst ab dem 16.1.2022 möglich, wobei diese wegen der 15-Monatsfrist erst zum 1.5.2022 (und nicht schon zum 1.4.2022) wirksam wird. Das gleiche gilt, wenn die Miete zwar am Monatsanfang fällig wird, die Parteien aber privatautonom (z.B. im Rahmen eines gerichtlichen Vergleichs) eine abweichende Fälligkeit einer vorhergehenden Mieterhöhung (z.B. zum 15. eines bestimmten Monats) vereinbart haben.