ZAP 6/2024, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / VI. Mieterhöhung

Vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommene oder mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckte Kosten der Modernisierungsmaßnahmen gehören nach § 559a Abs. 1 BGB nicht zu den aufgewendeten Kosten des Vermieters i.S.d. § 559 BGB. Sie dürfen deshalb nicht bei der Erhöhung der Miete nach § 559 Abs. 1 BGB angesetzt und auf den Mieter umgelegt werden. Die Pflicht zur Anrechnung dieser Drittmittel hat damit Bedeutung für den Umfang einer Modernisierungsmieterhöhung. Dementsprechend erstreckt § 559b Abs. 1 S. 2 BGB das Begründungserfordernis ausdrücklich auf die Voraussetzungen zur Anrechnung von Drittmitteln nach § 559a BGB. Macht der Vermieter im Erhöhungsschreiben keine Angaben zu Drittmitteln, kann dies u.U. aus der maßgeblichen Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers auf Seiten des Mieters als stillschweigende Erklärung des Vermieters verstanden werden, dass er für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen anrechenbare Drittmittel nicht in Anspruch genommen und deshalb auch Kürzungsbeträge nicht angerechnet hat. Der BGH (Urt. v. 19.7.2023 – VIII ZR 416/21, WuM 2023, 554 = MDR 2023, 1233 = NZM 2023, 766 = ZMR 2023, 963 = MietPrax-AK § 559b BGB Nr. 14 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 19/2023 Anm. 3; Kunze, a.a.O., 2023, 285; Krapf, jurisPR-MietR 21/2023 Anm. 4; Drasdo, a.a.O., 2023, 673) hat dies in einer aktuellen Entscheidung offengelassen, da die Vermieterin dort in der Erklärung gem. § 559b BGB – wie bei diesem Unternehmen immer – ausdrücklich „vollumfänglich” auf die Modernisierungsankündigung gem. § 555c BGB Bezug genommen hatte. Und genau in dieser Ankündigung befand sich der Hinweis der Vermieterin, dass beabsichtigt sei, energieeffiziente Maßnahmen unterstützende Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau für die Durchführung der Baumaßnahmen beantragen zu wollen. Nach Ansicht des BGH sei angesichts dieser unklaren Angaben für den Mieter nicht erkennbar geworden, welche Erklärung zur Inanspruchnahme von gem. § 559a BGB anrechenbaren Drittmitteln die Vermieterin letztlich hat abgeben wollen. Deshalb war das Erhöhungsverlangen insgesamt formell unwirksam (BGH, a.a.O.).