ZAP 24/2022, Fallstricke bei der Mieterhöhung (Teil 1): ... / 2. Inhalt des Mieterhöhungsverlangens

Das einseitige Zustimmungsverlangen des Vermieters nach § 558a BGB ist ein förmlicher Antrag nach § 145 BGB, der auf den Abschluss einer Mietvertragsänderung in Bezug auf die Miethöhe hinzielt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558a BGB Rn 3). Der Mieter kann dieses Angebot nach Maßgabe von § 151 BGB annehmen, wobei entgegen § 150 Abs. 2 BGB auch eine teilweise Annahme möglich ist (vgl. Wortlaut von § 558b Abs. 1 BGB: „Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt”). Demzufolge muss dem Mieterhöhungsverlangen zu entnehmen sein, dass ein echtes Vertragsangebot enthalten ist, was sich nach den allgemeinen Regeln der §§ 133, 157 BGB bestimmt. Kein Angebot und damit kein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen liegt z.B. dann vor, wenn der Vermieter den Eindruck erweckt, die Miete aufgrund eines eingebildeten Rechts einseitig erhöhen zu können und den Mieter zur Zahlung auffordert (BeckOGK/Fleindl, § 558a BGB Rn 23). In Bezug auf die gewünschte neue Miete ist erforderlich, dass diese neue Miete oder der Erhöhungsbetrag angegeben wird, die bloße Nennung einer neuen Quadratmetermiete reicht nicht aus (AG Dortmund, Beschl. v. 28.2.2006 – 125 C 11544/05, WuM 2006, 157; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558a BGB Rn 16). Der Erhöhungszeitpunkt ergibt sich aus § 558b Abs. 1 BGB und braucht nicht genannt zu werden, nennt der Vermieter einen späteren Wirksamkeitszeitpunkt ist er daran gebunden (BeckOGK/Fleindl, § 558a BGB Rn 30). Dem Vermieter ist es zudem unbenommen, sein Mieterhöhungsverlangen entgegen den allgemeinen Regeln der §§ 145 ff. BGB jederzeit zurückzunehmen oder betragsmäßig zu ermäßigen, nur eine Erhöhung der geforderten Miete ist unzulässig (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558a BGB Rn 19).