ZAP 15/2018, Mieterhöhungen: Auswirkungen der Datenschut ... / II. Schriftliche Mieterhöhungserklärung

Erhält der Mieter ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters geht es um den Vertragsvollzug des Mietverhältnisses. Bereits das Anschreiben an den Mieter beinhaltet Namens- und Adressdaten. Darüber hinaus werden mit den in Bezug genommenen Rechnungsgrößen zu bisheriger Miete, z.B. Erhöhungsfaktor und zukünftiger Miete, Wirtschaftsdaten mitgeteilt, die „personenbezogene Daten“ i.S.d. Art. 4 Abs. 1 DSGVO darstellen. Bereits die Erstellung des Schreibens ist deshalb Datenverarbeitung im gesetzlichen Sinne (Art. 4 Abs. 2 DSGVO), für deren Zulässigkeit eine Rechtsgrundlage notwendig ist. Als Rechtsgrundlagen kommen Art. 6 Abs. 1 Buchst. b DSGVO, soweit die Verarbeitung für die Erfüllung des Mietvertrags mit der betroffenen Person erforderlich ist, und Art. 6 Abs. 1 Buchst. f DSGVO, Wahrnehmung berechtigter Interessen, infrage. Insbesondere der Rechtsgrund einer gesetzlichen Verpflichtung zur Verarbeitung der Daten im Rahmen des Mieterhöhungsbegehrens nach Art. 6 Abs. 1 Buchst. c DSGVO ist diskussionswürdig.

Hinweis:

Zwar existiert auch weiterhin die Einwilligung des Datenbetroffenen als gesetzlich anerkannter Rechtfertigungsgrund (Art. 6 Abs. 1 Buchst. a, Art. 7 DSGVO), doch im Ergebnis ist sie nach neuem Recht nicht mehr belastbar, da ihre Zulässigkeit vielschichtigen und hohen Anforderungen unterliegt. Zudem kann sie jederzeit formlos widerrufen werden. Und schließlich trifft den Vermieter als Datenverarbeiter die Pflicht nachzuweisen, dass die Einwilligung (noch) wirksam vorliegt. Daher sollte der Aspekt der Einwilligung im Falle der Erwägung und Prüfung datenschutzrechtlicher Rechtfertigungsgründe – sofern möglich – vernachlässigt werden und auf Grundlage der Einwilligung nicht mehr gearbeitet werden.

1. Mitteilung persönlicher Daten

Bei dem Mieterhöhungsverlangen geht es zunächst um die Rechtfertigung der Mitteilung persönlicher Daten, beispielsweise Wohnungsgröße, Mietpreis, Einwohner, Wohnungsnutzer. Die Rechtsgrundlage hierfür kann sich aus dem Umstand ergeben, dass die Mieterhöhungserklärung zur Durchführung des Mietverhältnisses, also zur Vertragserfüllung (Art. 6 Abs. 1 Buchst. b DSGVO), dient. Hiergegen könnte das Argument vorgebracht werden, dass Mietverträge auch mit gleichbleibenden Mieten während der laufenden Zeit (Festmieten) darstellbar seien und in vielen Fällen sogar die Regel sei, wie entsprechende Untersuchungen ausweisen. Danach fänden Mieterhöhungen während des laufenden Vertrags nicht statt, sondern nur bei Mieterwechsel. Um solchen Einwänden vorzubeugen, ist es tunlich, als Rechtfertigungsgrund auch die Wahrnehmung berechtigter Interessen zu bemühen (Art. 6 Abs. 1 Buchst. f DSGVO). Zunächst bleibt es dem Vermieter ausdrücklich unbenommen, die Miete bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen zu erhöhen. In dieser nach dem Mietrecht ausdrücklich eröffneten Entscheidung ist er frei. Eine Erhöhung liegt dabei nicht nur in seinem wirtschaftlichen Interesse, sondern füllt insbesondere seine berechtigten Interessen aus. Denn innerhalb der Immobilienbewirtschaftung ist die Mieteinnahme das einzige Gegenfinanzierungsmittel für ständig steigende Abgaben, Gebühren, Beiträge, Steuern und sonstige Kosten, insbesondere Betriebskosten. Ohne eine auskömmliche Miete ist eine Immobilienbewirtschaftung zwingend defizitär.

2. Begründungsmittel

Nach den mietrechtlichen Vorgaben (§ 558a Abs. 1 BGB) muss der Vermieter seine erklärte Mieterhöhung und insbesondere das Zustimmungserfordernis des Mieters durch gesetzlich anerkannte Begründungsmitteln (§ 558a Abs. 2 Nr. 1–4 BGB) belegen. Dies ist nur durch die Angabe personenbedingter Daten i.S.v. Art. 4 Abs. 1 DSGVO möglich. Wird das Zustimmungsverlangen des Vermieters nicht durch ein gesetzlich anerkanntes Begründungsmittel (§ 558a Abs. 2 BGB) gestützt, ist das Erhöhungsbegehren schon formell unzulässig und damit unwirksam (§ 558a Abs. 5 BGB). Besteht aber eine gesetzliche Verpflichtung zur Begründung der Mieterhöhung, greift für die Datenverarbeitung innerhalb dieser Begründungsmittel als Rechtfertigungsgrund eine Rechtspflicht des Vermieters als Datenverarbeiter, die ihm zur Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung obliegt und dafür erforderlich ist (Art. 6 Abs. 1 Buchst. c DSGVO). Nachfolgend werden die einzelnen Begründungsmittel bzgl. der Verarbeitung personenbezogener Daten und ihrer datenschutzrechtlichen Rechtmäßigkeit erörtert.

a) Mietspiegel

Unabhängig von der Art des zu erstellenden oder des bestehenden Mietspiegels (§§ 558c, d BGB) muss der Mietspiegel mit Wohnungsdaten zu Wohnlage, Wohngröße, Wohnausstattung sowie mit Mietpreisspannen unterlegt sein.

Hinweis:

Im Zuge der immer engagierter geführten Diskussion um die Zulässigkeit von Renovierungsklauseln und deren Grenzen gewinnt ebenfalls die Angabe, ob die genannten Mietpreise ohne Renovierungszuschlag zu verstehen sind oder bereits Renovierungsleistungen des Vermieters „einpreisen“, eine immer stärker werdende Bedeutung (vgl. die Rechtsprechung des BGH zur AGB-rechtlichen Beurteilung von Schönheitsreparaturzuschlägen bei Nettomiete ohne Renovierungsanteil: BGH, Urt. ...